Sự khác biệt nào giữa chu kỳ sốt đất 10 năm trước và hiện nay?

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, trừ một số thành phố lớn như Hạ Long (Quảng Ninh), Thái Nguyên, Bắc Ninh, Vinh (Nghệ An) có một số dự án chung cư, dự án tại các tỉnh phía Bắc chủ yếu là các khu đô thị mới và sản phẩm chủ yếu là đất nền, liền kề, shophouse, biệt thựhoặc đất và nhà ở gắn liền trên đất.

Với các dự án này, tại các tỉnh có các khucông nghiệp đang hoạt động như Bắc Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Yên, … có tỷ lệ tăng dân số cơ họccao hoặc các tỉnh tập trung phát triển du lịch dịch vụ như Hạ Long,... nhu cầu mua đất, nhà để ở,phát triển kinh doanh cao, thị trường cho thấy có nhu cầu thật, các khu đô thị được đầu tư bài bảnhơn với hạ tầng kỹ thuật và xã hội đầy đủ.

Một số tỉnh thành khác, số lượng khách hàng mua đầutư hay các công ty đầu cơ bất động sản đầu tư thứ cấp là khá lớn, khiến cho thị trường có hiệntượng sốt ảo, các khu đô thị không có người dân vào ở dù đã thanh khoản hết.Ngoài ra, khách hàng cần nghiên cứu kỹ tính pháp lý của dự án, năng lực tài chính, năng dự ántuy đã thanh khoản hoàn toàn nhưng khách hàng không được cấp sổ đỏ cho sản phẩm mình đãmua do chủ đầu tư không có năng lực hoàn thiện hạ tầng và xây dựng nhà ở cho khách.

Lý giải về cơn sốt bất động sản các tỉnh phía Bắc hơn một năm trở lại đây, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, thực ra đây không phải là hiện tượng mà là thực tế. Bởi hầu hết các tỉnh này đều là các tỉnh phát triển mạnh về các khu công nghiệp.

“Các khu công nghiệp ở Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Vĩnh Phúc hiện nay đều đang đón và đang có các nhà đầu tư về đây phát triển xây dựng nhà máy rất nhiều. Do vậy, xảy ra việc biến động về dân số nhập cư từ các tỉnh, các địa bàn khác đến các địa bàn sở tại để làm việc. Khi có lượng người lớn đến các tỉnh này làm việc sẽ phát sinh ra các nhu cầu liên quan đến dịch vụ, an sinh xã hội, về nhà ở, dịch vụ kinh doanh cho thuê, nhà trẻ... Đó là lý do tại sao đất nền một số tỉnh phía Bắc ở trên được giao dịch sôi động thời gian gần đây”, bà Hằng nói.

So sánh với cơn sốt đất nền vùng ven Hà Nội của hơn 10 năm trước, bà Hằng nhận định: “Có một sự khác biệt rất lớn!”

“Mười năm trước, giao dịch đất nền ven Hà Nội sôi động song  tâm lý người dân đa phần là đầu tư ngắn hạn, lướt sóng. Số lượng người mang tính đầu tư dài hạn rất ít. Tuy nhiên 10 năm qua cũng là 10 năm thị trường bất động sản Việt Nam có được bước tiến và phát triển rõ rệt.Theo tôi quan sát, thị trường phát triển đến đâu trưởng thành đến đó.  Điều này thể hiện rất rõ ở việc các dự án cùng phân khúc, tại một địa bàn trên cùng một tuyến đường,  khách hàng sẽ có những yêu cầu tiêu chí nhất định để phục vụ cho sự “lướt chậm” của họ trước khi đưa ra quyết định mua và đầu tư. Với những dự án cùng phân khúc, cùng giá bán thì các chủ đầu tư hiện nay chú trọng rất nhiều vào các khâu thiết kế, khâu quản lý, vận hành, chất lượng thi công xây dựng, công năng sử dụng của căn nhà rồi các dịch vụ tiện ích đi kèm phục vụ cho cư dân.

Những yếu tố đó cho thấy thị trường bất động sản mỗi phân khúc đang dần trưởng thành, không còn câu chuyện nhà đầu tư  laovào chung cư để lướt sóng như ngày xưa nữa”, bà Hằng phân tích.

Đối với thị trường hiện nay, theo lãnh đạo Savills, trừ khi dự án đất nền ởmột khu vực nào đó thực sự tiềm năng và có cơ sở, ở đây là tính chất pháp lý của dự án thì toàn có thể xảy ra sốt đất nền ở một cái địa bàn nhất định, song tất cả việc này chỉ mang tính cục bộ.

Do vậy, bà Hằng cho rằng, các nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng, khảo sát thực tế, đến tận nơi để tìm hiểu, đặc biệt là xác minh lại các thông tin liên quan đến các tập đoàn lớn của nước ngoài, các khu công nghiệp lớn sắp được mở ra... để nếu có đầu tư phânkhúc đất nền ở các thị trường vệ tinh Hà Nội thì nên tập trung vào những địa bàn phát triển mạnh về kinh tế, về công nghiệp. Như vậy sẽ đảm bảo được tính ổn định và an toàn trong tương lai gần cho các nhà đầu tư khi tham gia.

Nhân Hà/Nhà Đầu Tư