Cách nào 'giải cứu' dự án bỏ hoang Saigon One Tower 7.000 tỷ đồng?

Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) vừa có văn bản nêu ý kiến đẩy mạnh việc xử lý tài sản đảm bảo nợ xấu là các bất động sản, trong đó nêu trường hợp dự án Saigon One Tower trên 'đất vàng' quận 1, TP HCM. Trường hợp này điển hình cho việc xử lý tài sản bảo đảm khoản vay tín dụng trở thành khoản nợ xấu là dự án kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp được giao đất, cho thuê đất có thời hạn.

Dự án Sài Gòn One Tower do Công ty M&C làm chủ đầu tư có diện tích khuôn viên 6.672 m2, đã xây thô với 41 tầng, cao 195 m, tổng mức đầu tư 256 triệu USD. Công trình gồm 5 tầng hầm, 6 tầng khối đế, 34 tầng văn phòng và 133 căn hộ, thời hạn sử dụng đất 50 năm, tính từ năm 2008 khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Dự án này được thế chấp cho khoản vay tín dụng tính cả gốc và lãi đến năm 2017 lên đến hơn 7.000 tỷ đồng tại Ngân hàng Hàng hải (MSB) và Ngân hàng Đông Á (DAB), trở thành khoản nợ xấu, thuộc một vụ án hình sự, đã được VAMC thu giữ năm 2017. Dự kiến, VAMC đưa ra đấu giá dự án với giá khởi điểm 6.110 tỷ đồng (năm 2019) nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện.

Hiệp hội đã nghiên cứu một số vướng mắc về pháp lý và thực tiễn cần được xem xét xử lý tại dự án này. Hiệp hội nhận thấy, bên cạnh ngân hàng còn có nhiều chủ thể tham gia “giải cứu” các khoản nợ xấu tín dụng, vì không chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền, VAMC, ngân hàng tổ chức đấu giá tài sản bảo đảm là bất động sản hoặc dự án bất động sản. Nhiều trường hợp khác, doanh nghiệp thỏa thuận với ngân hàng, hoặc ngân hàng đề xuất với VAMC cho được nhận lại các khoản nợ xấu để phối hợp với chủ đầu tư tự xử lý các dự án bất động sản là tài sản bảo đảm, góp phần "giải cứu" và tái khởi động lại các dự án “trùm mền” đưa trở lại thị trường. Điển hình như Novaland đã mua lại khoảng 35 dự án, Hưng Thịnh mua hơn 10 dự án, Phúc Khang mua 2 dự án “trùm mền” này. 

Hiệp hội cho rằng, đối với bất động sản, dự án bất động sản được giao đất, cho thuê đất có thời hạn, Luật Đất đai 2013 chỉ quy định một cách tính thời hạn sử dụng đất là thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.  

Do quy định này, năm 2019, VAMC đã xác định giá khởi điểm đấu giá 6.110 tỷ đồng trên cơ sở xác định giá đất cụ thể tính theo thời gian sử dụng đất còn lại của dự án chỉ còn 39 năm (trừ đi 11 năm do đã có quyết định giao đất năm 2008). Vì vậy, giá trị của dự án đã bị giảm đi và kém hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Do đó, Hiệp hội đề nghị cần bổ sung cách tính thời hạn sử dụng đất từ thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thuộc loại đất được giao, thuê đất có thời hạn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận). Ví dụ, dự án có thời hạn sử dụng đất 50 năm, bị “trùm mền” 10 năm được chuyển nhượng thì đề nghị cho bên nhận chuyển nhượng được sử dụng đất 50 năm.

Ngoài ra, cần bổ sung cách tính thời hạn sử dụng đất từ thời điểm trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc loại đất được giao, thuê đất có thời hạn thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm cả trường hợp đấu giá tài sản bảo đảm của các khoản “nợ xấu”. Như dự án Sài Gòn One Tower nếu được tính lại thời hạn 50 năm kể từ ngày trúng đấu giá, thì giá khởi điểm đấu giá có thể được xác định cao hơn 6.110 tỷ đồng, đảm bảo được lợi ích các bên có liên quan, trong đó có lợi ích của ngân hàng có tài sản bảo đảm của khoản “nợ xấu” và hấp dẫn được nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá. 

Đồng thời, HoREA cho rằng cần bổ sung cách tính thời hạn sử dụng đất từ thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng, đưa dự án vào sử dụng, khai thác kinh doanh. Hiệp hội nhận thấy, một dự án bất động sản, nhà ở thường phải mất thời gian khoảng trên dưới 3 năm để thi công xây dựng các công trình (để có đủ điều kiện để được huy động vốn). Do vậy, việc tính thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất là chưa hợp tình hợp lý mà nên tính từ thời điểm hoàn thành xây dựng đưa dự án vào sử dụng, hoặc đủ điều kiện để huy động vốn.