Hướng dẫn kỳ lạ của Bộ Tài chính: Cho thuê nhà vài tháng, tính thuế cả năm!

Do dịch COVID-19, nhiều mặt bằng phải đóng cửa vì không có khách thuê, nhiều nhà và căn hộ cho thuê vẫn đang bỏ trống do khách thuê "bỏ phố về quê"... Dù vậy, chủ nhà hoặc chủ mặt bằng cho thuê vẫn phải nộp thuế theo quy định mới.

Nhiều chuyên gia cho rằng cách hướng dẫn tính thuế cho thuê nhà trái với quy định của Luật thuế - Ảnh : NGỌC PHƯỢNG

Theo thông tư 40 vừa được Bộ Tài chính ban hành, có hiệu lực từ ngày 1-8 tới, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào tổng doanh thu danh nghĩa tính theo 12 tháng để tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) nếu đạt 100 triệu đồng/năm.

Nên dù cả năm chỉ cho thuê được 1 tháng với số tiền hơn 8,3 triệu đồng, chủ nhà vẫn phải nộp thuế do tổng doanh thu danh nghĩa đạt 100 triệu đồng, trong khi theo quy định tại thông tư 92 hiện hành thì cá nhân kinh doanh sẽ không phải nộp thuế nếu thu nhập cả năm dưới 100 triệu đồng.

Tính thuế kiểu này chỉ có chết!

Vào đầu năm nay, khi thấy lãi suất ngân hàng tương đối mềm, vợ chồng anh Tuấn Anh (Q.Bình Thạnh, TP.HCM) quyết định gom hết tiền tiết kiệm và vay thêm 1 tỉ đồng để mua 1 căn hộ 2 phòng ngủ, đã được hoàn thiện ở Thủ Đức với trị giá 3 tỉ đồng. Vẫn đang ở nhà thuê nhưng 2 vợ chồng anh Tuấn Anh quyết định cho thuê căn hộ này với giá 9 triệu đồng/tháng để giảm gánh nặng trả nợ, do lãi suất phải trả đã hơn 10 triệu đồng/tháng chưa kể tiền nợ gốc.

Đầu tháng 6-2021, do TP.HCM áp dụng giãn cách xã hội, người thuê nhà xin giảm tiền cho thuê xuống còn 5 triệu đồng/tháng từ tháng 7 hoặc sẽ trả lại nhà. Anh Tuấn Anh chấp nhận giảm tiền cho thuê vì khó tìm được người thuê tại thời điểm này. "Với quy định mới, dù doanh thu cho thuê chỉ được 84 triệu đồng/năm, không đủ trả tiền lãi vay mua nhà nhưng tôi vẫn đóng thuế TNCN là điều rất vô lý" - anh Tuấn Anh bức xúc.

Chị L.H.Dung (Q.Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết do dịch COVID-19 nên giá cho thuê nhà liên tục giảm, thậm chí phải để nhà trống. Trong năm 2019, chị cho thuê một căn nhà trên đường Nguyễn Phong Sắc (Q.Cầu Giấy) với giá 15 triệu đồng/tháng, nhưng năm vừa rồi phải giảm xuống còn 12 triệu/tháng. Do 4 tháng không có khách thuê, chị Dung không phải nộp thuế TNCN trong năm 2020.

Do dịch COVID-19 diễn biến phức tạp, Hà Nội yêu cầu cửa hàng kinh doanh ăn uống chỉ được bán mang về nên căn nhà được đóng cửa từ tháng 8-2020 đến nay mới kiếm được người thuê. "Tôi vừa ký được hợp đồng cho người thuê mới với giá 9,5 triệu đồng/tháng, từ tháng 7 cho đến hết năm" - chị Dung cho hay nhưng lo lắng rằng năm nay vẫn phải nộp thuế TNCN theo quy định mới, dù doanh thu cho thuê chỉ có 57 triệu đồng.

