Mua đất nền giữa lằn ranh sáng tối

Dự án ma, công ty lừa đảo, đất nền sốt ảo… là những từ khóa tóm gọn diễn biến nổi bật nhất của thị trường đất nền trong nửa đầu năm 2019.

Sau nhiều năm làm việc và để dành được một số tiền, anh Vũ lên kế hoạch tìm mua một mảnh đất với hy vọng sẽ có một cuộc sống ổn định hơn tại Sài Gòn. Thông qua nhiều lời giới thiệu, anh tìm đến một dự án đất nền ở quận 9, TP.HCM.

Anh Vũ cho biết, dự án này do một công ty có trụ sở ở quận Tân Bình làm chủ đầu tư với quy mô hơn 200 nền đất có giá bán dao động từ 1,8 – 2 tỉ đồng/nền. Chủ đầu tư cam kết, sau khi khách hàng đóng tiền theo tiến độ thì ba tháng sẽ hoàn thiện hạ tầng, sáu tháng sẽ giao nền và 12 tháng sau sẽ ra sổ đỏ.

Nhận thấy dự án có vị trí tiềm năng, giá bán lại nằm trong khả năng của mình, anh Vũ đã đồng ý đặt mua và đã đóng cho chủ đầu tư hơn 50% giá trị nền đất. Tuy nhiên, nhiều tháng sau đó, dự án này vẫn chỉ là bãi đất trống, chủ đầu tư chỉ thi công một ít hạ tầng rồi nằm bất động.

Quá lo lắng, anh Vũ tìm đến trụ sở của công ty này để tìm hiểu thì mới biết nhiều khách hàng khác cũng đang rơi vào tình cảnh như mình. Thậm chí nhiều người đã thanh toán cho chủ đầu tư trên 90% giá trị nền đất.

Dù người mua rất bức xúc nhưng lãnh đạo công ty này tìm cách trốn tránh, không đối thoại trực tiếp. Người mua sau đó càng lo lắng hơn khi biết doanh nghiệp này trước đó cũng dính nhiều sai phạm, thậm chí rao bán đất nền khi chưa được cấp phép.

“Bao nhiêu vốn liếng đổ vào mua đất. Họ cầm tiền của mình rồi bây giờ không chịu trách nhiệm”, anh Vũ than thở.

Không có nhiều tiền để mua đất tại TP.HCM, chị Huyền quyết định đầu tư tại dự án đất nền thuộc huyện Trảng Bom tỉnh Đồng Nai. Dự án này có quy mô hơn 10ha và đã được chủ đầu tư xây dựng hạ tầng khá bài bản. Bao quanh khu đất cũng được dựng rào chắn với những hình ảnh quáng cáo hoành tráng nên chị Huyền khá yên tâm.

Theo chủ đầu tư thì khách hàng khi đóng đủ 95% giá trị nền đất sẽ được ký hợp đồng chuyển nhượng sang tên lấy sổ đỏ.

Tuy nhiên, khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, phía bán đất đã không thực hiện đúng cam kết ra sổ đỏ cho chị Huyền. Sau nhiều lần tìm hiểu, chị Huyền tá hỏa khi biết đơn vị bán đất cho mình chỉ là doanh nghiệp môi giới, chủ đất là một cá nhân khác. Khi liên hệ với chủ đất thì người này cho biết, đơn vị môi giới chỉ mới trả một ít tiền cho ông, còn việc họ thu của người mua bao nhiêu tiền thì ông không biết.

“Nhiều công ty môi giới dùng chiêu thức liên kết với chủ đất, trả cho họ một số tiền rồi sau đó tự phân lô, bán nền với mức giá khá thấp. Người mua thấy giá rẻ nên mua nhưng sau đó đơn vị môi giới này không giữ cam kết. Chủ đất không được trả tiền mà người mua cũng mất hết”, chị Huyền bức xúc.

