'Tay chơi' mới ở siêu dự án Sài Gòn Bình An

Theo thông tin của Nhadautu.vn, CTCP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI) vừa có sự thay đổi ở vị trí lãnh đạo quan trọng nhất. Theo đó bà Mai Thị Kim Oanh (SN 1980) ngày 30/7/2021 trở thành Chủ tịch HĐQT của SDI, thay cho ông Bùi Đức Khoa.

Hai người đại diện theo pháp luật của SDI hiện là bà Kim Oanh với vị trí Chủ tịch HĐQT và ông Đức Khoa ở vai trò Tổng Giám đốc.

SDI được thành lập từ năm 1999, là chủ đầu tư siêu dự án KĐT Sài Gòn Bình An quy mô 117,4ha tại phường An Phú, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh.

Dự án được Thủ tướng Chính phủ ban hành quyết định thu hồi đất từ năm 2001, với diện tích ban đầu là 137,44ha. Tháng 10/2015, TP.HCM phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, theo đó giảm diện tích dự án về còn 117,4ha. Dù vậy, đây vẫn là dự án có quy mô lớn bậc nhất và vị trí đắc địa còn sót lại ở nội thành TP.HCM.

Sau nhiều vướng mắc, đến tháng 3/2021, SDI tổ chức lễ khởi công xây dựng dự án. Tổng thầu là Công ty TNHH Thương mại & Sản xuất Tường Việt; thầu xây dựng chính là CTCP Xây dựng An Phong.

Trong suốt nhiều năm, SDI được biết đến là thành viên của tập đoàn Him Lam. Siêu dự án ở Quận 2 (trước đây) được giới thiệu rộng rãi với tên gọi Him Lam Bình An, và từng được thế chấp tại Sacombank với giá trị định giá lên tới 19.500 tỷ đồng.

Tuy nhiên, vào đầu năm 2020, một tập đoàn địa ốc lớn khác đã thay thế nhóm Him Lam, "cầm cờ" tại SDI. Dấu hiệu rõ nhất là ông Bùi Đức Khoa ngồi vào ghế Chủ tịch HĐQT và thay thế ông Dương Minh Hùng làm Người đại diện theo pháp luật ở SDI.

Ông Khoa là một mắt xích quan trọng của tập đoàn địa ốc đang đề cập. Hiện doanh nhân sinh năm 1974 còn đứng tên tại nhiều thành viên cùng Group khác như Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Đô thị Ngọc Viễn Đông, CTCP Pupreme Power, CTCP Star Hill, CTCP Natural Hill...

Trong khi đó, người vừa thay thế ông Khoa đảm trách vai trò lãnh đạo cao nhất tại SDI, bà Mai Thị Kim Oanh, như Nhadautu.vn đã đề cập trong bài viết gần đây, hiện là Trưởng Ban kiểm soát Tập đoàn Masterise.

Với diễn biến mới, giới đầu tư đang đồn đoán về khả năng đổi chủ, hoặc hợp tác đầu tư giữa 2 tập đoàn này tại siêu dự án Sài Gòn Bình An. Lưu ý rằng, 2 vị trí người đại diện theo pháp luật hiện chia đều cho đại diện của 2 tập đoàn.

Trước đó, Masterise Group đã tiếp quản lại nhiều dự án lớn từ phía đối tác, chẳng hạn dự án Golden Hill 87 Cống Quỳnh, dự án Grand Marina Saigon - Ba Son (trước đây là The Centennial Saigon) hay khu phức hợp One Central HCM (tên cũ là Spirit of Saigon).

Đây đều là những siêu dự án có tổng mức đầu tư hàng trăm triệu USD, có vị trí đắc địa và mang tính biểu tượng ở TP.HCM. Và để tái cơ cấu nguồn vốn cũng như chuẩn bị đầu tư các dự án này, nhóm Masterise Group đã huy động hàng chục nghìn tỷ đồng thời gian qua.

Trong năm ngoái, Techcombank đã thu xếp cho 10 đợt phát hành trái phiếu, giúp Công ty TNHH Sài Gòn Glory - chủ đầu tư dự án One Central HCM thu về 10.000 tỷ đồng; hay cách đây ít tháng, CTCP Đầu tư Golden Hill (5.760 tỷ đồng) và CTCP Đầu tư Voyage (2.300 tỷ đồng) đã phát hành 8.000 tỷ đồng trái phiếu; và vay tín dụng tối đa 2.000 tỷ đồng với Techcombank.

Cũng với sự thu xếp của Techcombank và TCBS, một thành viên khác của Masterise Group là Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Masterise Dream City Villas trong 2 ngày 21 và 26/7 vừa qua đã phát hành 2 đợt trái phiếu với tổng giá trị 7.200 tỷ đồng, kỳ hạn 1 năm 1 ngày, lãi suất cố định 8%/ năm.

Đằng sau lô trái phiếu "cắt cổ"

Cùng ngày thay đổi vị trí Chủ tịch HĐQT từ ông Bùi Đức Khoa sang bà Mai Thị Kim Oanh tại SDI, tiếp tục là Techcombank/ TCBS ngày 30/7/2021 đã thu xếp để hoàn thành đợt phát hành lô trái phiếu có giá trị lên tới 4.670 tỷ đồng, kỳ hạn 4 năm cho CTCP Hoàng Phú Vương. Tài sản đảm bảo chính là toàn bộ dự án Sài Gòn Bình An và cổ phần SDI.

Dù vậy, đây không phải đợt phát hành mang tính "nội bộ" như các đợt vừa đề cập, mà Hoàng Phú Vương, theo nguồn tin của Nhadautu.vn, là thành viên của nhóm chủ trước đây của dự án Sài Gòn Bình An.

Điều này giải thích tại sao lãi suất của lô trái phiếu lên tới 12,9%/ năm cho năm đầu, cao hơn nhiều so với các lô trái phiếu cũng của Techcombank/ TCBS thu xếp cho nhóm Masterise, cũng như mặt bằng chung hiện nay (từ 8-10%/ năm). Lãi suất ở năm thứ 2 là 11%/ năm, và 2 năm cuối bằng mức tham chiếu cộng biên độ 4%, đều cao hơn đáng kể so với mặt bằng thị trường.

Lưu ý là lô trái phiếu được đánh mã HPVCB2125001. Với tầm vóc của dự án Sài Gòn Bình An, không loại trừ khả năng sẽ tiếp tục có nhiều đợt trái phiếu khác được phát hành xoay quanh dự án này thời gian tới.

Năm 2016, dự án từng được Sacombank định giá gần 19.500 tỷ đồng. Sau 4-5 năm, mức định giá hiện nay chắc hẳn phải lớn hơn rất nhiều; không chỉ tăng theo giá đất, mà còn phải "gánh" cả phần chi phí tài chính khổng lồ của các đời chủ trước.