Những ngày gần đây, nhiều người đổ tiền đi xem và mua đất ở Hà Nội và nhiều địa phương khiến giá đất đang tăng bất thường.
Vì sao có tình trạng này và liệu có nguy cơ bong bóng bất động sản (BĐS)? Làm gì để ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà đất?
Quy hoạch mới chỉ nghiên cứu nhưng giá đất đã bị "thổi"
Tại Hà Nội, ông Phạm Tuấn Long - chủ tịch UBND quận Hoàn Kiếm - cho biết với đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, quận có hai phường nằm trong quy hoạch. Nhưng quy hoạch vẫn đang nghiên cứu, vì thế chưa thể nói nhà nào ở, nhà nào di dời. Tuy nhiên, hiện đã có thông tin về hiện tượng sốt đất, đất tăng giá ở khu vực này.
Giá đất tại huyện Sơn Tây tăng rõ rệt khi có thông tin huyện này sắp được lên TP. Anh Nguyễn Văn Thông - một người dân ở xã Cổ Đông - cho biết khoảng một tháng trở lại đây có rất nhiều người đến Sơn Tây tìm mua đất, giá đất tăng cao so với hồi trước tết.
Ông Trần Ngọc Chính - chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam - cho rằng hiện tượng sốt đất ảo, tạo sóng, đẩy giá khi có thông tin về quy hoạch không phải bây giờ mới có. Vì vậy, với những thông tin Hà Nội nghiên cứu quy hoạch chỗ này, công bố quy hoạch chỗ kia trong những ngày qua, người dân sẽ có những sự quan tâm nhất định.
Ông Chính cho rằng ngay với quy hoạch phân khu nội ô lịch sử vừa được Hà Nội công bố, đây là quy hoạch phân khu, tỉ lệ 1/2.000, chưa có gì chi tiết cả. Sau quy hoạch phân khu, cơ quan lập quy hoạch còn phải nghiên cứu, thể hiện chi tiết ở quy hoạch tỉ lệ 1/500, lúc đó mới ra dự án cụ thể, hay chỗ đất này là công viên, vườn hoa, khu vui chơi. Còn với quy hoạch tỉ lệ lớn, cứ rầm rộ đi mua đất thì căn cứ vào thông tin nào, nếu khu đất có dự án, bị thu hồi thì sao.
Ông Lê Thanh Nam - phó giám đốc Sở TN-MT Hà Nội - lưu ý người mua cần đặc biệt chú ý về tính pháp lý của thửa đất. "Giao dịch dân sự thì cơ quan quản lý không thể ngăn cấm, chỉ khuyến cáo người dân thận trọng, tìm hiểu kỹ trước khi quyết định giao dịch" - ông Nam cảnh báo.
Một khu đất rộng nằm ngay cạnh Trường THCS Sơn Tây (Hà Nội) đã được chủ đầu tư quy hoạch, quây tôn để chuẩn bị xây dựng dự án nhà liền kề - Ảnh: PHẠM TUẤN
Giá đất ảo, thị trường méo mó
Lý giải nguyên nhân giá đất tăng, ngoài việc vin vào thông tin quy hoạch, trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Phạm Xuân Hòe - chuyên gia ngân hàng - cho rằng việc hạ lãi suất huy động sẽ hướng dòng tiền sang các kênh đầu cơ bất động sản có thể gây bong bóng bất động sản.
GS Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ TN-MT - cũng nhận định nguy cơ bong bóng bất động sản là hiện hữu. Lý do chính khiến giá bất động sản bong bóng, theo ông Võ, là cung thấp hơn cầu. Cụ thể trong 2 năm qua, số lượng dự án nhà ở được phê duyệt tại Hà Nội và TP.HCM bị giảm khoảng 10 lần. Có nghĩa là trong vài 3 năm tới, cung sẽ giảm mạnh trong khi cầu tiếp tục tăng nên đẩy giá nhà đất tăng cao bất thường.
Cùng với câu chuyện lãi suất tiền gửi thấp, cầu nhiều hơn cung, ông Võ cũng nhận định rằng hiện nhiều địa phương bắt đầu phê duyệt quy hoạch 2021-2030, tầm nhìn 2045 thì nảy ra nhiều ý tưởng quy hoạch như Sơn Tây lên TP, một loạt các tỉnh đề xuất xây sân bay... Bên cạnh đó, nhiều dự án hạ tầng cũng được đẩy mạnh. Tất cả các yếu tố này khiến người ta "nhìn thấy" khi hình thành quy hoạch, dự án thì giá đất sẽ lên rất cao.