Không chỉ thất tín trong việc bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu, xây dựng không đảm bảo tiến độ hạ tầng, tình trạng lừa đảo trong mua bán đất nền càng táo bạo và tinh vi hơn. Nhiều công ty môi giới vô tư vẽ dự án trên các khu đất công cộng, dự án chỉ nằm trên giấy để rao bán cho người mua.

UBND phường Trường Thạnh, quận 9, TP.HCM mới đây đã cảnh báo người dân về một dự án mang tên Khu dân cư cao cấp Long Phụng 1 đang được phân lô, mua bán đất nền trên giấy không có thật.

Cụ thể, dự án này do Công ty cổ phần thiết kế xây dựng địa ốc Đại Phúc Real đứng ra phân phối. Tuy nhiên, sau khi kiểm tra khu đất trên đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người khác. Chủ đất này cũng không được thực hiện ủy quyền hay bất kỳ cam kết nào cho Công ty Đại Phúc Real phân phối, mua bán tại vị trí thửa đất trên.

"Nhận thấy sự việc có dấu hiệu lừa đảo, UBND phường Trường Thạnh thông báo đến người dân sinh sống trên địa bàn và các khu vực lân cận để tránh bị kẻ xấu lừa đảo, đồng thời đề nghị các tổ chức, cá nhân có giao dịch đặt cọc, mua bán tại khu đất trên liên hệ cơ quan công an quận, huyện để nộp đơn tố cáo (nếu có)", phường Trường Thạnh cho biết.

Tại quận 12, TP.HCM hàng loạt khu đất thuộc quy hoạch xây dựng công viên cây xanh bỗng nhiên được nhiếu đối tượng chuyển hóa thành dự án đất ở rồi phân lô bán nền.

Cụ thể, tại phường Thạnh Xuân, một khu đất được chủ sử dụng tự ý phân lô, bán nền. Qua kiểm tra, UBND phường nhận thấy khu đất này thuộc quy hoạch khu 150 ha công viên cây xanh TP.HCM. Như vậy theo quy định, khu đất này không đủ điều kiện giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất ở và cấp giấy phép xây dựng, cũng như tách thửa theo quy định.

UBND quận 12 cũng có văn bản cảnh báo người dân về một hình thức lừa đảo tinh vi khác khi mua đất nền trong thời gian qua chính là mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng tại các văn phòng Thừa phát lại.

Việc này nhằm mua, bán những căn nhà “ba chung”. Đó là chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chung số nhà.

UBND quận 12, khuyến cáo người dân không mua bán bằng hình thức lập vi bằng, vì vi bằng không phải là văn bản công chứng, chứng thực theo quy định. Vi bằng không chứng nhận, xác nhận tính hợp pháp của các hợp đồng, các giao dịch về nhà đất. Việc lập vi bằng mua bán nhà đất với hình thức ghi nhận việc giao nhận nền đất, ghi nhận việc giao nhận tiền là để che giấu mục đích không phù hợp với quy định của pháp luật.

Tại các quận huyện khác như Thủ Đức, Hóc Môn, Quận 9, Tân Phú… lãnh đạo các địa phương này cũng liên tục đưa ra văn bản cảnh báo người dân về tình trạng rao bán, lừa đảo trong mua bán đất nền trong thời gian qua.

Không chỉ tại TP.HCM, những địa phương lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng ghi nhận tình trạng bát nháo trong việc phân lô bán nền.

Một trong những cái tên được nhắc đến nhiều nhất trong thời gian qua là Công ty địa ốc Alibaba. Doanh nghiệp này lớn nhanh như thổi với hàng chục dự án đất nền tại Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Thuận. Điều đặc biệt là, hầu hết các dự án của Alibaba được cho là dự án ma, không tồn tại trong quy hoạch của địa phương.

Lãnh đạo các địa phương nơi có dự án mà Alibaba quảng cáo, nhiều lần ra văn bản cảnh giác, cắm biển thông báo khẳng định trên địa bàn không hề có những dự án như vậy. Trên thực tế đã có dự án của Alibaba bị cưỡng chế. Mới đây, cơ quan điều tra của Bộ Công an cũng yêu cầu cung cấp hố sơ về Công ty Alibaba và các dư án trên để đơn vị này điều tra, làm rõ.

