Các dự án lùm xùm của Petroland dưới thời Chủ tịch Bùi Minh Chính

Đang trên đà phát triển cùng với lợi thế quỹ đất lớn tại TP HCM, Vũng Tàu, Nha Trang nhưng Petroland bất ngờ lao dốc từ năm 2012 với lý do thị trường bất động sản trầm lắng, cạnh tranh cao. Tính đến nay, công ty chỉ mới hoàn thiện được 4 dự án lớn là Petroland Tower, Petroland quận 2, chung cư Mỹ Phú và Khu phức hợp 30/4. Nhiều dự án tiềm năng bị đóng băng buộc doanh nghiệp tính đến chuyện thoái vốn, bán đất tại nhiều dự án mới.

Năm 2018, Petroland tiếp tục chìm trong khó khăn khi doanh thu chỉ còn hơn 48 tỷ và thua lỗ gần 18 tỷ đồng. Trong 6 tháng đầu năm 2019, công ty lỗ thêm 6 tỷ đồng, qua đó nâng tổng lỗ lũy kế lên 238 tỷ đồng.

Hiện nay nguồn thu của Petroland chủ yếu đến từ hoạt động cho thuê văn phòng, hợp tác kinh doanh, quản lý tòa nhà, quản lý chung cư và hoạt động tư vấn giám sát. Tuy nhiên, hiệu quả của các hoạt động này không cao, lợi nhuận không bù đắp được chi phí, Ban lãnh đạo Petroland nhận định.

Nhiều dự án lùm xùm

Công trình biểu tượng Petroland Tower chính thức được bàn giao từ đầu năm 2012 nhưng vẫn còn vướng mắc nghĩa vụ tài chính với ngân hàng. Doanh nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho 67 căn hộ sang nhà ở thương mại cũng như chưa thực hiện cấp chủ quyền cho khách hàng nên chưa thu đủ 5% giá trị còn lại của hợp đồng chuyển nhượng.

Dự án này còn tồn tại các vấn đề liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng các sàn văn phòng thương mại, do Petroland đang phải bù chi phí lớn trong thời gian hiệu lực của hợp đồng. Các hợp đồng dân sự này đang được ưu đãi phí dịch vụ 1 USD/1m2/tháng.

Petroland cho biết việc ưu đãi cho các sàn thương mại suốt hợp đồng là nguyên nhân chủ yếu của việc thất thu, thua lỗ của doanh nghiệp (đáng chú ý có khoản thất thu 375 triệu đồng/tháng với công ty Đầu tư Dịch vụ Sao Kim Công ty từ 2/2017). Petroland đang mời các đơn vị có liên quan để đảm phán lại nội dung bất lợi này nhưng kết quả chưa khả quan do đối tác không hợp tác, gây thiệt hại lớn về dòng tiền.

Với dự án Petroland quận 2, công ty cũng chưa thực hiện xong việc chuyển đổi mục đích sử dụng 45 căn kiosk dù đã ký hợp đồng chuyển nhượng. Petroland nhận định thực trạng này khiến công ty phải đối diện với các thủ tục pháp lý và tài chính làm ảnh hưởng đến doanh thu, chi phí.

Dự án Chung cư Mỹ Phú do một liên doanh triển khai đầu tư. Petroland thừa nhận trước đây không sát sao việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nên dự án dù hoàn thiện vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận. Đối tác là Công ty Cổ phần chế biến sản phẩm nông nghiệp Quốc tế không phối hợp hoàn thiện nên công ty sẽ đưa sự việc ra cơ quan chức năng để can thiệp.

Một dự án được cổ đông Petroland “lên tiếng” nhiều gần đây là vụ việc chuyển nhượng Dự án chung cư Thăng Long. Tại cuộc họp ĐHĐCĐ thường niên năm 2019 của Petroland vào cuối tháng 6, ông Đinh Việt Thanh, thành viên HĐQT, yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng cổ phần của Petroland tại Dầu Khí Thăng Long cho Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG ). Cổ đông Phạm Hữu Hiền cho biết bản thân ông là một chuyên gia thẩm định, việc bán cổ phần tại Dầu khí Thăng Long, đồng nghĩa, bán dự án Thăng Long cho Đất Xanh gây thất thoát tài sản, không hợp lý.

Dự án chung cư Thăng Long ban đầu thuộc CTCP Đầu tư Dầu khí Thăng Long - liên doanh giữa Petroland (80%) và Công ty TNHH Bệnh viện Đa khoa Quốc tế Anh Vũ (20%). Dự án nằm ở khu vực quận 9, TP HCM với tổng diện tích hơn 6ha.

Chung cư Thăng Long chưa được triển khai theo đúng tiến độ do các bên gặp khó khăn về tài chính cũng như tình hình thị trường bất động sản đóng băng. Do đó, vào tháng 11/2016, Petroland và Tập đoàn Đất Xanh đã ký kết hợp đồng 267 chuyển nhượng 100% cổ phần công ty Dầu khí Thăng Long với mức giá gần 564 tỷ đồng (trên cơ sở định giá 9 triệu/m2 cho diện tích 6,26 ha), thanh toán làm 3 đợt. Đến tháng 4/2017, 2 bên ký thêm Phụ lục số 1, trong đó có điều chỉnh giá chuyển nhượng xuống còn 546 tỷ đồng do diện tích bị điều chỉnh chỉ còn hơn 6 ha.