Cuối tháng 6 này, căn nhà cho thuê 9 triệu đồng/tháng của chị Thúy (TP Thủ Đức, TP.HCM) được khách thuê thông báo sẽ trả lại nhà khi hết hợp đồng và đang trong thời gian giãn cách, hoạt động kinh doanh đều bị "đứng bánh". Trước đây, nếu nhà để trống 1-2 tháng, doanh thu không đủ 100 triệu đồng/năm thì chị Thúy không phải nộp thuế. "Nhưng với quy định mới này, có khi tui cho thuê được 1 tháng, với doanh thu chỉ có 9 triệu đồng/năm nhưng cũng phải nộp thuế TNCN vì doanh thu danh nghĩa vượt... 100 triệu đồng/năm!" - chị Thúy lo lắng.

Bộ Tài chính "đá" Luật thuế?

Trao đổi với Tuổi Trẻ, đại diện Tổng cục Thuế thừa nhận theo hướng dẫn của thông tư 40 thì các trường hợp cá nhân cho thuê nhà có doanh thu dưới 100 triệu đồng vẫn phải nộp thuế. "Dù chỉ cho thuê vài tháng, doanh thu vài chục triệu đồng, nhưng nếu bình quân đạt hơn 8,3 triệu đồng/tháng, tính ra tổng doanh thu đạt 100 triệu đồng/năm, đều phải nộp thuế nhằm hạn chế chuyện né thuế và đảm bảo công bằng với cá nhân kinh doanh các ngành nghề khác" - vị này nói và cho biết quy định này căn cứ theo Luật thuế TNCN, Luật quản lý thuế...

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cách giải thích này không hợp lý. Theo TS Đinh Trọng Thịnh - Học viện Tài chính, Luật thuế TNCN và nghị định hướng dẫn nêu rất rõ là cá nhân kinh doanh có doanh thu dưới 100 triệu đồng không phải nộp thuế. Ngay tại thông tư 40 cũng hướng dẫn cá nhân cho thuê cửa hàng, mặt bằng kinh doanh, căn hộ không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch, mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Doanh thu để xác định số thuế nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.

Tuy nhiên, trong phần ví dụ của điểm này, Bộ Tài chính lại dẫn chứng ông B cho thuê nhà từ tháng 10-2022 đến hết tháng 9-2023 với tiền thuê nhà 10 triệu đồng/tháng lại phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN do tổng doanh thu tính theo 12 tháng là 120 triệu đồng. "Dẫn chứng này là rất vô lý, "chỏi" lại với hướng dẫn tại chính thông tư này và trái quy định của Luật thuế TNCN là cá nhân kinh doanh có doanh thu theo năm dương lịch dưới 100 triệu đồng không phải nộp thuế" - ông Thịnh khẳng định.

Một chuyên gia thuế cũng cho rằng theo quy định tại các luật thuế và các văn bản hướng dẫn dưới luật khác, thuế được tính theo doanh thu thực tế trong năm dương lịch chứ không phải tính tháng rồi quy ra năm như Bộ Tài chính dẫn làm ví dụ trong thông tư. Chẳng hạn, trong năm 2022, ông B chỉ cho thuê nhà được 3 tháng, với doanh thu 30 triệu đồng, sẽ không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Và trong năm 2023, do chỉ cho thuê 9 tháng, tổng doanh thu là 90 triệu đồng, ông B cũng không phải nộp thuế.

"Do dịch COVID-19 diễn biến phức tạp, nhiều cơ sở kinh doanh dịch vụ phải đóng cửa, nhiều mặt bằng và nhà cho thuê... bỏ trống rất nhiều. Bộ Tài chính cần phải đính chính lại ví dụ tại thông tư 40 cho thống nhất, tránh gây thêm khó khăn cho người dân" - vị này kiến nghị.

* LS TRẦN XOA (giám đốc Công ty Luật Minh Đăng Quang):