Tuy nhiên, trong cơn bão dư luận, Alibaba vẫn tổ chức mở bán các dự án của họ một cách công khai với số lượng khách hàng lên đến cả nghìn người. Tại sao lại như vậy?

Thạc sĩ Hồ Bá Tình phân tích, bí quyết đầu tiên để Alibaba thành công trong việc lôi kéo khách hàng là bán đất với giá rẻ hơn rất nhiều so với thị trường. Hiện nay, Alibaba cũng đang rao bán một loạt dự án ở Đồng Nai như ở Nhơn Trạch, Xuân Lộc hay ở Vũng Tàu như Phú Mỹ, Tân Thành… với mức giá cũng chỉ từ 2-6 triệu đồng/m2, bằng 30-60% so với giá thị trường của các dự án khác.

Với mức giá thấp đó và cam kết “sổ đỏ thổ cư”, Alibaba đã dễ dàng thu hút được hàng nghìn khách hàng tham gia mua dự án.

Chiêu thứ hai mà doanh nghiệp này dùng để lôi kéo khách hàng là mức cam kết lợi nhuận khủng khi thu mua dự án. Với chính sách này, khi khách hàng đã đóng tiền mua dự án do Alibaba môi giới, nếu không hoàn thành việc bàn giao sổ đỏ hoặc khách hàng muốn bán lại thì Alibaba sẽ chi trả tiền gốc và lãi suất khoảng 12-15% cho sáu tháng hoặc 28-35%/năm.

Như vậy, nếu công ty thực hiện cam kết này thì rủi ro đầu tư của khách hàng vào các dự án của Alibaba rất thấp. Không chỉ mua được đất với giá “hời”, thấp hơn giá thị trường mà nhà đầu tư còn có thể “chuyển đổi” thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành tiền với lợi nhuận gấp 4-5 lần so với lãi suất tiền gửi tại ngân hàng.

Theo một nhà đầu tư, hiện nay có rất nhiều người mua bất động sản chỉ quan tâm đến lợi nhuận. Nhiều người biết rõ dự án không đầy đủ pháp lý, có nguy cơ bị lừa đảo nhưng vẫn xuống tiền vì thấy lợi nhuận quá cao. Thậm chí, có người khi đã sa lầy thì thay vì tố cáo hành vi sai trái của chủ đầu tư thì họ lại tìm mọi cách để bán lại nền đất cho người khác.

Tình trạng này tiếp diễn từ người này qua người khác sẽ tạo nên một quả bóng khổng lồ. Đến một thời điểm khi quả bóng này nổ sẽ gây ra hệ lụy rất lớn cho cá nhân nhà đầu tư và thị trường bất động sản nói chung.

Thực tế cho thấy, nhiều người đi mua đất nền thường quan tâm đầu tiên đến các yếu tố như giá bán, vị trí, tiện tích… trong khi yếu tố về pháp lý thường bị bỏ ngỏ. Không ít người mua thừa nhận, dù biết tính quan trọng của pháp lý nhưng vì một phần tin tưởng bên bán, phần nữa do thiếu kiến thức về luật nên thường phó mặc cho các đơn vị môi giới.

Luật sư Lương Ngọc Đinh, Giám đốc Công ty luật Thịnh Việt Trí, cho rằng ba luật mà người mua cần nắm khi mua bất kỳ bất động sản nào là Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể nắm rõ được các điều luật. Trong trường hợp đó, cách tốt nhất là tìm đến sự tư vấn của các luật sư.

Theo luật sư Đinh, trước khi mua một dự án bất động sản, khách hàng phải nắm chắc năm yếu tố cơ bản:

Thứ nhất, cần xác định được chủ đầu tư dự án đó là ai. Hiện nay, rất nhiều người mua bất động sản theo tâm lý đám đông, dễ dàng đặt cọc, ký hợp đồng nhưng sau đó lại tá hoả vì công ty ký với mình không phải là chủ đầu tư. Việc xác định ai là chủ đầu tư dự án khá đơn giản, chỉ cần xem qua các văn bản chấp thuận của các cơ quan nhà nước cho phép họ thực hiện dự án đó.