Mặc dù hợp đồng là chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp, nhưng việc xác định mức giá chuyển nhượng lại sử dụng kết quả định giá đất dự án chứ không phải định giá doanh nghiệp. Dầu khí Thăng Long được thành lập năm 2010 đã ghi nhận nhiều chi phí phát sinh cũng như có các tài sản khác như tiền gửi ngân hàng, tồn kho…Tài liệu đại hội cổ đông năm 2019 của Petroland cũng nhận định việc xác định giá trị một cổ phần còn nhiều điểm chưa rõ ràng, tiềm ẩn nhiều thiếu sót trong công tác định giá dẫn đến bất lợi cho các cổ đông.

Việc chuyển nhượng dự án Thăng Long còn phát sinh nhiều vấn đề liên quan đến các khoản đền bù giải phóng mặt bằng và đối tác không có sự phối hợp giải quyết dứt điểm. Điều này dẫn đến nguy cơ Petroland bị khấu trừ phần giá trị thanh toán còn lại của hợp đồng và khả năng phải bỏ thêm chi phí để xử lý.

Một điểm cần lưu ý trong vụ chuyển nhượng cổ phần là Petroland phải thực hiện thanh toán cả tiền sử dụng đất cho đối tác. Theo cổ đông Phạm Hữu Hiền tại họp ĐHĐCĐ thường niên năm 2019 chia sẻ: “Tôi chưa thấy bất cứ hoạt động chuyển nhượng nào mà đơn vị chuyển nhượng đứng ra bao luôn tiền sử dụng đất cho đối tác sau khi đã ký hợp đồng như trường hợp của Petroland". Cổ đông ước tính số tiền Petroland sẽ phải đóng tiền sử dụng đất đến 500 tỷ đồng. Do đó, nếu so với giá bán cho Đất Xanh thì mảnh đất 6 ha tại quận 9 chỉ thu ròng vài chục tỷ đồng.

Một dự án nữa liên quan tới Đất Xanh là INT Nha Trang. Đầu năm 2018, Đất Xanh hoàn tất việc mua lại 28,65 triệu cổ phiếu, tương đương 90,8% vốn CTCP Đầu tư Dầu khí Nha Trang (INT). Trong đó, Petroland bán toàn bộ 62,19% cổ phần tại INT Nha Trang, bên cạnh PVX bán 15,44%, CTCP Đầu tư và Xây lắp Dầu khí Sài Gòn (PVC-SG) chiếm 9,62% và CTCP Xây lắp Dầu khí miền Trung (PVC-MT) chiếm 3,58%.

Petroland đã ủy quyền cho PVX thực hiện việc thoái vốn khỏi INT Nha Trang và nhiều đối tác lớn muốn mua lại cổ phần. Tuy nhiên, PVX thực hiện bán thỏa thuận cho Đất Xanh với giá trị chuyển nhượng hơn 330 tỷ đồng.

Đến đầu năm 2019, Đất Xanh thông báo chuyển nhượng toàn bộ 28,65 triệu cổ phần INT Nha Trang sau 1 năm sở hữu với giá trị 1.800 tỷ đồng. CTCP Đầu tư LDG (HoSE: LDG ), công ty liên kết của Đất Xanh với tổng tỷ lệ sở hữu đến cuối 30/6 là 32%, hiện là đơn vị cuối cùng sở hữu cổ phần này.

INT Nha Trang được thành lập tháng 2/2008 và là chủ dự án sân golf và biệt thự sinh thái Cam Ranh có tổng mức đầu tư 1.400 tỷ đồng với diện tích 172ha. Ngoài vị trí đắc địa và diện tích lớn tại Nha Trang, công ty có vốn điều lệ hơn 300 tỷ đồng này còn một khoản đặt cọc 100 tỷ nằm trong ngân sách tỉnh Khánh Hòa nhiều năm.

Trả lời những thắc mắc của cổ đông tại phiên họp thường niên năm 2019 của Petroland, ông Bùi Minh Chính – Chủ tịch HĐQT thừa nhận rằng PVX việc chuyển nhượng tại cả 2 dự án trên là thỏa thuận và không thông qua đấu giá.

Ông Chính cho rằng: "Vấn đề này liên quan đến pháp luật. Nếu pháp luật có ý kiến, ngay lập tức công ty sẽ tổ chức họp bất thường để xử lý ngay. Tôi đề nghị, nội dung này không thuộc thẩm quyền ĐHCĐ và không đưa vào chương trình nghị sự".

Tại dự án Khu đô thị Dầu khí Vũng Tàu, dự án đã bị Ủy ban Nhân dân tỉnh có quyết định thu hồi chủ trương đầu tư và đền bù hơn 5ha cho doanh nghiệp. Petroland cho biết do áp lực nợ vay nên doanh nghiệp đã thực hiện bán khoảng 3,3ha đất mặt tiền không qua đấu giá với giá khoảng 2,8 triệu/m2.

Ban lãnh đạo Petroland nhận định, đối với phần diện tích còn lại, công ty đang gặp khó khăn khi chủ yếu là đất rừng. Hiện Petroland vẫn chưa sang tên đất tại các thửa đất lâm nghiệp cũng làm ảnh hưởng đến việc thực hiện công tác thoái vốn tại dự án này.

Để thực hiện, Petroland phải bổ sung ngành nghề đăng ký kinh doanh và thực hiện các thủ tục pháp lý khác mới có thể tiến hành việc chuyển nhượng. Việc vướng mắc này có thể làm mất cơ hội thoái vốn với giá kỳ vọng của Petroland, do thời điểm qua thị trường bất động sản Vũng Tàu tăng trưởng mạnh.