Nhà đất có đang 'ngáo giá'?

Một số chủ đầu tư đang định giá bán nhà đất ở mức cao kỷ lục bất chấp nền kinh tế tăng trưởng chậm lại do tác động tiêu cực của dịch Covid-19.

Phối cảnh dự án The Masteri Waterfront, thuộc đại đô thị Vinhomes Ocean Park

Giá tăng bất chấp dịch bệnh

Cụm từ "ngáo giá" từng dội gáo nước lạnh vào giới khởi nghiệp ở chương trình Shark Tank Việt Nam mùa 3 của Chủ tịch Tập đoàn NextTech Nguyễn Hoà Bình được lặp lại khá nhiều trên thị trường bất động sản thời gian gần đây khi một số dự án mở bán với giá cao ngất ngưởng.

“Ngáo giá” được hiểu là định giá ở mức cao không tưởng, không phù hợp với những giá trị thật của sản phẩm và khả năng chi trả của khách hàng. Trên thị trường bất động sản, ngày càng xuất hiện nhiều dự án có giá bán cao kỷ lục, ngoài sức tưởng tượng của đại bộ phận khách hàng, nên không khó hiểu khi cụm từ “ngáo giá” thường xuyên được các chuyên gia và nhà đầu tư sử dụng.

Dự án Celesta Rise đã thiết lập mặt bằng giá mới cao kỷ lục đối với một dự án căn hộ ở huyện Nhà Bè, TP. HCM khi chủ đầu tư - liên doanh giữa Công ty CP Địa ốc Phú Long với tập đoàn Keppel Land, cuối tuần qua mở bán với giá từ 45 - 51 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế VAT. Các dự án lân cận trước đó chỉ chào bán quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2.

Nhưng không chỉ khiến giới đầu tư trong nước mà cả các nhà tư vấn nước ngoài cũng ngỡ ngàng là giá bán một số dự án căn hộ ở quận 9 với câu nói truyền miệng suốt thời gian qua là "view Đồng Nai, giá quận 2" - nghĩa là những dự án này nằm cạnh sông Đồng Nai, cách trung tâm TP. HCM hơn 20km, nhưng lại có giá bán tương đương với những dự án căn hộ ở khu vực gần trung tâm thành phố hơn là quận 2.

Điển hình là mức giá bán liên tục tịnh tiến ở những dự án thành phần thuộc đại đô thị Vinhomes Grand Park. Năm ngoái, chủ đầu tư chào bán phân khu căn hộ đầu tiên của dự án 271ha này với giá 30 - 40 triệu đồng/m2. Nhưng ở phân khu với là The Origami, giá đã tăng lên 40 - 50 triệu đồng/m2.

Nhưng táo bạo hơn là nhà phát triển dự án Masterise Homes đưa ra mức giá trên 50 triệu đồng/m2 đối với dự án thứ cấp trong đại đô thị này là The Masteri Center Point mức giá kỷ lục với một dự án giáp sông Đồng Nai, cao ngang ngửa với các dự án ở quận 2.

Nóng bỏng hơn cả là khu vực Thủ Thiêm khi một số dự án tại đây được chào bán với giá tương đương mức giá ở quận 1 và trở thành khu vực quy tụ nhiều dự án có giá đắt đỏ nhất TP. HCM.

Mặt bằng chung cho giá căn hộ cao cấp tại Thủ Thiêm đã lên tới 120 -160 triệu đồng/m2, được dẫn dắt bởi các dự án mới chào bán gần đây như The Metropole, Empire City, The River. Căn hộ một phòng ngủ tại Thủ Thiêm có thể lên tới 7-8 tỷ đồng trong khi những căn hộ 2 -3 phòng ngủ có giá 10 - 20 tỷ đồng.

Ở phía Bắc, một số chủ đầu tư cũng bắt đầu định giá căn hộ ở mức cao. Ngay tại dự án đầu tay trong chiến lược Bắc tiến, Masterise Homes đã định giá căn hộ The Masteri Waterfront thuộc quần thể Vinhomes Ocean Park tại huyện Gia Lâm, Hà Nội, ở mức giá lên tới 50 triệu đồng/m2. Đây là mức giá chưa từng có đối với một dự án căn hộ giáp tỉnh Hưng Yên và tương đương với nhiều dự án căn hộ dọc vành đai 3 ở trung tâm phía Tây của Thủ đô.

Ngay gần The Masteri Waterfront, Tập đoàn Ecopark cũng đã chào bán tòa chung cư Sol Forest với mức giá từ 46 triệu đồng/m2, cao kém nhiều dự án căn hộ có vị trí đắc địa tại khu vực quận Nam Từ Liêm trong nội đô Hà Nội.

