Hai lần đổi chủ của dự án 78 Tôn Thất Thuyết (Quận 4)

"Đất vàng" Sabetran

"SBC sẽ có nhiều thuận lợi khi dự án bất động sản tại số 78 Tôn Thất Thuyết (Quận 4) hoàn thành. Dự án có diện tích 2,4ha này được thiết kế để xây dựng một tháp căn hộ cao cấp với sự hợp tác của Tập đoàn Trung Thuỷ - chủ đầu tư các dự án Lancaster và một số bất động sản cao cấp khác".

Trên đây là trích dẫn đánh giá của Công ty Chứng khoán Bản Việt về cổ phiếu SBC của CTCP Vận tải và Giao nhận Bia Sài Gòn trong một bản tin vào tháng 4/2010.

Trước khi bất ngờ rời sàn chứng khoán năm 2015, SBC là mã cổ phiếu thu hút được chú ý của giới đầu tư với hiệu suất sinh lời ấn tượng (EPS giai đoạn 2008-2010 từ 5.000 đồng - 9.000 đồng); hoạt động kinh doanh chính là vận chuyển sản phẩm cho Tổng công ty Bia - Rượu - Nước giải khát Sài Gòn (Sabeco).

Giống nhiều đơn vị thành viên khác của Sabeco, Sabetran có riêng cho mình một trụ sở rộng rãi, quy mô gần 2,4ha tại lô đất 78 Tôn Thất Thuyết, Quận 4, TP.HCM.

Sở hữu lợi thế lớn về đất đai, và trong giai đoạn hoạt động hiệu quả nhất, Sabetran cuối thập niên trước đã quyết định hợp tác với Tập đoàn Trung Thuỷ để thực hiện dự án tại chính trụ sở của mình, theo mô hình một bên góp đất - bên còn lại góp tiền. Doanh nghiệp dự án được thành lập năm 2010 với tên gọi CTCP Đầu tư Bất động sản Sabetran Trung Thuỷ có vốn 100 tỷ đồng, trong đó Sabetran góp vốn bằng khu đất 78 Tôn Thất Thuyết được định giá 25 tỷ đồng.

Dự án thuộc phân khúc cao cấp sau đó được truyền thông rộng rãi với tên gọi Lancaster Residences D4, có tổng mức đầu tư 1.200 tỷ đồng, theo kế hoạch ban đầu sẽ khởi công xây dựng vào tháng 6/2011, giữa năm 2012 bắt đầu bán sản phẩm và giao nhà vào năm 2014.

Rầm rộ được một thời gian, tin tức về dự án thưa dần. Tới tận 5 năm sau, UBND TP.HCM tháng 8/2016 mới chính thức có quyết định thu hồi 23.669,2 m2 đất tại 78 Tôn Thất Thuyết và giao 13.827,1 m2 cho Sabetran Trung Thuỷ (diện tích còn lại để làm đường và xây trường mầm non). Ba tháng sau đó, Sabetran Trung Thuỷ ngày 21/11/2016 tổ chức lễ khởi công dự án, với tên gọi lúc này đã đổi thành City Sky D4, tổng mức đầu tư cũng được nâng lên thành 2.241 tỷ đồng, quy mô hai toà tháp cao 35 tầng.

Trung Thuỷ trước nay luôn duy trì thương hiệu Lancaster cho chuỗi dự án căn hộ của mình. Việc lấy cái tên "lạ" Sky City khiến giới đầu tư mường tượng về một sự thay đổi lớn hơn.

Mua "hộ"

Sau nhiều năm không đề cập đến dự án 78 Tôn Thất Thuyết, Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2017 của Sabetran bất ngờ nóng lên với tờ trình liên quan đến dự án này. Hai phương án được đưa ra là tiếp tục góp hàng trăm tỷ đồng để triển khai, hoặc thoái vốn khỏi dự án. HĐQT doanh nghiệp này "gợi ý" phương án rút vốn, thông qua hoán đổi 25% cổ phần dự án lấy một khu đất khác.

Để tăng thêm sức nặng nhằm thuyết phục cổ đông của Sabetran, Đại hội diễn ra ngày 22/4/2017 còn có sự xuất hiện của bà Dương Thanh Thuỷ, đại diện cho Tập đoàn Trung Thuỷ - đối tác liên doanh trong dự án 78 Tôn Thất Thuyết.

Chủ tịch Tập đoàn Trung Thuỷ nhấn mạnh tổng chi phí trước mắt dự án của lên tới 500 tỷ đồng. Theo tỷ lệ vốn góp thì phần của Sabetran phải vào là khoảng 250 tỷ đồng. Với số tiền này thì Sabetran không thể đầu tư được.