"Tuy nhiên bong bóng đến một lúc nào đó sẽ phải vỡ. Những người ôm hàng lúc thị trường xì hơi thì thiệt hại sẽ rất lớn" - ông Võ nhận định. Ông Võ lo ngại thực tế này khiến những người cần mua nhà đất để ở thật chứ không phải thương mại sẽ ngày càng khó khăn, cơ hội để tiếp cận sẽ rất hẹp. Hệ lụy thứ hai là nó tạo giá ảo, tức là thị trường bất động sản đang không sát mặt đất, đang lửng lơ cho thấy thị trường không thật, bị bóp méo.
Các biển quảng cáo bán đất được treo, ghi đầy các tuyến đường tại thị xã Sơn Tây, Hà Nội - Ảnh: PHẠM TUẤN
Cần đánh thuế lũy tiến đối với nhà đất
Để ngăn chặn tình trạng người người đổ tiền đi mua đất, ông Trần Ngọc Chính cho rằng chính quyền địa phương, cơ quan quản lý phải có thông tin chính thức, định hướng cho người dân. Như ở Hà Nội, khi báo chí nêu hiện tượng sốt đất, các sở ngành cần phải làm việc và sớm có thông tin hướng dẫn người dân. Còn đối với người dân cần phải tìm hiểu kỹ, bình tĩnh khi mua đất, không chạy theo thông tin khi không thể kiểm chứng.
Giải pháp căn cơ để kìm giá đất theo đúng giá trị thật của nó, ngăn chặn đầu cơ bất động sản, ông Đặng Hùng Võ kiến nghị cần phải ban hành Luật thuế tài sản hay trước mắt là thuế nhà đất. Lần đầu tiên Bộ Tài chính đặt vấn đề về sắc thuế này từ năm 2007 và mới đây nhất là năm 2019 cũng xây dựng và đưa ra lấy ý kiến rộng rãi nhân dân nhưng chưa trình lên cấp có thẩm quyền để xem xét và phê duyệt.
Giải thích lý do đề xuất cần phải có thuế nhà đất, ông Võ nói vì đất đai là thuộc sở hữu toàn dân để mọi người sử dụng nhiều đất thì phải nộp thuế, đảm bảo công bằng. Thứ hai, thuế nhà đất đánh ở mức phù hợp sẽ ngăn chặn được đầu cơ vào tài sản này. Thuế sẽ điều chỉnh để không ai dại gì ôm nhà đất cả.
Ngoài ra, theo giáo sư Võ, khi thuế nhà đất đánh phù hợp còn góp phần hạn chế được những áp lực lên đô thị trung tâm như quá tải dân cư, ách tắc giao thông... Phân bổ dân cư sẽ hợp lý, đúng với thực tế phát triển, như ở một số nước, số lượng người đổ vào trung tâm đô thị giảm chứ không chen chúc đến các thành phố vốn đã "quá lớn" như Hà Nội, TP.HCM.
Chính quyền địa phương không nghiêm, dân lãnh đủ
Theo các chuyên gia bất động sản, buôn bán đất đai ở Việt Nam quá dễ dàng và quá hấp dẫn khi cùng một giá trị nhưng so với các ngành khác, kinh doanh bất động sản phải chịu mức thuế cực kỳ thấp (2% giá trị hợp đồng với cá nhân), không bị các cơ quan chức năng làm khó nên nhà nhà buôn đất, người người buôn đất...
Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, đã có nhiều đề xuất về chính sách đưa ra để ổn định thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ, sốt giá như đánh thuế tài sản. Đây là một ý tưởng hay, được nhiều quốc gia áp dụng và cho thấy hiệu quả. Tuy nhiên, đây vẫn chỉ là ý tưởng và rất khó thực hiện ở điều kiện Việt Nam hiện nay.
Tuy nhiên, ông Hiển nhận định cũng có thể thấy rằng những cơn sốt đất hay tình trạng lừa đảo, kiện tụng liên quan đến đất đai xảy ra rất nhiều thời gian qua là do chính quyền các địa phương đã không làm hết trách nhiệm của mình.
Tại sao những dự án hàng chục hecta được các chủ đầu tư san lấp, rao bán, tổ chức các đợt bán hàng rầm rộ tại chỗ mà chính quyền địa phương không biết mà xử lý? Đành rằng nhiều người dân vì tham lợi nhuận cao mà bất chấp rủi ro, nhưng trách nhiệm của Nhà nước và chính quyền địa phương là phải đảm bảo những hành vi bán hàng gian, hàng giả (đất không có đầy đủ giá trị pháp lý) hay lừa đảo (bán dự án ma) không thể tồn tại.