Phân khúc nhà liền thổ trong các dự án cũng chứng kiến mặt bằng giá mới. Như tại đại đô thị Vinhomes Grand Park, giá đất xây biệt thự, nhà phố đã lên đến 150 - 200 triệu đồng/m2, mức cao chưa từng có ở quận 9, TP. HCM.

Tại Hà Nội, một số dự án mới cũng tự tin xác lập giá bán cao. Sau khi Bitexco gây ngỡ ngàng với giá bán biệt thự, liền kề của dự án The Manor Central Park lên đến hơn 200 triệu đồng/m2, dự án nhà phố thương mại Him Lam Vạn Phúc còn định giá cao hơn, tới gần 300 triệu đồng/m2 - tức là cao hơn gần gấp đôi so với một dự án cao ngất ngưởng vài năm trước ở gần đó là Shophouse 24h.

Có phải "ngáo giá"?

Để xác định được nhà đất có "ngáo giá" hay không phụ thuộc vào việc mức giá đấy có “không tưởng”, phi thực tế hay không? Hay nói cách khác là mức độ tiêu thụ, khả năng chấp nhận của khách hàng đối với mức giá này như thế nào. Ngạc nhiên ở chỗ, mặc dù mức giá được một số chủ đầu tư đưa ra cao kỷ lục, nhưng thực tế cho thấy vẫn được khách hàng chấp nhận.

Tại toạ đàm "Đầu tư bất động sản hậu Covid-19: Dẫn dắt dòng tiền" do TheLEADER tổ chức mới đây, ông Hoàng Liên Sơn, Tổng giám đốc Alpha Real bất ngờ tiết lộ, tại TP. HCM, một số dự án vẫn giao dịch rất sôi động, vượt ngoài kỳ vọng, bất chấp giá bán cao.

Ông Sơn lấy dẫn chứng dự án Vinhomes Grand Park có 1.500 căn nhà thấp tầng bán với giá từ 15 - 100 tỷ đồng/căn. Chỉ sau 5 tháng mở bán, dự án chỉ còn chưa đến 100 căn, và những căn còn lại có giá từ 60 – 100 tỷ đồng. "Các căn có giá từ 15 tỷ đồng đều hết sạch. Đây là thành công ngoài sức tưởng tượng", ông Sơn nói.

Cũng chính dự án năm ngoái đã bán thành công 10.000 căn hộ chỉ trong ít ngày và gần đây, phân khu The Origami dù có mức giá cao hơn giá của giai đoạn trước nhưng cũng bán được hơn 4.500 căn. Phân khu The Masteri, bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó giám đốc Tư vấn đầu tư Savills Hà Nội tiết lộ, cũng đã nhận được 1.000 lượt đặt hàng chỉ sau một tháng. Hay Celesta Rise mở bán tuần vừa qua gần như cháy giỏ hàng đợt đầu. Điều này cho thấy sức hấp thụ vẫn rất tốt trên thị trường bất động sản dù giá liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới.

Ghi nhận chung từ công tư tư vấn bất động sản CBRE cho thấy, trong năm 2019, giá căn hộ hạng sang tại TP. HCM đã tăng 17% so với năm trước, và mặc dù bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 nhưng giá bán đến cuối quý III năm nay vẫn tăng 1% so với cuối năm ngoái, đạt bình quân 6.371USD/m2. Phân khúc căn hộ cao cấp năm nay bình ổn giá sau khi đã tăng 10% năm ngoái và đạt 2.518USD/m2.

Còn theo số liệu từ Savills Việt Nam, giá bán chung cư sơ cấp trên thị trường Hà Nội vẫn tăng 7% theo năm, đạt 1.460 USD/m2.

Như vậy, ngay cả trong thời gian thị trường bất động sản và nền kinh tế chịu ảnh hưởng nặng nề từ đại dịch Covid-19, giá nhà đất trên thị trường sơ cấp vẫn rất cao và và có xu hướng tăng, trái ngược với một số nhận định rằng giá bán sẽ giảm vì dịch bệnh.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, có ba yếu tố dẫn đến giá nhà tăng nhưng vẫn hấp dẫn được khách hàng.

Thứ nhất, thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh, nguồn cung khan hiếm và quá thiếu so với cầu tại các thành phố lớn. Vì vậy, chủ đầu tư nào có dự án sẽ có lợi thế lớn trong việc tạo cuộc chơi và quyết định giá trên thị trường.

Thứ hai, hiện tượng tăng giá đột biến xảy ra ở một số khu vực và dự án của một số ít chủ đầu tư. Điều này ảnh hưởng đến mặt bằng giá chung của khu vực lân cận và tạo tiền đề cho một đợt điều chỉnh giá tăng của thị trường.

