‘Khối ngoại dẫn đầu các thương vụ M&A bất động sản tỷ USD trong mùa dịch

Bà Lê Phương Lan, Trưởng bộ phận tư vấn đầu tư Savills Hà Nội

- Dịch Covid-19 bùng phát hơn 1 năm rưỡi qua khiến hàng nghìn doanh nghiệp địa ốc rơi vào cảnh bế tắc, phải đóng cửa thậm chí có thông tin chuyển nhượng bớt dự án để tồn tại. Với kinh nghiệm lâu năm trong hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A), bà đánh giá thế nào về bức tranh thị trường M&A bất động sản thời gian qua?

Bà Lê Phương Lan: Chiến lược mở rộng hoạt động kinh doanh thông qua M&A là một xu hướng phổ biến trong vài thập kỷ qua. Tuy nhiên trong lĩnh vực bất động sản, M&A tại Việt Nam thực sự phát triển mạnh trong vài năm trở lại đây. Trước đây, các nhà phát triển bất động sản trong nước có xu hướng tự xin cấp phép và thực hiện dự án, còn các thương vụ M&A chủ yếu thuộc về nhà đầu tư nước ngoài thâu tóm lại từ các nhà phát triển dự án trong nước.

Thế nhưng khi quy mô thị trường lớn hơn, tiềm lực của các doanh nghiệp bất động sản trong nước mạnh hơn họ đã đủ tích lũy về nguồn lực tài chính, bộ máy cũng như quy trình thực hiện thì M&A là cách nhanh nhất để mở rộng quỹ đất và hoạt động kinh doanh. Do đó có thể thấy làn sóng M&A trong lĩnh vực bất động sản tăng trưởng mạnh trong những năm gần đây.

Làn sóng này có thể phân làm 2 nhánh chính là M&A dự án giữa các doanh nghiệp trong nước và M&A của các nhà đầu tư nước ngoài với dự án bất động sản trong nước.

Nhìn về tổng thể, hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam có xu hướng chậm lại trong 1 năm rưỡi qua, lý do chủ yếu nhìn từ góc độ bên bán, bởi nửa cuối năm 2020 và nửa đầu 2021 giá bất động sản nhà ở của Việt Nam không hề giảm, cộng với chính sách tiền tệ cũng được nới lỏng khiến nhiều chủ bất động sản vẫn kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm qua và thị trường sẽ hồi phục mạnh. Do đó họ tiếp tục giữ lại các bất động sản hoặc định giá bán ở một mức rất cao.

Trong khi đó kỳ vọng của bên mua không lạc quan như bên bán. Họ thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này. “Let wait and see” là tâm lý của nhiều nhà đầu tư. Đồng thời vì nhiều lý do, tiến độ hoàn thành pháp lý của các dự án cũng bị chậm hơn rất nhiều so với dự kiến.

Một lý do quan trọng khác, nhiều chủ đầu tư mong muốn chuyển nhượng dự án, song lại không có cơ hội tiếp cận trực tiếp với các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài. Hai bên mua và bán chưa tìm được tiếng nói chung trong việc thực hiện giao dịch. Vì vậy, rất cần những tổ chức tư vấn M&A chuyên nghiệp, hiểu biết thị trường địa phương, có mạng lưới kết nối với nhà đầu tư toàn cầu, đồng thời có dịch vụ tư vấn trọn gói để hỗ trợ giao dịch thành công với chi phí thấp nhất.

- Vậy dẫn dắt các thương vụ M&A bất động sản trên thị trường hiện là doanh nghiệp trong nước hay các nhà đầu tư nước ngoài, thưa bà?

Trong thời gian đại dịch, các thương vụ M&A thành công đứng về số lượng lại là của các nhà đầu tư trong nước, tiếp đến là các nhà đầu tư nước ngoài đã hiện diện và hoạt động tại thị trường Việt Nam.

Điều đáng chú ý, xét về mặt giá trị, các thương vụ M&A của các nhà đầu tư nước ngoài như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore… lại ghi nhận cao hơn với những thương vụ lên tới tỷ USD.