"Do vậy, phía Trung Thuỷ đã đưa ra các phương án giải quyết như anh Văn Thanh Liêm (Chủ tịch Sabetran - PV) trình bày trước Đại hội. Nên hôm nay, đại diện Tập đoàn Trung Thuỷ cũng muốn giải thích cho Đại hội đồng cổ đông của Sabetran được rõ để nắm tình hình tại dự án 78 Tôn Thất Thuyết", bà Thuỷ phát biểu tại Đại hội.

Những nỗ lực của bà chủ Tập đoàn Trung Thuỷ đã được đền đáp, khi tờ trình thoái vốn khỏi dự án 78 Tôn Thất Thuyết cuối cùng đã được ĐHĐCĐ Sabetran thông qua.

Có một chi tiết "đắt giá" là trước ĐHĐCĐ của Sabetran 11 ngày, tức ngày 11/4/2017, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thay đổi cho thấy Tập đoàn Trung Thuỷ đã thoái toàn bộ 75% vốn trong doanh nghiệp dự án Sabetran Trung Thuỷ.

Nguyên do nào khiến bà Dương Thanh Thuỷ đích thân ra mặt, dốc hết "gan ruột" để thuyết phục cổ đông Sabetran bán lại 25% vốn, dù đã rút khỏi dự án? Giả thiết đưa ra là Trung Thuỷ đã thoả thuận chuyển nhượng dự án từ trước. Tuy nhiên điều kiện của đối tác là phải nắm 100% vốn của dự án. Và sự xuất hiện của nữ doanh nhân này tại ĐHĐCĐ Sabetran xét ở một góc độ nào đó, có thể hiểu là nhằm "mua hộ" cho nhà đầu tư mới.

Với dòng sự kiện diễn ra, có cơ sở để tin rằng giả thiết trên là chính xác. Lúc này, một câu hỏi khác đặt ra, là Trung Thuỷ đã nhượng lại dự án cho ai?

Thương vụ sang tay chớp nhoáng

"Vào ngày 6/2/2018, Tập đoàn đã hoàn tất việc mua 99,71% lợi ích vốn chủ sở hữu của Sabetran Trung Thuỷ với tổng giá phí là 773.740.800.000 đồng", báo cáo tài chính giữa niên độ 2018 của Tập đoàn Novaland có đoạn.

Vậy có thể hiểu Novaland đã nhận lại dự án 78 Tôn Thất Thuyết từ Tập đoàn Trung Thuỷ?!

Mệnh đề này về bản chất có thể coi là đúng. Bởi, bên mua lại dự án từ Trung Thuỷ vào đầu tháng 4/2017 là các nhà đầu tư có liên hệ tới Novaland. Còn giao dịch diễn ra vào tháng 2/2018, đơn giản chỉ là việc Novaland mua lại từ các nhà đầu tư này.

Trên thực tế, thương vụ có phần lòng vòng trên đã được lên kịch bản từ trước đó khá lâu. Bản cáo bạch niêm yết năm 2016 của Novaland đã giới thiệu một dự có tên gọi Project E tại Quận 4 với diện tích 13.814 m2, diện tích sàn 117.419 m2, được định giá tại thời điểm 31/3/2016 bởi Savills là 819 tỷ đồng. Theo tìm hiểu, Project E chính là dự án 78 Tôn Thất Thuyết.

Việc mua lại dự án 78 Tôn Thất Thuyết sẽ giúp Novaland đón đầu tiềm năng phát triển tại trục đường này, khi mà TP.HCM đang đẩy mạnh chỉnh trang đô thị dọc hai bên Kênh Tẻ. Novaland hiện cũng là nhà đầu tư sở hữu số lượng dự án lớn nhất nhì Quận 4.

Dù vậy, chỉ sau hai tháng ghi nhận trong báo cáo tài chính, Novaland ngày 16/4/2018 đã bán toàn bộ 99,71% vốn góp tại Sabetran Trung Thuỷ với tổng giá chuyển nhượng là 833.908.757.000 đồng, qua đó thu về khoản lãi 61.630.398.838 đồng. Novaland nhấn mạnh: "Việc thoái vốn tại Sabetran Trung Thuỷ là nhằm đảm bảo sự nhất quán trong chiến lược phát triển của Tập đoàn mà không phải do mục đích mua để bán trong kỳ".

Bên nhận chuyển nhượng không được công bố. Tuy nhiên theo nguồn tin riêng của Nhadautu.vn, đối tác đã mua lại dự án 78 Tôn Thất Thuyết từ Novaland là một tập đoàn có trụ sở trên đường Nguyễn Huệ (Quận 1). Tập đoàn này trong hai năm gần đây cũng đã lấy dự án 2-4-6 Hai Bà Trưng (Quận 1) từ Novaland và 152 Trần Phú (Quận 5) từ các nhà đầu tư có liên hệ tới Novaland.

Nghi Điền/Nhà Đầu tư