Bất động sản Việt Nam và nguồn vốn 'giải cứu' từ FDI

Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng đang phát triển và ổn định hơn bao giờ hết, đặc biệt là kể từ thời điểm khủng hoảng bong bóng năm 2007. Sự ổn định này có đóng góp rất lớn từ nhiều phía, tuy nhiên nếu phải chọn một thành phần quan trọng nhất thì đó là khối doanh nghiệp FDI – những kẻ mang đến nguồn vốn để ‘giải cứu’ cho thị trường trong gần 10 năm qua.

Hồi giữa tháng vừa qua, Tập đoàn Keppel Land công bố họ vừa mua lại 10% cổ phần còn lại của Jenclub tại Jencity, chủ dự án Saigon Sports City, thông qua công ty thành viên của mình là Oil (Asia) Pte với tổng giá trị giao dịch xấp xỉ 11,4 triệu USD. Sau thương vụ này, Keppel Land thuộc tập đoàn Keppel của Singapore sẽ nắm giữ toàn bộ cổ phần tại Saigon Sports City và được quyền sở hữu toàn bộ dự án.

Với tổng vốn đầu tư hơn 500 triệu USD, theo quy hoạch, Saigon Sports City là một thị trấn rộng hơn 64ha do Keppel Land phối hợp với Keppel Urban Solutions (KUS) phát triển. Dự án này vốn được cấp phép vào năm 2009, tuy nhiên sau nhiều năm vẫn ì ạch không được triển khai cho tới đầu năm ngoái khi Keppel Land mua lại và bắt đầu triển khai.

Doanh nghiệp ngoại đua nhau ‘xuống tiền”

Không chỉ dự án SigonPort City,  hồi cuối năm ngoái tập đoàn này cũng công bố họ đã chi 297 triệu USD để đầu tư vào 2 dự án mà tập đoàn này vừa mua lại tại TP.HCM. Theo đó, dự án đầu tiên nằm tại khu Nam Sài Gòn, dự án thứ 2 có vị trí tại quận 9 (thuộc khu Đông TP.HCM).

Keppel Land là một trong những doanh nghiệp FDI tiên phong đầu tư vào bất động sản Việt Nam khi xâm nhập thị trường từ năm 1993, tuy nhiên họ chỉ thực tăng tốc đầu tư trong khoảng 10 năm trợ lại đây khi liên tục bơm vốn vào hàng loạt dự án.

Cùng quốc tịch Singapore với Kepper Land là Capital Land cũng đang mạnh tay đầu tư và mua lại những dự án trong thời gian gần đây. Hồi đầu tháng 3.2018, Công ty này đã hoàn thành xong thương vụ thâu tóm một dự án tại Tây Hồ. Giá trị thương vụ không được tiết lộ nhưng dự án có tổng giá trị khoảng 217 triệu USD.

Tính đến cuối tháng 9 năm 2017, CapitaLand đã có tổng tài sản trị giá 2 tỷ đô la Singapore bao gồm 11 dự án phát triển nhà ở, 21 khu dịch vụ với khoảng 4.700 căn hộ và một văn phòng hạng A đẳng cấp quốc tế phát triển trên 6 thành phố ở Việt Nam. Các khoản đầu tư từ quỹ CapitaLand Việt Nam mục đích tăng cường sự góp mặt tại Việt Nam lên mức 7,34 tỷ USD vào năm 2020.

Bên cạnh các nhà đầu tư đến từ Singapore, cuộc đua rót vốn vào thị trường bất động sản của các doanh nghiệp nước ngoài ngày càng trở nên quyết liệt, khi số lượng các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực này đang tăng lên và đến từ nhiều quốc gia khác như Hông Kong, Hàn Quốc. Có thể kể đến như hồi cuối năm ngoái Hongkong Land đã trở thành đối tác chiến lược với Công ty Đầu tư Hạ Tầng Kỹ Thuật TPHCM (CII) để phát triển nhà ở tại khu độ thị mới Thủ Thiêm. Hay Quốc Cường Gia Lai đã bán dự án của công ty tại Nhà Bè cho Sunny Island Investment với giá trị giao dịch không được tiết lộ.