Đối với các nhà đầu tư mới, chưa có hoạt động tại Việt Nam hiện đang dành một sự quan tâm lớn đến thị trường bất động sản. Tuy vậy, vì nhiều lý do, trong đó có nguyên nhân khó khăn trong đi lại khiến họ chưa thể thực hiện thành công nhiều thương vụ. Khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát, làn sóng đầu tư này sẽ gia nhập thị trường.

- Nhóm doanh nghiệp nội và ngoại đang nhắm tới phân khúc nào của thị trường?

Theo số liệu của chúng tôi, nhà ở đô thị là phân khúc Savills hiện nhận được đơn đặt hàng nhiều nhất từ các nhà đầu tư. Cũng dễ hiểu, với quy mô dân số lớn, tốc độ đô thị hóa cao, tăng trưởng nhanh của tầng lớp trung lưu thì đây sẽ là phân khúc mang lại nhiều lợi nhuận và tiềm năng nhất cho các nhà đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam.

Tiếp đó là khu công nghiệp và logistic. Thực tế, phân khúc này có nhu cầu tăng nhanh trong 1 năm rưỡi trở lại đây. Bởi vì Việt Nam đã tham gia nhiều hiệp định thương mại tự do, nhiều doanh nghiệp khổng lồ trong các lĩnh vực đã chọn Việt Nam để xây dựng công xưởng, từ đó, nhu cầu về các khu công nghiệp cũng như hoạt động logistics cũng tăng cao.

Khu công nghiệp và logistic có nhu cầu tăng nhanh trong 1 năm rưỡi trở lại đây.

Bên cạnh đó, các loại bất động sản đang vận hành gồm các tòa văn phòng, căn hộ cho thuê, mặt bằng bán lẻ, trung tâm thương mại… tại  những vị trí đẹp, tình trạng vận hành bảo dưỡng tốt, thời gian sử dụng đất còn dài luôn luôn là những tài sản đầu tư ưa thích đối với những nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng tìm kiếm dòng tiền dài hạn và ổn định. Thị trường này cũng ghi nhận giao dịch của các nhà đầu tư kinh doanh ở lĩnh vực khác muốn mở rộng và đa dạng hóa rủi ro bằng việc đầu tư nắm giữ bất động sản.

Cuối cùng là phân khúc khách sạn và nghỉ dưỡng, dù đây là thị trường đã bị tác động khá lớn do dịch, tuy nhiên trong thời gian qua Savills vẫn ghi nhận nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư, và đồng thời cũng nhận được nhiều đề nghị tư vấn chuyển nhượng từ bên bán. Đại dịch mang đến cơ hội M&A các khách sạn khu nghỉ dưỡng đã vận hành, với vị trí đắc địa, dòng tiền quá khứ tốt với giá giao dịch ở mức hợp lý mà trước kia rất khó có thể tìm được người bán.

- Theo khảo sát, những thương vụ M&A bất động sản chủ yếu được thực hiện thông qua mua cổ phần doanh nghiệp, mua quỹ đất hoặc góp vốn… Với hình thức này các doanh nghiệp trong và ngoài nước sẽ có những thuận lợi và thách thức gì?

Tại Việt Nam, do hệ thống các quy định pháp lý về đất đai và chuyển nhượng dự án phức tạp, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Do vậy, các thương vụ M&A thường được thực hiện thông qua hình thức M&A công ty dự án. Việc chuyển nhượng dưới hình thức chuyển nhượng tài sản chủ yếu được thực hiện với các tài sản đã vận hành tuy nhiên cũng gặp nhiều khó khăn về thủ tục cũng như kéo dài thời gian, chưa kể những vẫn đề liên quan đến thuế.

Các khó khăn có thể kể đến như nhiều chủ đầu tư của dự án vẫn chưa cấu trúc lại doanh nghiệp theo hướng tách các dự án thành các công ty dự án độc lập, do đó cản trở nhiều đến tiến trình thực hiện thương vụ.

Hơn nữa, trong thời gian qua và trước mắt, khó khăn từ quy định về đóng cửa biên giới và các hạn chế đi lại đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động M&A xuyên biên giới, đặc biệt là các nhà đầu tư mới tại Việt Nam. Trong các thương vụ mà Savills đang tư vấn dù đã có sự hỗ trợ rất lớn từ nền tảng công nghệ cao như hội nghị trực tuyến, virtual tour (không gian thực tế ảo) cho các dự án, tuy nhiên hạn chế đi lại vẫn khiến hoạt động thẩm định gặp khó khăn.

