Nhà đầu tư BĐS như "ngồi trên đống lửa", mạnh dạn bán ra lúc này hay gồng mình "găm hàng" chờ cơ hội?

Tuy nhiên, đây chỉ là tình huống đối với các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để mua – đầu tư BĐS. Riêng với các nhà đầu tư dùng tiền nhàn rỗi để mua BĐS trước đó, thì gần như vẫn trong tâm thế chờ đợi và kì vọng sự phục hồi của thị trường BĐS, không tỏ ra "sốt sắng" ra hàng ở thời điểm này.

Dịch Covid-19 rõ ràng đang làm thay đổi mọi kế hoạch cũng như kì vọng của nhà đầu tư vào sản phẩm đầu tư. Với một bộ phận nhà đầu tư, nếu không có sự chuẩn bị về dòng tài chính thì dịch kéo dài sẽ khiến họ chao đảo.

Câu hỏi đặt ra, với dịch Covid-19 đang diễn biến phức tạp như hiện nay, nhà đầu tư tiếp tục giữ tài sản trong vòng 2-3 tháng tới, hay mạnh dạn bán ra, thậm chí cắt lỗ để bán được. Ông Phan Công Chánh, Chuyên gia BĐS cá nhân cho rằng, điều này còn tùy thuộc vào tài chính của người đang nắm giữ tài sản. Với tình hình dịch như hiện nay, có thể đến quý 1 quý 2 năm sau thị trường mới ổn định lại.

Theo ông Chánh, với nhà đầu tư không dùng vốn vay thì yên tâm ngủ ngon vì sau dịch thị trường sẽ có khả năng phục hồi và tăng trưởng.

Với nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính và khả năng nắm giữ dưới 3-6 tháng (không đủ tiền trả lãi + gốc ngân hàng) thì phải tính đến chuyện cơ cấu lại tài chính và không loại trừ khả năng mạnh dạn bán đi để tìm cơ hội khác sau khoảng 6-12 tháng nữa.

Liệu nhà đầu tư có dễ dàng bán được hàng lúc này, ông Chánh cho hay, hiện giờ hành vi của người mua là đang trong trạng thái phòng thủ vì dịch bệnh nên việc chốt sales sẽ cực kỳ khó khăn. Nhưng chủ đầu tư cũng rất khó giảm giá do thời gian kéo dài chi phí đầu vào, vận hành quản lý, lãi vay tăng. Có chăng đó là cần những chính sách tài chính linh hoạt cho người mua tối đa để bán được hàng duy trì dòng tiền trong thời điểm này.

Cùng quan điểm, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng, với bối cảnh dịch Covid-19 đang diễn biến phức tạp, nếu người đang nắm giữ BĐS thì cố gắng giữ khoảng 3 tháng có thể vượt qua được, còn nếu dịch kéo dài đến 4-6 tháng thì nên tái cơ cấu tài sản để giữ tiền mặt.

"Theo tôi đánh giá, khoảng 80% nhà đầu tư chuyên nghiệp cũ đã có phương án dự phòng tài chính để vượt qua mùa dịch này trong thời điểm 2-3 tháng. Còn 20% các nhà đầu tư chưa chuẩn bị kịp trong thời điểm hiện nay bắt đầu khó khăn trong việc cầm cự", ông Quang khẳng định.

Ông Quang đánh giá, khi thấy rủi ro một, nhà đầu tư phải chuẩn bị 3 thì mới chịu đựng được thực tế. Ví dụ, đợt Covid này là đợt thứ 4, ai cũng nghĩ nó sẽ kéo dài trong vòng một tháng, lác đác vài ca covid. Nhưng về sau nó bùng phát quá lớn. Tức là, nhà đầu tư chuẩn bị rủi ro trong vòng một tháng thì chuẩn bị dự trữ là 3 tháng. Mà hiện nay 3 tháng cũng rất dễ trôi qua rồi. Thành ra nếu kịch bản kéo dài đến cuối năm, nhà đầu tư nên chuẩn bị kịch bản dự phòng cho 9 - 12 tháng tiếp theo.

"Theo đó, tôi khuyên nhà đầu tư nên tái cơ cấu rổ hàng hóa bất động sản của mình. Bán bớt bất động sản để tạo ra lượng tiền mặt có thể duy trì chi phí trong vòng 9 - 12 tháng tiếp theo. Như vậy, mới có khả năng thoát khỏi khó khăn trong thời điểm dịch Covid kéo dài. Cùng với đó là hạn chế vay vốn ngân hàng. Điều này là hiển nhiên - khi khó khăn thì hạn chế vay", ông Quang dành lời khuyên cho NĐT.

Vị chuyên gia này cho rằng, thực tế, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều cơ hội cho những nhà đầu tư có sẵn lượng tiền mặt. Tuy nhiên, nếu NĐT xét thấy nguồn tiền mặt hiện tại không đủ đảm bảo cho 3 - 6 tháng tới thì có thể cân nhắc bán bớt những bất động sản mà mình đang nắm giữ sao cho lượng tiền mặt có thể dự trữ trong vòng 9-12 tháng tới.

Tuy vậy, theo hầu hết các chuyên gia, hiện nay thị trường BĐS không phải dạng đi xuống, và NĐT cũng không ồ ạt bán cắt lỗ để thu dòng tiền. Hiện tượng chờ bán, hoặc ngắm "điểm rơi" để ra hàng chỉ ở một bộ phận NĐT có dòng tài chính yếu. Họ lo sợ tình hình dịch Covid-19 kéo dài khiến dòng vốn đầu tư bị ảnh hưởng. 

Theo các chuyên gia, lúc này, các NĐT khá băn khoăn là nên giữ hay bán tài sản để tìm cơ hội khác. Hiện nay có 2 xu hướng trái chiều nhau diễn ra trên thị trường là: không ít nhà đầu tư cố gắng bán tháo cắt lỗ để rút vốn, nhưng vẫn có một dòng vốn luôn sẵn sàng mua vào nếu bất động sản có mức giá tốt và chất lượng. Tuy vậy, 2 xu hướng này không thực sự rõ ràng lúc này.

Một nhà đầu tư có nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường BĐS cho hay, BĐS vốn là một loại hàng hóa đặc biệt có nhu cầu nắm giữ rất cao, nên với những tài sản có tính ổn định thì việc bán tháo cắt lỗ trước đến nay rất hiểm xảy ra. Những dòng sản phẩm ổn định hầu như khách hàng một là được giá thì họ bán, hai là họ giữ.

Thế nhưng, rõ ràng, trừ những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đủ mạnh thì mới có khả năng giữ tài sản, còn nhiều NĐT dùng đòn bẩy tài chính thì thời điểm này thực sự là bài toán khó với họ. Theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, giai đoạn này cũng rất khó nói, vì hiện nay Covid đợt thứ 4 ảnh hưởng khá lâu và Tp.HCM là thị trường bị ảnh hưởng nặng nhất. Có thể là hết quý 3/2021 này mới hết dịch, sang đầu quý 4/2021, thị trường BĐS mới ổn định trở lại – đó là kịch bản khả quan, còn kịch bản xấu thì phải hết quý 2/2022 thị trường BĐS mới hồi phục.