Một trong những nhóm nhà đầu tư rất thận trọng trong việc đầu tư vào bất động sản ở nước ngoài, tuy nhiên tình hình ở Việt Nam hoàn toàn khác biệt trong những năm gần đây. Đó chính là những nhà đầu tư đến từ Nhật Bản.

Hàng loạt thương vụ tham gia góp vốn của nhà đầu tư Nhật vào lĩnh vực này đã chứng minh điều đó. Trong đó việc Công ty Nishi Nippon và Hankyu hợp tác cùng Nam Long xây dựng khu dân cư Mizuki Park tại quận Bình Chánh, TP.HCM, tổng vốn đầu tư 351 triệu USD là một minh chứng. Hay Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Sơn Kim (Sơn Kim Land) gần đây cũng vừa kêu gọi vốn 100 triệu đô la Mỹ phát triển dự án thành công từ nhà đầu tư Nhật Bản.

Tập đoàn Kajima - một trong bốn nhà thầu lớn nhất xứ mặt trời mọc và cũng là một trong những nhà phát triển bất động sản ra thị trường nước ngoài lớn của nước này, đã “bắt tay” với Indochina Capital - nhà đầu tư có nhiều dự án bất động sản ở Việt Nam, thành lập liên doanh với tỷ lệ 50:50 để thực hiện kế hoạch đầu tư 1 tỉ USD trong vòng 10 năm.

Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam tăng tốc trong thời gian gian vừa qua là  nhờ vào sự tăng trưởng ổn định của nền kinh tế vĩ mô, quá trình hội nhập toàn cầu, tình hình chính trị, xã hội cũng như những chính sách tái cơ cấu trong ngành ngân hàng và tài chính, đầu tư công và khối doanh nghiệp nhà nước.

Còn theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong năm qua chiếm tới 8,5% tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký trong năm 2017 với giá trị 3,05 tỉ đô la, đứng thứ ba trong tổng cơ cấu FDI.

Nghiên cứu về “khẩu vị” của các nhà đầu tư nước ngoài, ông Stephen Wyatt, Giám đốc JLL Việt Nam cho biết, nhà ở luôn là mảng thị trường hấp dẫn nhất. Tuy nhiên, các nhà đầu tư hiện đang có xu hướng chuyển sang mảng thị trường bất động sản thương mại, đặc biệt là các dự án văn phòng hạng A có vị trí đắc địa, tiềm năng tăng trưởng về giá trị vốn và lợi suất đầu tư (7-8%).

Theo ông Stephen Wyatt, mức giá thuê văn phòng tại Việt Nam đang cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực, phản ánh sự thiếu hụt nguồn cung. Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng cho thấy sự quan tâm đặc biệt đối với những dự án khách sạn.

Lợi ích của vốn ngoại từ M&A

Khác với dòng vốn ngoại đổ bộ vào thị trường bất động sản trong nước theo hình thức đăng ký những năm trước đây, dòng vốn ngoại đến từ M&A được nhìn nhận tích cực. Bởi đây được xem là nguồn vốn thực, rót trực tiếp vào các dự án thay vì các nguồn vốn ảo đăng ký trên giấy.

Thực tế cho thấy, hầu hết các dự án bất động sản sau khi được mua lại đều được triển khai một cách nhanh chóng. Và nếu nói không quá lời, chính khối doanh nghiệp FDI, những kẻ mua lại các dự án là những người mang đến nguồn vốn để ‘giải cứu’ cho thị trường trong gần 10 năm qua.

