Bất chấp thị trường ảm đạm, phân khúc căn hộ hạng sang TP HCM vẫn tăng trưởng

Nguồn cung căn hộ thấp kỉ lục 

Báo cáo quí II của các công ty nghiên cứu thị trường đều cho thấy thị trường nhà ở bán tại TP HCM tiếp tục duy trì trạng thái trầm lắng từ đầu năm.

Cụ thể theo báo cáo của JLL Việt Nam, tại thị trường căn hộ TP HCM, lượng mở bán chính thức quí II đạt hơn 4.100 căn.

Biểu đồ 12: Mức tăng trưởng giá án tượng của phân khúc căn hộ hạng sang so với các phân khúc còn lại đặc biệt trong giai đoạn từ năm 2018 đến nay. (Nguồn: JLL)

Lũy kế 6 tháng đầu năm, thị trường TP HCM ghi nhận lượng chào bán mới chỉ có 8.632 căn hộ bán, giảm đến 42% theo năm. Lượng mở bán mới của thị trường căn hộ TP HCM trong quí II nói riêng và 6 tháng nói chung ở mức thấp kỉ lục kể từ khi thị trường hồi phục từ năm 2014.

Nhu cầu dịch chuyển song song với nguồn cung, lượng căn hộ bán được trong 6 tháng chỉ đạt 8.628 căn, giảm 38% theo năm.

Nguyên nhân chủ yếu do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài hơn trong thời gian gần đây. Các chính sách nghiêm ngặt của Chính phủ đã điều chỉnh nguồn cung theo hướng bền vững hơn, nhiều dự án buộc phải hoàn thành các nghĩa vụ pháp lí liên quan đến đất đai và giấy phép xây dựng trước khi tiến hành mở bán.

Ngoài ra, diễn biến thị trường còn ảnh hưởng bởi một số nguyên nhân khác: quĩ đất tại TP HCM ngày càng suy giảm, cùng với đó là sự điều tiết của các chính sách kinh tế vĩ mô như chính sách siết tín dụng vào lĩnh vực BĐS (giảm tỉ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn)…

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng có báo cáo thể hiện sự lo ngại trước tình hình sụt giảm qui mô thị trường bất động sản (BĐS) thành phố, sụt giảm nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, căn hộ nhà ở xã hội.

HoREA cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND TP HCM công nhận chủ đầu tư với qui mô diện tích chỉ 2,233 ha với 924 căn hộ; giảm 16 dự án, tương đương mức giảm đến 84% so với cùng kì năm 2018.

Trong 6 tháng này, Sở Xây dựng đã đề xuất UBND TP HCM chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án, tương đương giảm tới 82% so với cùng kì năm 2018.

Cũng trong thời gian này, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án, tương đương 29%; giảm 2.336 căn hộ, tương đương giảm 24% so với cùng kì năm ngoái.

Phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang vẫn tăng trưởng tốt

Dù nguồn cung và số căn hộ bán được trong nửa đầu năm giảm mạnh, nhưng xét theo cơ cấu, trong tổng nguồn cung hoàn thành 6 tháng đầu năm 2019, lượng căn hộ cao cấp và sang trọng hoàn thành vẫn trên đà tăng trưởng khá tốt so với các năm trước.

Theo thống kê của JLL, nửa đầu năm nay trên địa bàn quận 1 chào bán thêm 3 dự án chung cư hạng sang mới, trong đó có một dự án có qui mô khá lớn (cung cấp ra thị trường hàng trăm căn hộ).

Ngoài ra, thị trường cũng đón nhận thêm sự xuất hiện của ba dự án chung cư cao cấp mới tại quận 2, quận 7 và quận 10 với qui mô cũng ở mức vài trăm căn hộ/dự án.

Nhìn chung, tổng số lượng căn hộ mới cung cấp ra thị trường của các dự án thuộc phân khúc hạng sang, cao cấp tại TP HCM chiếm một phần đáng kể (khoảng 1/3 – 1/4 tổng cung).

Sự phân bổ các dự án mới chào bán trong nửa đầu năm 2019.

Đặc biệt, giá bán tại thị trường căn hộ sơ cấp trong quí II/2019 đạt 2.009 USD/m2, tăng gần 22% theo năm.

Trong đó, riêng phân khúc cao cấp tăng đến 53% theo năm và đạt mức trung bình 4.569 USD/m2 nhờ sự tham gia của một số dự án sang trọng ở khu vực trung tâm với mức giá cao vượt trội do quĩ đất khan hiếm.

Hiện tại, ở quận 1 và quận 3 – "đất vàng" của thành phố - đã có những dự án chung cư mới thiết lập mặt bằng giá mới, cao đến 8.500 USD/m2 (tương đương khoảng 200 triệu đồng/m2). Mức giá này cao gấp 4 lần mức giá căn hộ sơ cấp trung bình quí II được công bố.

Cũng theo JLL, trong nửa đầu năm, những địa bàn phân bổ các dự án hạng sang, cao cấp nói trên (quận 1, quận 2, quận 7 và quận 10) đều có lượng căn hộ mới được bán dao động trong khoẳng từ vài trăm đến hơn 1.000 căn hộ. Đây là mức tiêu thụ tốt nhất trên toàn thị trường hiện nay nói chung.

Trong nửa cuối năm còn lại, JLL dự báo thị trường Sài Gòn sẽ đón nhận thêm 2 dự án chung cư hạng sang mới tại quận 1 và khoảng 4 dự án cao cấp ở quận 2, quận 4 và quận 7.

Tuy qui mô các dự án này đều khá nhỏ (khoảng trên dưới 100 căn hộ/dự án) nhưng nguồn cung tương lai này rất được chờ đón trong bối cảnh chủ trương siết pháp lí vẫn duy trì, quĩ đất trung tâm gần như không còn như hiện nay.

Sự phân bổ các dự án dự kiến sẽ chào bán mới trong nửa cuối năm 2019.