Thứ ba, hấp lực đầu tư vào bất động sản vẫn còn rất lớn do văn hóa đầu tư của người Việt vốn yêu thích nhà đất. Do đó, tiềm năng của thị trường bất động sản trong dài hạn vẫn thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung mới không nhiều do ảnh hưởng của dịch bệnh và vấn đề pháp lý trong khi nhu cầu mua nhà còn rất lớn. Tốc độ đô thị hóa, tăng trưởng dân số nhanh và quy mô hộ gia đình giảm đã góp phần làm tăng nhu cầu nhà ở của người dân, khiến giá nhà khó giảm.

Chỉ ra thực tế là không chỉ ở Việt Nam mà ở nhiều nước trên thế giới, giá nhà đất vẫn tăng mạnh trong thời dịch bệnh, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho rằng, nguồn cầu bất động sản hiện đang rất lớn do sự xuất hiện của các nhà đầu tư F0 mua để đầu tư, đầu cơ và cất giữ tài sản.

Trong hơn chục năm trong nghề tư vấn bất động sản, ông Tuyển nhận thấy dù ai làm bất cứ ngành nghề gì nhưng khi có tiền sẽ mua bất động sản. Khi tình hình kinh doanh khó khăn, bất động sản càng trở thành kênh giữ tiền hiệu quả. Đó chính là lý do khiến những người không phải các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp vẫn muốn tham gia đầu tư bất động sản nhờ vào Covid-19.

"Khi nguồn cung hạn chế, nguồn cầu đa dạng và xuất hiện nhà đầu tư F0 thì tăng giá là điều tất yếu. Việc tăng giá này không chỉ ở Việt Nam mà ở tất cả các nước trên thế giới, thậm chí Việt Nam còn tăng gấp nhiều lần," ông Tuyển nhận định.

Ông Sơn, công ty Alpha Real cũng đồng tình với nhận định này, và cho biết thêm: "Trong bối cảnh dịch bệnh, nền kinh tế khó khăn, nhiều nguy cơ xảy ra lạm phát, bất ổn về kinh tế thì bất động sản chính là một trong những kênh giữ tiền an toàn, hiệu quả.”

Bên cạnh đó, ông Tuyển cho rằng, các chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán bởi thủ tục hoàn thiện một dự án bất động sản hiện nay kéo dài, dẫn đến gia tăng chi phí tài chính và họ tăng giá để bù đắp.

"Gần như 100% dự án mới ra trên thị trường hiện nay đều thông qua đấu giá, đấu thầu khiến các chủ đầu tư không có cơ hội có lợi nhuận cao. Khung lợi nhuận thấp buộc các chủ đầu tư phải nghĩ ra nhiều cách để bán giá cao hơn, vì lợi nhuận mỏng mà gặp thị trường yếu thì nguy hiểm, hoạt động kinh doanh không hiệu quả cho chính các doanh nghiệp", ông Tuyển nói.

Nhà tư vấn này cũng chỉ ra một thực tế là, xu hướng tăng giá trong thời gian gần đây còn liên quan đến yếu tố chất lượng của chính các dự án bất động sản.

Trong quá khứ, khách hàng chỉ cần mua một nơi để ở. Cách đây vài chục năm, bất động sản chủ yếu nằm ở trong làng, xã, trong các nhà tập thể 3 - 5 tầng. Khi chung cư xuất hiện như ở Trung Hoà, Định Công, Mỹ Đình thì cũng chỉ là những nơi để ở, không có gì vui chơi, giải trí.

Thế nhưng, nhu cầu của người dân hiện nay không chỉ dừng lại ở đó. Khi thu nhập đang ngày càng gia tăng, họ cần một nơi để sống chứ không phải chỉ là một nơi để ở. Họ ưu tiên mua bất động sản có đẩy đủ các yếu tố gồm quy mô, vị trí trung tâm. Các sản phẩm có hai yếu tố này mới tiêu thụ được, những sản phẩm xa không có tiện ích an ninh, dịch vụ và thậm chí không có yếu tố thông minh thì khó tiêu thụ.

Nhiều chủ đầu tư đã tìm hiểu hành vi mới của khách hàng để nâng giá bán và an toàn hơn trong đầu tư. Đó cũng là lý do khiến các bất động sản giá trung bình và thấp, nhà ở xã hội dường như bị lãng quên, thay vào đó là các đại đô thị thông minh, các khu nghỉ dưỡng trong lòng thành phố hình thành. Từ đó, nhiều người chấp nhận đi xa để tìm mua một nơi để sống như ở Ecopark, Vinhomes Smart City dù giá cao, ông Tuyển nhận định.