Với kinh nghiệm hợp tác thành công với một số nhà đầu tư lớn trong khu vực châu Á qua nhiều thương vụ M&A, bà Nguyễn Thị Mỹ Phương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Tiến Phước, cho hay lợi thế của các doanh nghiệp Việt Nam là nắm vững thị trường trong nước, có quỹ đất và mạnh về pháp lý, còn các nhà đầu tư nước ngoài là thế mạnh về tài chính, phát triển dự án... Khi cùng tham gia, các bên tận dụng được thế mạnh của đối tác để tăng tính cạnh tranh.

“Đó cũng chính là lý do mà thị trường M&A bất động sản thời gian qua khá sôi động và sẽ bùng nổ trong thời gian tới. Đây là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam tăng trưởng, đẩy thị trường bất động sản lên một bước mới, chuyên nghiệp hơn, bà Phương nhận định.

Trong khi đó, đứng ở góc độ chuyên gia tư vấn bất động sản, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng tương ứng với giá trị, dòng vốn này mang đến nhiều lợi thế cho thị trường Việt Nam. Ông Khương chỉ ra 5 tác động tích cực của vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường địa ốc trong nước.

Thứ nhất: Dòng vốn ngoại dịch chuyển vào bất động sản Việt Nam đem lại nguồn lực về vốn khá lớn, giúp thị trường giảm bớt sự phụ thuộc vào dòng vốn nội tại của thị trường nội địa.

Thứ hai: Việc thị trường trở nên đa dạng về thành phần tham dự sẽ hỗ trợ cho sự phát triển để trở thành một thị trường bền vững.

Thứ ba: Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ làm tăng tính cạnh tranh, cả lĩnh vực phân phối và phát triển, sẽ đem lại nhiều lợi ích hơn cho người sử dụng, người mua nhà khi các công ty phải luôn trong một áp lực phát triển từ một thị trường lớn, từ đó phải tích cực luôn tìm kiếm cho mình các giải pháp mới, không ngừng cải tiến hoạt động kinh doanh và sản phẩm.

Thứ tư: Việc hợp tác, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài sẽ giảm áp lực lệ thuộc ngân hàng của doanh nghiệp bất động sản. Hệ thống tài chính ngân hàng sẽ có thể sử dụng nguồn vốn cho các lĩnh vực khác như nông nghiệp, sản xuất, dịch vụ, thay vì tập trung vào khu vực phát triển bất động sản.

Thứ năm: Sự hiện diện của các nhà đầu tư ngoại sẽ đem tới thị trường những kinh nghiệm chuyên môn sâu rộng, thúc đẩy cải cách và phát triển ở tất cả các lĩnh vực và phân khúc, giúp đưa thị trường Việt Nam đến gần hơn với các nước phát triển trong khu vực.

Mặc dù vẫn còn một số dự án với rủi ro tài chính, khiến dự án bị đắp chiếu trong thời gian dài nhưng những lợi ích từ dòng vốn ngoại vào bất động sản là không thể phủ nhận. Sau 30 năm kể từ những dòng vốn FDI đầu tiền rót vào VN thì cũng chính là ngần ấy thời gian bộ mặt đô thị của TPHCM đã được thay đổi bởi những dự án từ nhà đầu tư ngoại.

Nhiều dự án khách sạn 5-6 sao đã hiện diện tại TPHCM, nhưng không ai không biết đến NewWorld mới là khách sạn 5 sao đầu tiên tại TPHCM. Cùng với đó, với hàng loạt cao ốc văn phòng hạng A đến từ các loại nhà đầu tư nhưng không ai không biết đến cao ốc Prudential là tòa nhà văn phòng hạng A đầu tiên…Chắc chắn trong thời gian sắp tới đầu tư FDI vào bất động sản sẽ tiếp tục giúp VN thay đổi bộ mặt đô thị, tiếp cận các tiêu chuẩn kiến trúc, chất lượng, kỹ thuật xây dựng tiên tiến của thế giới…

Đoàn Dự/Theo NQL