TRẦN MẠNH
Các nước ngăn đầu cơ đất bằng cách nào?
q Đánh thuế cao: Bộ Tài chính Hàn Quốc ngày 10-7-2020 cho biết chính phủ quyết định tăng thuế đối với người sở hữu nhiều nhà lên mức 6%/năm. Người sở hữu 2 nhà ở sẽ bị đánh thuế chuyển nhượng 20% và sở hữu 3 nhà trở lên sẽ bị đánh thuế 40%. Bộ Tài chính cũng tăng thuế lợi tức (thu được từ việc chuyển nhượng bất động sản) lên tới 70% đối với nhà ở sở hữu dưới 1 năm và 60% đối với nhà ở sở hữu dưới 2 năm, theo Hãng tin Reuters.
Chính phủ Hàn Quốc cũng cho biết họ sẽ tìm cách tăng nguồn cung nhà ở bằng cách xem xét các biện pháp, bao gồm nới lỏng các quy định về phát triển đô thị và sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước để có thể xây nhà mới.
q Giảm các khoản vay mua bất động sản: Theo tờ Wall Street Journal (WSJ), tại Anh, các cơ quan quản lý trong những năm gần đây đã có quyền hạn chế các khoản cho vay đối với cá nhân sẽ là chủ nhà. Canada và Thụy Điển, nơi giá nhà ở thành thị cũng tăng cao, giảm số tiền mà cá nhân có thể vay để mua nhà.
Tờ WSJ đánh giá biện pháp của các nước vừa kể trên chưa ngăn được tình trạng tăng giá bất động sản, vì lãi suất tiết kiệm trong tương lai gần còn thấp khiến dòng tiền tiếp tục đổ vào. WSJ nhận định trong số các nước, biện pháp của Hàn Quốc là mạnh mẽ hơn cả, đặc biệt là việc đánh thuế nặng các chủ sở hữu đầu cơ.
MINH KHÔI
TP.HCM Thông tin huyện lên quận không còn hấp dẫn
Khu vực đô thị huyện Nhà Bè, TP.HCM đã hình thành và đang phát triển - Ảnh: TỰ TRUNG
Tuần qua, khi thông tin Sở Nội vụ xin ý kiến về phương án chuyển 5 huyện ngoại thành thành quận trong vòng 5-10 năm tới, nhiều ý kiến lo lắng sẽ có một đợt sốt đất tại các huyện để đón đầu.
Ông Dư Phước Tân - trưởng phòng nghiên cứu quản lý đô thị, Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM - nhận định quy hoạch là một trong những yếu tố làm tăng giá trị (lẫn giá cả) bất động sản. Vì vậy, việc Nhà nước đầu tư dự án hạ tầng hoặc có kế hoạch đưa một huyện thành quận thì giá đất tại khu vực đó tăng là điều tất yếu.
Tuy nhiên, với thông tin 5 huyện lên quận vừa rồi, ông Nguyễn Minh Tân - một môi giới bất động sản tại Củ Chi - cho biết giá đất tại huyện này tăng nhanh trong vòng 3-4 năm trở lại đây, chứ không riêng gì thông tin từ huyện thành quận trong thời gian qua. Mỗi năm, giá đất ở Củ Chi tăng trung bình 20%, khu vực gần những dự án lớn, gần sông hay những khu vực có thông tin về phát triển giao thông, khu du lịch thì giá đất tăng nhanh hơn.
"Thông tin về việc huyện Củ Chi thành quận thật ra không còn hấp dẫn giới đầu tư đất đai vì thời gian còn dài, giá đất ở Củ Chi giờ cũng không còn rẻ. Nếu đầu tư một số tiền lớn để đợi khá lâu như vậy mới thu hồi thì không hấp dẫn" - ông Tân nhận định.
Tương tự, giá đất tại các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn... mấy năm nay đã tăng cao theo đà đô thị hóa. Cho dù là đất nông nghiệp thì cũng được tính đến đơn vị mét vuông và giá đất được bán theo mục đích sử dụng trong tương lai, tức bán theo giá đất ở. Vì vậy nên thông tin các huyện đang được quy hoạch thành quận không thu hút các nhà đầu tư vì độ chênh lệch giá đất dự kiến không lớn.
