"Tiền ngập mặt" trong đầu cơ bất động sản hiện nay

Có thể nói, đang tồn tại một dòng tiền đầu cơ rất nóng vào bất động sản 2 năm qua. Dòng tiền này chạy loanh quanh từ đất nền vùng ven Sài Gòn, các dự án ven biển miền Trung, Long Thành của Đồng Nai, các đặc khu kinh tế Phú Quốc, Vân Đồn và bây giờ đang quay lại Bình Dương. Vậy dòng tiền này đến từ đâu?

"Tiền ngập mặt"

Đó là dòng tiền có sẵn của giới đầu cơ bất động sản từ lâu.

Hai là dòng tiền từ tín dụng ngân hàng. Theo số liệu của Ủy ban giám sát tài chính quốc gia, tăng trưởng tín dụng năm 2017 khoảng 19%, trong đó tỷ trọng tín dụng trung, dài hạn giảm. Tín dụng tiêu dùng tăng cao, khoảng 65% (năm 2016 tăng 50,2%), chiếm 18% trong tổng tín dụng (năm 2016 là 12,3%). Trong đó, chủ yếu là cho vay với mục đích mua, sửa chữa nhà ở, chiếm 52,9% (năm 2016 là 49,5%).

Thứ ba là dòng tiền từ thị trường vàng và ngoại hối chợ đen. Theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN), có khoảng 500 tấn vàng và 10 tỉ đô la Mỹ đang nằm trong dân (cuối 2017). Giới đầu cơ vàng và đầu cơ bất động sản có một mối liên hệ rất mật thiết trên thực tế lâu nay.

Trong khi giá vàng thế giới biến động mạnh và tăng hơn 10% trong năm 2017 thì giá vàng trong nước gần như đi ngang, quanh 36,8 triệu đồng/lượng, sức mua rất yếu trong suốt năm 2017. Kinh tế vĩ mô được ủng hộ bởi lạm phát thấp, tỷ giá ổn định, chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất giảm, Nhà nước quản lý chặt chẽ và rút quyền huy động, cho vay kinh doanh vàng tài khoản hướng đến độc quyền. Giữ vàng trong nước không có lời, đó là tâm lý chung của nhiều người dân thời gian qua. Điều này cho thấy có thể một lượng vàng rất lớn trong dân đã chuyển thành tiền đồng và mua vào các tài sản là bất động sản.

Thứ tư là dòng tiền từ thị trường vốn liên ngân hàng và len lỏi gián tiếp sang các thị trường thứ cấp. Năm 2017 và tiếp nối sang năm 2018, có thể thấy lãi suất tiền đồng trên interbank duy trì ở mức rất thấp lịch sử.

Đến ngày 31-12-2017, Kho bạc Nhà nước thừa tiền và gửi tại 5 ngân hàng lớn là gần 240.000 tỉ đồng, cao gấp 3 lần so với đầu năm. Có thể nói, các hoạt động sử dụng vốn huy động nhiều nguồn từ Chính phủ đã không hiệu quả (nguồn vốn cho đầu tư công, đầu tư phát triển không được phát huy hợp lý).

Đồng thời NHNN tăng mua vào đô la để ổn định tỷ giá (tránh tỷ giá giảm) và tăng dự trữ ngoại hối đã bơm lượng tiền đồng rất lớn ra thị trường. Năm 2017, NHNN mua vào gần 15 tỉ đô la, tương đương bơm ra thị trường gần 350.000 tỉ đồng.

Thứ năm là dòng tiền đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản mà theo số liệu Bộ kế hoạch đầu tư, FDI vào bất động sản khoảng 3 tỉ đô la vào năm ngoái.

Ngoài ra còn là dòng tiền từ đầu tư thắng lợi trên thị trường chứng khoán trong năm ngoái, dòng tiền từ kiều hối mà năm ngoái khoảng 15 tỉ đô la.

Có thể nói bối cảnh năm 2017 và đầu năm nay đó chính là thời gian “tiền ngập mặt” trên tất cả các thị trường. Tiền đồng dồi dào, đô la dồi dào từ FDI và FII, cán cân thương mại thì xuất siêu, cán cân thanh toán thặng dư. Động thái từ phía nhà điều hành cũng là “bơm tiền”. Và dòng tiền chảy len lỏi vào tất cả các kênh đầu tư.

Tương lai ra sao?

Hiện tại dòng tiền bất động sản đang thoát khỏi dần tại các đặc khu và các tỉnh miền Trung, đang len lỏi về các nơi có mức độ tăng còn thấp. Một lượng tiền lớn (của giới đầu cơ) đang bắt đầu chốt lời để bù qua phần “call margin” tại thị trường chứng khoán. VN-Index đang giảm khoảng 180 điểm trong 1 tháng qua.

Lạm phát năm 2018 đã bắt đầu tăng trở lại khi các căng thẳng chính trị thế giới thúc đẩy giá dầu tăng, giá xăng trong nước cũng tăng liên tục gần đây. Feb sẽ tăng lãi suất 3 lần trong năm 2018, dòng vốn quay về Mỹ thông qua các sản phẩm ETFs đang ở đỉnh của 5 năm. Các NHTW trên toàn thế giới rục rịch tăng lãi suất.

Trong dài hạn, bất động sản sẽ luôn tăng vì nguồn cung giới hạn, dân số ngày càng tăng và nhu cầu đời sống người dân tốt lên. Trong ngắn hạn, các bất động sản quanh Sài Gòn bán kính 20 km và Bình Dương cũng có chút rủi ro nhưng với mức độ thấp hơn do cơ sở hạ tầng hai nơi này thuộc hàng tốt nhất Việt Nam. Các bất động sản tại các vùng đã tăng quá nóng tạm tránh xa do dòng tiền đang rút dần, tốc độ tăng của giá đất đã gấp nhiều lần so với tốc độ tăng thu nhập của người dân, khả năng di cư và tốc độ tăng của phát triển đô thị.

Phạm Ngọc Trường - Chuyên gia phân tích thị trường và đầu tư ngoại hối

Theo TBKTSG