Ngoài ra, vì nhiều lý do, trong đó có cả những tác động của Covid khiến tiến độ hoàn thành pháp lý của dự án, yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của một thương vụ, bị chậm lại.

Một khó khăn nữa cho việc M&A cần kể đến là sự khác nhau trong phương thức tiếp cận định giá dự án giữa người mua và người bán. Người mua và bán không tìm được tiếng nói chung trong vấn đề này, rất cần có một đơn vị tư vấn giá độc lập khách quan và áp dụng được những phương thức định giá chuẩn quốc tế để giúp các bên đạt được thỏa thuận. Hơn nữa, Việt Nam vẫn được xếp vào “frontier market” - thị trường cận biên, khiến các nhà đầu tư nước ngoài bị hạn chế về giá trị vốn đầu tư vào thị trường.

Cuối cùng, M&A bất động sản là việc nhạy cảm và yêu cầu tính bảo mật cao. Thông tin chuyển nhượng dự án không thể được công khai trên thị trường hoặc qua các phương tiện thông tin đại chúng. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc trực tiếp tìm kiếm đối tác. Do đó các chủ sở hữu dự án muốn chuyển nhượng nên tìm đến các đơn vị tư vấn uy tín, có mạng lưới quan hệ kết nối đầu tư rộng khắp toàn cầu để giúp kết nối trực tiếp đến các nhà đầu tư, để tránh rủi ro tiết lộ thông tin, tiết kiệm chi phí giao dịch và tổ chức bộ máy nhân sự cho hoạt động M&A.

- Như bà đã nói, làn sóng M&A trong lĩnh vực bất động sản tăng trưởng mạnh trong những năm qua. Vậy thì khẩu vị lựa chọn một sản phẩm M&A của nhà đầu tư ra sao?

Trước kia nhu cầu M&A dự án diễn ra nhiều ở các khu vực CBD, nằm tại trung tâm các thành phố lớn như là Hà Nội, TP. HCM, tuy nhiên quỹ đất tại các khu vực này ngày càng khan hiếm, giá giao dịch đã trở nên quá cao khiến các mô hình tài chính không còn hiệu quả. Do đó nhu cầu và dòng tiền có xu hướng dịch chuyển ra các địa phương lân cận. Có 2 yếu tố chính dẫn dắt nhu cầu là kết nối giao thông tốt với khu vực nội đô và đã có sự hiện diện của những nhà phát triển bất động sản dẫn dắt thị trường.

Một xu hướng mà chúng tôi ghi nhận là sự gia tăng trong nhu cầu đối với các dự án “wellness” - bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc nâng cao sức khỏe và các dịch vụ thể thao. Covid-19 đã làm thay đổi tư duy cũng như thói quen sinh hoạt của người mua bất động sản. Điều này sẽ khiến khiến số lượng giao dịch M&A của các dự án loại này tăng lên không những ở những các thành phố biển du lịch mà còn tại các vùng lân cận các thành phố lớn nơi có thiên nhiên ưu đãi và quỹ đất lớn.

- Trong bối cảnh dịch bệnh đang ngày càng phức tạp, bà nhận định thế nào về thị trường M&A bất động sản từ nay đến cuối năm?

Với tình hình dịch bệnh như hiện tại, thị trường M&A bất động sản sẽ tiếp tục trầm lắng. Tuy nhiên, các nhà đầu tư vẫn dành sự quan tâm rất lớn đến thị trường. Dẫn dắt thị trường về số lượng giao dịch thành công vẫn là các giao dịch giữa các nhà đầu tư trong nước với nhau và các nhà đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại thị trường Việt Nam.

Các thương vụ thành công sẽ nằm tại các dự án đất sạch, pháp lý rõ ràng, các tài sản hoàn thiện đang hoạt động. Thị trường sẽ ghi nhận những thương vụ chuyển nhượng lớn trong lĩnh vực khách sạn và nghỉ dưỡng.

Xin cảm ơn bà!