Con dao hai lưỡi

Việc các dự án bất động sản có mức giá cao nhưng vẫn có thanh khoản tốt có lẽ khó có thể coi là "ngáo giá" như cách gọi có phần hơi lạm dụng từ như trên thị trường hiện nay. Tuy nhiên, giá nhà đất tiếp tục tăng cao trong bối cảnh thị trường trầm lắng, nền kinh tế khó khăn do ảnh hưởng của dịch bệnh đang là "con dao hai lưỡi" đối với thanh khoản của dự án và chính các nhà đầu tư.

Tại Toạ đàm Đầu tư bất động sản hậu Covid-19: Dẫn dắt dòng tiền, nhiều ý kiến đã thẳng thắn chỉ ra rằng, không dễ để bán các dự án với mức giá cao ngất ngưởng như vậy. Những dự án có mức giá cao hầu hết đều phải do các chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án uy tín, pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng tiện ích đồng bộ, khác biệt.

Mức tăng giá của dự án phải phù hợp với giá trị mà nó mang lại. Theo ông Hoàng Liên Sơn, thời gian gần đây, chênh lệch giá bán giữa khu vực nội thành và khu vực lân cận ngày càng thu hẹp. Diện tích đất xây dựng trong khu vực trung tâm đã kín khiến các chủ đầu tư phải phát triển sang các vùng lân cận. Trong khi đó, các chủ đầu tư đã ngày càng tập trung phát triển nhiều tiện ích cho dự án đã bù đắp các bất lợi về mặt vị trí.

"Nhà đầu tư không mua nơi để ở mà mua nơi để sống. Tất cả các dự án phải có đầy đủ tiện ích, giống như một thành phố thu nhỏ trong đó thì nhà đầu tư mới để tâm và đổ tiền vào đầu tư. Khi hạ tầng phát triển thì giao thông không còn quá quan trọng, hay có nhiều phương tiện để làm việc từ xa, người giàu không nhất thiết hằng ngày phải đến công sở, do đó tiện ích xung quanh họ mới quan trọng. Khi mà họ chọn được nơi có đầy đủ tiện ích, không có lý do gì họ lại đi vào trung tâm", ông Sơn nói.

Tuy nhiên, chính vị chuyên gia này cũng cho rằng, "phải sau này, khi các dự án hoàn thiện đồng bộ và nhu cầu về chất lượng cuộc sống tăng lên thì người mua nhà sẽ lựa chọn các dự án này để sinh sống. Các nhà đầu tư cũng hy vọng vào điều này nên đã đầu tư rất nhiều vào các dự án bất động sản không phải trung tâm của thành phố nhưng có tiện ích đồng bộ".

Song theo ông Nguyễn Văn Đính, vấn đề là khi dự án chưa hoàn chỉnh về hạ tầng giao thông, tiện ích trong khu đô thị thì sẽ khó có thể bán được với giá cao như một dự án đã được đầu tư, phát triển hoàn chỉnh. Giá trị đầu tư bất động sản khi đó cũng khó có thể gia tăng theo thời gian.

Đồng quan điểm, bà Hương cũng cho rằng, việc tăng giá bất động sản phải song hành cùng với việc tạo ra giá trị sản phẩm và có lộ trình tăng giá hợp lý theo thời gian.

Mặt khác, đối tượng khách hàng có tiền để đầu tư các bất động sản giá cao này phần lớn đều là nhà đầu tư. Trong khi đó, khi mua bất động sản với mức giá cao như vậy nhà đầu tư có thể có thanh khoản và thu về lợi nhuận hay không lại là câu chuyên khác, bởi đa số  người dùng cuối cùng là người mua nhà ở thực hiện không đủ tiền để mua những bất động sản này.

Đưa ra ý kiến tương tự, trước đó, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cũng cho rằng, các doanh nghiệp cần tránh đầu tư quá nhiều về tiện ích khiến giá bán cao ngất ngưởng, vượt quá khả năng chi trả của người mua nhà. Điều này có thể sẽ khiến dự án thất bại về thanh khoản.

Thay vì đề cao yếu tố tiện ích dự án, bà Hằng cho rằng, người mua nhà hiện nay đang quan tâm nhiều nhất đến giá và diện tích căn hộ. Đây là các yếu tố chính quyết định việc mua nhà.

Trong bối cảnh thanh khoản trên thị trường sụt giảm, theo bà Hằng, các chủ đầu tư cần tính toán để đưa ra các sản phẩm giá hợp lý, đáp ứng được nhu cầu ở thực thay vì việc chạy theo một loạt các tiện ích để tăng giá sản phẩm, bà Hằng khuyến cáo.

Phương LInh/TheLeader

https://theleader.vn/nha-dat-co-dang-ngao-gia-1606811215502.htm