13/09/2018 19:30

Chiến lược "Xây và Bán" đã lỗi thời rồi! Cuộc chơi dài hơi của những đại gia bất động sản có tầm nhìn giờ đây là phát triển những khu đô thị đáng sống

Loại hình khu đô thị township không chỉ là một sản phẩm bất động sản tiềm năng mà nó còn đem lại những giá trị sống tốt đẹp cho người dân nếu được thực hiện một cách bài bản. Tuy nhiên, "miếng ngon" ít khi nào lại là "ngon ăn".

Chúng tôi xin giới thiệu bài viết "Phát triển Khu đô thị đáng sống - Cuộc chơi cho những ai dám đi đường dài" của Lawrence Peh & Amy Vũ - hai chuyên gia tư vấn cao cấp về mảng Phát triển Bất động sản của Consulus. Mời độc giả đón đọc.

Sau những cơn lốc đầu tư khu đô thị cao cấp ở các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh hay Bình Dương trong 5 năm trở lại đây, nhiều khu đô thị hiện trong tình trạng hoặc đắp chiếu, cỏ mọc um tùm hoặc làm nơi chăn thả trâu bò, cỏ hoang phủ kín lối vào các khu biệt thự, gây nhiều hoang mang cho người dân và các chủ đầu tư thứ cấp.

Tình trạng này xảy ra phần lớn là do chủ đầu tư thường "nhảy cóc" qua bước nghiên cứu thị trường và lên bài toán chiến lược kinh doanh và năng lực triển khai chi tiết cho dự án mà đến làm việc thẳng với các bên tư vấn quy hoạch và thiết kế kiến trúc.

Khi ấy, những gì chủ đầu tư nhận được chỉ là những bản vẽ "đẹp" mà chưa chắc đã khả thi, dẫn đến những sự lãng phí về tiền của, thời gian và công sức của doanh nghiệp, và rộng hơn nữa là những tổn thất cho môi trường và xã hội khi "cung" không đáp ứng "cầu".

Chiến lược "Xây và Bán"

Trước đây khi giá bất động sản ở Việt Nam còn thấp, phương thức "Xây & Bán" được rất nhiều chủ đầu tư lựa chọn vì nhu cầu lớn của người dân khiến rất nhiều dự án mới có tỷ lệ bán cao. Tuy nhiên, khi giá nhà đã tăng trở lại thì tỷ lệ bán cũng giảm theo.

Dù vậy, so với các thành phố phát triển khác ở châu Á như Hồng Kông, Singapore, Tokyo, v.v., giá bất động sản ở Việt Nam vẫn được đánh giá là tương đối thấp, trung bình rẻ hơn ít nhất 50% so với các sản phẩm tương tự tại các thành phố lớn này. Vì vậy, các sản phẩm bất động sản của Việt Nam vẫn khá hấp dẫn đối với khách hàng nước ngoài.

Với khả năng marketing và sự tiếp cận với các thị trường quốc tế được cải thiện không ngừng, ngày càng có nhiều khách nước ngoài biết đến và có mong muốn đầu tư vào bất động sản Việt Nam. Do vậy, một số chủ đầu tư của các dự án cao cấp vẫn có thể áp dụng phương thức "Xây & Bán" và đạt thành công trong việc thu hút khách nước ngoài.

Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản Việt Nam dần trở nên "trưởng thành" hơn, các nhà phát triển bất động sản sẽ cần phải mở rộng chiến lược kinh doanh của mình và phát triển năng lực vận hành để tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị phát triển bất động sản.

Ở các nước có nền kinh tế phát triển, các nhà phát triển bất động sản sẽ luôn phải duy trì một danh mục đầu tư cân bằng bao gồm thương mại cũng như tài sản đầu tư. Một số chủ đầu tư lớn của Việt Nam hiện nay cũng đã bắt đầu tập trung đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình và mở rộng chiến lược kinh doanh bên cạnh việc "xây và bán".

Phát triển những khu đô thị thực sự "đáng sống"

Thị trường bất động sản của một nước có nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam hiện đang có tiềm năng lớn ở tất cả các phân khúc sản phẩm khác nhau. Sự tăng trưởng và phát triển của các phân khúc và tiểu phân khúc sản phẩm khác nhau (ví dụ như khu công nghiệp, trung tâm thương mại, khu văn phòng, khu phức hợp và các loại sản phẩm nhà ở, v.v.) sẽ phát triển với tốc độ khác nhau và gặp phải những thách thức cũng khác nhau.

Tuy nhiên, theo đánh giá tổng quan, phân khúc nhà ở bình dân (khác với nhà ở thu nhập thấp) có tiềm năng tăng trưởng lớn nhất trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh chóng của Việt Nam hiện nay (được dự đoán sẽ còn tăng nhanh hơn nữa trong tương lai gần).

