Luật sư Nguyễn Đăng Tư: Thế Giới Di Động có quyền yêu cầu giảm giá thuê mặt bằng nhưng phải đúng luật
Trong mấy ngày vừa qua, Công ty Cổ phần Thế giới Di Động (“TGDĐ”) liên tục dính vào lùm xùm với đối tác cho thuê mặt bằng vì bị cho rằng họ đã tự ý đơn phương giảm giá tiền thuê mặt bằng, bất chấp sự không đồng ý của bên cho thuê khiến bên cho thuê phải lên mạng xã hội cầu cứu luật sư tư vấn giải quyết vụ việc.
Liên quan đến sự việc này, Thạc sỹ- Luật sư Nguyễn Đăng Tư (Công ty Luật TNHH TriLaw – Tp. HCM) cho rằng, hiện hợp đồng cho thuê mặt bằng giữa TGDĐ với bên cho thuê vẫn chưa được tiết lộ, do đó mọi phân tích sẽ chỉ dựa trên các dữ liệu các bên đưa ra và thông tin trên báo chí đã đăng tải.
Theo Luật sư Tư, hợp đồng cho thuê mặt bằng là một thỏa thuận dân sự, được tạo lập dựa trên ý chí tự nguyện giữa các bên, bất kỳ sự thay đổi nào trong hợp đồng cũng phải có sự đồng ý thỏa thuận của hai bên thì mới có hiệu lực pháp lý. Nếu một bên không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình trong hợp đồng thì bị xem là vi phạm hợp đồng, ngoại trừ trường hợp bất khả kháng.
Trong trường hợp này, TGDĐ đã nhiều lần yêu cầu bên cho thuê hỗ trợ giảm giá mặt bằng trong thời gian bị giãn cách xã hội và trong thời gian việc kinh doanh bị hạn chế do dịch bệnh Covid -19 nhưng chưa được các chủ mặt bằng đồng ý chấp thuận. Việc bên cho thuê mặt bằng không đồng ý miễn, giảm tiền thuê là quyền của họ, đồng nghĩa với việc họ không đồng ý điều chỉnh hợp đồng. Do đó, việc TGDĐ sau đó phát hành văn bản giảm giá tiền thuê vào tháng 8/2021 và chỉ thanh toán tiền thuê theo các văn bản này, tức thanh toán tiền thuê không đủ thì đương nhiên bị xem là vi phạm nghĩa vụ thanh toán.
Trên thực tế, Luật sư Nguyễn Đăng Tư cho rằng vẫn có cách để TGDĐ có thể giảm giá mặt bằng mà không cần bên cho thuê đồng ý mà không vi phạm hợp đồng, đó là áp dụng Điều 420 của Bộ luật Dân sự năm 2015 để yêu cầu Tòa án điều chỉnh lại Hợp đồng do “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”. Tuy nhiên phương án này có thành công hay không sẽ phụ thuộc vào việc xem xét hồ sơ và đánh giá của Tòa án.
Cụ thể, tại Khoản 3 Điều 420, BLDS năm 2015 quy định trong “Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án: a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định; b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản”.
Từ phân tích nêu trên, Luật sư Nguyễn Đăng Tư cho rằng, TGĐD vẫn có quyền yêu cầu giảm giá cho thuê mặt bằng nhưng cần phải thực hiện đúng trình tự pháp luật. Việc tự ý thanh toán thiếu tiền thuê và áp đặt việc giảm giá như TGDĐ đã thực hiện trong thời gian qua là chưa đúng quy định của pháp luật. Điều này khiến chủ cho thuê mặt bằng có thể ngay lập tức khởi kiện yêu cầu thanh toán tiền thuê còn thiếu và việc vi phạm của TGDĐ là hoàn toàn rõ ràng.
Trong trường hợp bên cho thuê mặt bằng không giảm giá trong thời gian diễn ra giãn cách xã hội, nếu TGDĐ nhận thấy khó có thể tếp tục hợp tác với đối tác, TGDĐ hoàn toàn có thể thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê mặt bằng do diễn ra sự kiện bất khả kháng theo quy định của Bộ luật Dân sự bất chấp hợp đồng có đề cập đến quy định về bất khả kháng hay không.
Sự kiện bất khả kháng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.
Trong trường hợp này, Luật sư Nguyễn Đăng Tư cho rằng việc tạm ngừng kinh doanh do giãn cách xã hội theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được xem là một sự kiện bất khả kháng, TGDĐ cần phải chứng minh là đã áp dụng mọi biện pháp và khả năng cho phép mà vẫn không thể thanh toán tiền thuê mặt bằng thì việc không thanh toán tiền thuê không được xem là vi phạm hợp đồng và có quyền yêu cầu Tòa án chấm dứt hợp đồng cho thuê mặt bằng và lấy lại tiền cọc.
Ngược lại, nếu không thể chứng minh là đã áp dụng mọi biện pháp và khả năng cho phép thì TGDĐ bị xem là vị phạm hợp đồng, ngoài việc phải thanh toán tiền thuê còn thiếu, TGDĐ còn bị mất tiền cọc và bên cho thuê cũng không phải bồi thường chi phí mà TGDĐ đã đầu tư vào mặt bằng.
Xét một cách toàn cảnh thì hiện nay việc tranh chấp tiền cho thuê mặt bằng diễn ra rất nhiều do dịch bệnh Covid-19 khiến cho nhiều bên thuê không thể sử dụng mặt bằng để hoạt động. Do đó để giải quyết hài hòa quyền lợi, các bên cần có thiện chí để hợp tác giải quyết, tránh xảy ra xung đột dẫn đến dẫn nhau ra tòa, khi đó các bên đều có thể bị thiệt hại.
Mỗi bên đều có những cái khó nhất định trong hoàn cảnh này, bên cho thuê cũng phải trả tiền vay ngân hàng trong thời gian giãn cách nếu họ vay tiền để đầu tư mặt bằng hoặc phải trả tiền thuê cho chủ nhà nếu họ thuê lại mặt bằng để kinh doanh. Bên cho thuê thì thu nhập bị sụt giảm do không thể sử dụng mặt bằng để kinh doanh, do đó hài hòa lợi ích của tất cả các bên thực sự là một vấn đề nan giải.
Trong trường hợp cần tư vấn giải quyết tranh chấp đến việc cho thuê mặt bằng, bạn đọc có thể liên hệ Luật sư Nguyễn Đăng Tư theo email: tu.dang@trilaw.com.vn.
Nguồn: Nhà Quản Lý
Cụ thể, với mong muốn giải quyết khó khăn do phải đóng cửa, hạn chế bán hàng tại một loạt cửa hàng, TGDĐ đề nghị đối tác:
- KHÔNG TÍNH TIỀN THUÊ và không thanh toán 100% tiền thuê mặt bằng trong thời gian cửa hàng phải đóng cửa hoàn toàn, không kinh doanh theo yêu cầu bắt buộc của cơ quan Nhà nước.
- KHÔNG TÍNH TIỀN THUÊ 70% và thanh toán 30% tiền thuê mặt bằng trong thời gian cửa hàng bị hạn chế bán hàng để phối hợp phòng chống dịch.
Thời gian áp dụng từ 01/01/2021 đến 01/08/2021. Công văn đề nghị tiền thuê đã thanh toán sẽ cấn trừ vào các kỳ thanh toán tiếp theo, cũng như sẽ áp dụng cho đến hết hạn hợp đồng thuê nếu xảy ra các trường hợp bất khả kháng buộc cửa hàng phải tạm đóng cửa hoặc hạn chế bán hàng.