Thứ hai là phải xem dự án đó đã có giấy quyền sử dụng đất hay chưa. Việc này sẽ xác định được chủ đầu tư đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối với các cơ quan nhà nước hay chưa.

Thứ ba là phải xem chủ đầu tư đã có giấy phép xây dựng dự án hay chưa. Hiện nay, nhiều doanh nghiệp dù chưa có giấy phép xây dựng nhưng đã thi công để huy động vốn trái phép từ khách hàng.

Thứ tư là xem dự án đó có đang bị thế chấp hay không. Việc chủ đầu tư thế chấp dự án để vay vốn xây dựng dự án được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, khi bán cho khách hàng thì chủ đầu tư phải giải chấp dự án hoặc được sự đồng ý của ngân hàng và thông báo cho người mua biết tình trạng dự án đang bị thế chấp.

Thứ năm là phải xem dự án có được ngân hàng bảo lãnh hay không. Điều này đặc biệt quan trọng với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Vì nếu trong trường hợp chủ đầu tư không thể bàn giao dự án đúng tiến độ thì ngân hàng sẽ phải đứng ra để đảm bảo quyền lợi cho người mua.

Ở góc nhìn của nhà đầu tư, chuyên gia Phan Công Chánh cho rằng, hiện nay người mua bất động sản ở Việt Nam ôm đồn quá nhiều công việc. Ông Chánh lấy ví dụ, nếu mua nhà ở Mỹ thì người bán và người mua gặp nhau chỉ để thảo luận những điều khoản kinh doanh như là giá bao nhiêu, thanh toán như thế nào, khi nào giao nhà…

Sau khi chốt được phần kinh doanh, đến phần pháp lý thì luật sư đại diện cho hai bên sẽ ngồi lại với nhau. Còn ở Việt Nam, pháp lý bất động sản cực kỳ phức tạp, người mua thường tự mình làm tất cả, mục đích một phần để tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên chính điều này lại thường mang đến rủi ro.

Ngoài ra, nhiều người mua bất động sản hiện nay đang nhầm lẫn giữa khái niệm đầu tư bất động sản và đầu tư tài chính. Đầu tư bất động sản là mua những bất động sản đã có sẵn còn đầu tư tài chính là góp vốn để cùng nhau hình thành nên một bất động sản trong tương lai. Nó giống như câu chuyện mua đường đậu nấu chè hay mua chè.

Theo chuyên gia này, khi đầu tư tài chính thì pháp lý chi phối không chỉ là Luật kinh doanh bất động sản, Luật đất đai, Luật Nhà ở mà nhiều khi đó là Luật dân sự liên quan đến các hợp đồng như hợp đồng góp vốn, đặt cọc, hứa mua hứa bán, hợp đồng hợp tác đầu tư thì bản chất là câu chuyện đầu tư tài chính chứ chưa có một sản phẩm bất động sản để giao dịch.

Do đó, người mua phải xác định rõ mình đang đầu tư ở hình thức nào để có lựa chọn thích hợp. Nếu muốn chắc ăn thì nên đầu tư vào những bất động sản đã có sẵn, đầy đủ pháp lý nhưng đổi lại mức lợi nhuận sẽ thấp. Còn nếu chấp nhận đầu tư vào những bất động sản hình thành trong tương lai thì mức độ rủi ro cao nhưng lợi nhuận thu lại cũng tương xứng.

Ông Chánh kết luận, trong tình hình thị trường bất động sản đang có nhiều thông tin hỗn loạn như hiện nay thì việc nắm chắc pháp lý dự án là vấn đề sống còn của người mua. Pháp lý rất quan trọng và được ví như chân đế của mọi dự án bất động sản.