Phân khúc nhà ở bình dân được nhắc đến ở đây chính là những dự án nhà ở hướng tới phục vụ phần đông dân số thuộc tầng lớp lao động với mức thu nhập trung bình. Vì vậy, khi lên chiến lược sản phẩm cho khu đô thị, tính toán tỉ trọng các phân khúc sản phẩm và lộ trình phân kỳ phân pha sẽ là chìa khoá quyết định khả năng quay vòng vốn của chủ đầu tư.

Khu đô thị township được phát triển là để dành cho mọi người, cho các gia đình và cộng đồng sinh hoạt, làm việc và vui chơi cùng nhau. Do đó, điều làm cho một township được coi là đáng sống chính là khi những đặc tính và môi trường của nó phục vụ nhóm đối tượng mà nó đang hướng tới.

Ví dụ, một township phục vụ cho đối tượng là sinh viên đại học, các hoạt động nghiên cứu và vườn ươm start-ups sẽ cung cấp các tiện nghi và cơ sở hạ tầng khác với một khu dân cư được xây dựng hướng tới các gia đình trẻ, những người cần một nơi có nhiều sân chơi, trường học và các tiện nghi thân thiện với gia đình khác. Như vậy, một township sẽ được coi là đáng sống khi nó đáp ứng các yêu cầu, kỳ vọng và khát vọng của nhóm đối tượng mà dự án hướng tới.

Ở cuộc chơi này, muốn đi nhanh và đi xa cần phải đi cùng nhau

Xây dựng một khu đô thị township là một hành trình thật sự "dài hơi" với rất nhiều vấn đề quan trọng cần giải quyết. Vấn đề căn bản nhất chính là việc phát triển ý tưởng chiến lược ban đầu. Các chủ đầu tư phải xác định rất rõ ràng những gì họ muốn đạt được từ dự án. Với một mục tiêu rõ ràng, chủ đầu tư có thể xác định và tìm kiếm được cho mình những đối tác với khả năng, kinh nghiệm và mức độ cam kết cần thiết, nhằm thực thi và biến dự án từ bản vẽ thành hiện thực.

Giữa hàng ngàn dự án mọc lên mỗi ngày, việc sở hữu một bản quy hoạch tổng thể "đẹp" và những ý tưởng triển khai "sáng tạo" không còn là đủ để thu hút các nhà đầu tư đáng tin cậy. Điều quan trọng là chủ đầu tư phải có một bản quy hoạch tổng thể, bản vẽ và các công cụ liên quan khác được chuẩn bị bài bản nhằm truyền tải rõ nét ý tưởng kinh doanh và thiết kế để thu hút các nhà đầu tư mà chủ dự án nhắm đến.

Điều tối quan trọng mà các chủ đầu tư có mong muốn xây dựng khu đô thị township cần phải làm đó là tính toán thật kĩ lưỡng tiềm nằng thương mại của mỗi phân khu trong dự án và phân pha các giai đoạn của dự án cho từng phân khu nhằm tận dụng tối đa mọi nguồn lực để đảm bảo tính khả thi của toàn dự án. Chỉ khi mỗi phân khu được đinh nghĩa thật rõ ràng và cẩn thận, chủ đầu tư mới có thể dễ dàng xác định được những đối tác và nhà đầu tư phù hợp.

Các chủ đầu tư cần phải có tư duy mở để học hỏi và tận dụng những lợi thế và lợi ích mà phía bên đối tác đem lại. Một điều lưu ý cuối cùng khi làm việc với các bên đối tác, đặc biệt là các đối tác nước ngoài, để có thể hợp tác thành công, mối quan hệ hợp tác phải được xây dựng dựa trên nguyên tắc tất cả các bên cùng có lợi. Khi đã bước vào sân chơi quốc tế, để có thể thành công, chúng ta nhất định phải tuân thủ nguyên tắc chung của cuộc chơi.

Kết

Loại hình khu đô thị township không chỉ là một sản phẩm bất động sản tiềm năng mà nó còn đem lại những giá trị sống tốt đẹp cho người dân nếu được thực hiện một cách bài bản. Tuy nhiên, "miếng ngon" ít khi nào lại là "ngon ăn". Để thực sự phát triển được những khu đô thị township "đáng sống" đòi hỏi những nhà phát triển bất động sản vừa có tâm, vừa có tầm, và quan trọng hơn hết chính là khả năng sẵn sàng cho một hành trình kiến tạo dài hơi!

Lawrence Peh & Amy Vũ

Theo Trí Thức Trẻ

Link nội dung: https://thuongtruong24h.vn/chien-luoc-xay-va-ban-da-loi-thoi-roi-cuoc-choi-dai-hoi-cua-nhung-dai-gia-bat-dong-san-co-tam-nhin-gio-day-la-phat-trien-nhung-khu-do-thi-dang-song-a41834.html