"Hơn nữa, đây không phải là lần đầu tiên có thông tin 3 huyện này sẽ thành quận, nên giới đầu tư thăm dò là chính chứ không có tình trạng lùng sục mua đất giá rẻ để ngủ một đêm dậy thành tỉ phú" - giám đốc một công ty môi giới bất động sản khu vực Nhà Bè nhận định.
Lãnh đạo các huyện Nhà Bè, Hóc Môn xác nhận chính quyền cũng đã tính toán và đề phòng việc đất đai tăng giá dẫn đến việc phân lô bán nền trái quy định, xây dựng trái phép lén lút hoặc các đầu nậu gom đất để làm dự án "chui", dự án "ma". Huyện Nhà Bè tăng cường các biện pháp quản lý đất đai, xây dựng, quy hoạch chặt chẽ, không để xảy ra tình trạng phân lô trái phép, xây dựng trái quy hoạch.
Huyện Hóc Môn thì đưa ra nhiều cảnh báo về các dự án "ma", giao công an huyện điều tra, xử lý, chuyển cho công an điều tra về các trường hợp đầu nậu gom đất phân lô trái phép hoặc lập dự án không có thật để rao bán, lừa đảo người mua đất.
D.N.HÀ
Quảng Nam Chiêu trò thổi giá đất ven sông Cổ Cò
Một kiôt được dựng không phép để giới thiệu đất ở thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam - Ảnh: TRƯỜNG TRUNG
Từ sau Tết Nguyên đán đến nay, tại khu vực sông Cổ Cò (giáp ranh giữa Đà Nẵng và Quảng Nam) bất ngờ mọc lên nhiều kiôt bất động sản. Một "cò" đất cho biết từ trước tết đến nay giá đất tại nhiều nơi đã tăng 10-15%, riêng khu vực ven sông Cổ Cò có vị trí tiềm năng nên tăng giá ít nhất 20% so với giai đoạn trầm lắng.
Tuy nhiên trao đổi với Tuổi Trẻ, đại diện một văn phòng công chứng lớn ở quận Hải Châu, Đà Nẵng (đề nghị không nêu tên) cho biết số lượng hợp đồng mua bán đất trong thời gian từ sau tết không có đột biến. "Có thể là chiêu trò thổi giá đất của cánh môi giới. Họ tung tin đất sốt để làm giá, đồng thời "lướt sóng" kiếm lời từ tiền cọc" - vị này nhận định.
TRƯỜNG TRUNG
Quảng Trị Mới nghe tin đồn, giá lên gấp đôi
Khu vực được giới đầu cơ đất thổi giá mạnh nhất là ở khu Nam Đông Hà và khu Bắc Sông Hiếu. Những ngày qua, nhiều người môi giới đất từ các tỉnh Quảng Bình, Nghệ An, Thừa Thiên Huế liên tục đổ về 2 khu vực này. Có những lô đất ở khu Nam Đông Hà chỉ trong vài ngày đã tăng giá gấp đôi.
Anh N.A.N. - một người có kinh nghiệm trong giới bất động sản tại TP Đông Hà, Quảng Trị - cho biết giá đất ở những khu này liên tục tăng cao là vì những người môi giới "nghe ngóng" được thông tin vừa qua có những tập đoàn lớn như Vingroup về làm việc với lãnh đạo tỉnh Quảng Trị và những người này tung tin đồn rằng khu Nam Đông Hà, khu Bắc Sông Hiếu được chọn là nơi đầu tư những dự án lớn. Ngoài các khu ở TP Đông Hà, một khu vực khác tại Quảng Trị cũng có dấu hiệu tăng giá ăn theo dự án, đó là khu vực quanh dự án sân bay tại xã Gio Quang, huyện Gio Linh.
Ông Hà Sỹ Đồng - phó chủ tịch UBND tỉnh Quảng Trị - nói việc các tập đoàn như Vingroup, T&T và nhiều nhà đầu tư khác đầu tư về bất động sản, du lịch sinh thái, khu đô thị thương mại... đã đến Quảng Trị để tìm hiểu đầu tư theo quy hoạch của tỉnh cũng góp phần khiến giá đất tăng. Tuy nhiên, theo ông Đồng, hiện giá đất tại các khu đô thị nói trên vẫn thấp so với mặt bằng các tỉnh khác.
"Chúng tôi khuyến cáo người dân nên tỉnh táo trong các hoạt động giao dịch, mua bán để tránh tình trạng sốt đất ảo" - ông Đồng nói.
QUỐC NAM