Thị trường condotel: Khách hàng đua nhau bán tháo

Từng là kênh đầu tư bất động sản hấp dẫn nhưng hiện nay thị trường căn hộ nghĩ dưỡng (condotel) đang lâm cảnh “chợ chiều”, đứng trước nguy cơ ế ẩm, bội thực nguồn cung khi những cam kết lợi nhuận khủng của chủ đầu tư chỉ là lời hứa.

Lỗ cũng bán

“Chính chủ bán cắt lỗ căn hộ condotel”, “cần tiền bán hoàn vốn căn hộ khách sạn”... đó là thông tin rao bán nhộn nhịp trên mạng internet trong thời gian gần đây.
Trong vai khách hàng, chúng tôi liên hệ chị H. rao bán cắt lỗ căn hộ condotel FLC Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Theo chị H., căn hộ này chị mua được khoảng một năm nhưng hiện nay do cần tiền gấp nên chị chấp nhận bán lại với giá 2,2 tỷ đồng/căn thấp hơn giá thị trường gần 250 triệu đồng.

Anh T. mới mua căn hộ condotel ở huyện đảo Phú Quốc (Kiên Giang) chưa đầy một năm cũng chấp nhận bán cắt lỗ đến 800 triệu đồng. Anh T. giới thiệu căn hộ có diện tích 45m2, được anh mua 3,5 tỷ đồng, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 10%/năm trong chín năm, mỗi năm tặng 15 đêm nghỉ dưỡng miễn phí, nhưng nay gia đình cần tiền làm ăn nên anh sẵn sàng bán lỗ.

Hay ở dự án khách sạn Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa), hàng trăm khách hàng rao bán lỗ. Đây là dự án từng “đình đám” ở khu vực miền Trung với cam kết lợi nhuận lên đến 15%/năm, chủ đầu tư cam kết mua lại căn hộ bất kỳ lúc nào. Tuy nhiên, sau hai năm, các khách hàng đã “vỡ mộng”: trong vài tháng đầu, chủ đầu tư chi trả đàng hoàng nhưng sau đó bắt đầu “lật kèo” và thừa nhận với khách hàng không thể chi trả nổi mức lợi nhuận như cam kết, xin giảm lợi nhuận từ 15% xuống còn 8%.

Chưa hết, vừa qua, các khách hàng mua căn hộ dự án Bavico Nha Trang đã choáng váng khi biết thông tin Công ty TNHH Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng Quân Đội (MB AMC) thông báo thu giữ tài sản của Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Bạch Việt (chủ đầu tư dự án Bavico Nha Trang) gồm công trình khách sạn cao 22 tầng và 1 tầng hầm, hoa lợi, lợi tức và quyền phát sinh từ khách sạn này… do Bạch Việt đã mang dự án thế chấp ngân hàng, nay không có tiền chi trả.

Theo báo cáo của Công ty nghiên cứu thị trường DKRA Việt Nam (DKRA), trong quý II/2018, phân khúc bất động sản condotel đang rơi vào tình trạng nguồn cung dư thừa trong khi sức tiêu thụ vô cùng ảm đạm.

Cụ thể, phân khúc này đón nhận khoảng 2.100 căn hộ nhưng tỉ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 41% (tương đương 850 căn). Đứng đầu bảng về tỉ lệ tồn kho là TP Đà Nẵng chỉ có 9% nguồn cung được giao dịch thành công (tồn kho đến 91%). Thị trường condotel Bình Định, Khánh Hòa cũng rơi vào tình cảnh “chợ chiều” khi tỉ lệ hấp thụ căn hộ condotel chỉ dao động từ khoảng 22 - 26%.

Tương tự, tại Phú Quốc (Kiên Giang) và Bà Rịa-Vũng Tàu thanh khoản khả quan nhất nhưng mức hấp thụ cũng chỉ dừng ở ngưỡng 39 - 40% (tồn kho khoảng 60 - 61%).

Ông Phạm Lâm - Tổng giám đốc DKRA Việt Nam nhận định: “Nguồn cung căn hộ condotel có thể tăng mạnh trong thời gian tới, điển hình, tại thị trường Khánh Hòa, dự kiến từ 3 đến 5 năm nữa, sẽ đưa ra thị trường khoảng 17.000 sản phẩm nghỉ dưỡng (trong đó có khoảng 15.500 căn hộ condotel). Với tình trạng sức cầu của thị trường không có dấu hiệu tăng, nguy cơ dư thừa nguồn cung có thể xảy ra, gây nên những rủi ro thách thức rất lớn đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới”.

Cam kết lợi nhuận chỉ là lời hứa hão

Nhận định về tình hình sụt giảm của thị trường condotel hiện nay, theo các chuyên gia bất động sản, hầu hết các dự án condotel hiện nay đều được chủ đầu tư đưa ra chương trình cam kết lợi nhuận từ 8 - 12%/năm, thời gian từ 5 - 10 năm và chia sẻ kỳ nghỉ 15 - 20 ngày/năm nhưng không có quy định nào đảm bảo ràng buộc chủ đầu tư thực hiện việc này.
Theo các chuyên gia kinh tế, việc các chủ đầu tư không thực hiện cam kết, cộng với sự thả nổi cho condotel phát triển vô tội vạ, bất chấp loại hình căn hộ này chưa có hành lang pháp lý là nguyên nhân giết chết thị trường condotel và nạn nhân chính là khách hàng.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, condotel mọc lên quá nhiều trong thời gian ngắn nhưng không có thực chứng về hiệu quả sinh lời. Ngay cả những khu vực rất thuận lợi về phát triển du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc cũng rất hiếm có condotel nào hoạt động thành công như cam kết. Quảng cáo của chủ đầu tư rất hấp dẫn nhưng tất cả đều dở dang.

Theo ông Hiển, thực tế, condotel chỉ thành công ở những nơi chủ đầu tư có năng lực quản lý, điều hành khách sạn mới có khách du lịch và tạo được lợi nhuận. Người mua lại chỉ dựa vào cam kết sinh lời của chủ đầu tư nhưng không đạt được điều mong đợi nên họ đua nhau bán. Bên cạnh đó, hiện nay chưa có quy định nào về tính pháp lý cho loại hình căn hộ này. "Điều đó dẫn đến rủi ro cho những nhà đầu tư khi việc chi trả khoản cam kết hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng khai thác của đơn vị vận hành dự án condotel. Thực tế thời gian qua đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa các chủ đầu tư với khách hàng mua căn hộ condotel vì những cam kết như hợp đồng mua bán không được thực hiện”, ông Hiển phân tích.

Theo Ngọc Hà/Nhà Đầu Tư