Trung tâm thương mại 1,6 tỷ USD tại Bangkok: Kiệt tác hay sự lãng phí?

Vấn đề ở đây là Bangkok, thủ đô của Thái Lan, vốn đã rất nổi tiếng về những trung tâm thương mại lớn, có thể đối mặt với “những cơn gió ngược”.

Trung tâm mua sắm Iconsiam có chi phí xây dựng lên hơn 54 tỷ bath (tương đương 1,63 tỷ USD) không đơn giản là không gian dành cho các cửa hàng và nhà hàng. Nó còn là cánh chim đầu đàn dẫn dắt tương lai của ngành bán lẻ Thái Lan.

Iconsiam có thể giúp Thái Lan trả lời câu hỏi nhức nhối đến từ các công ty: Các trung tâm thương mại truyền thống sẽ còn chỗ đứng trong bối cảnh mua sắm trực tuyến đang dần lên ngôi?

Chadatip Chutrakul, người điều hành Iconsiam đồng thời là CEO của công ty chủ quản Siam Piwat, dường như rất lạc quan. Bà đã tham gia buổi lẽ khai trương hoành tráng khu trung tâm thương mại vào hôm 9/11 với sự góp mặt của nhiều ngôi sao ca nhạc Hàn Quốc cũng như nhiều diễn viên nổi tiếng trong nước và quốc tế.

Đây chính là sự đánh cược lớn nhất của Siam Piwat, công ty này đang sở hữu tổng cộng 4 trung tâm thương mại và đang phải cạnh tranh với hơn 30 trung tâm đến từ đối thủ Central Group và hơn 10 trung tâm khác của The Mall Group. 3 khu mua sắm khác của Siam Piwat bao gồm Siam Paragon, một trong những trung tâm thành công nhất tại thủ đô Bangkok, và hai địa điểm khác tại trung tâm quận Siam.

Siam Piwat được thành lập năm 1959 và tham gia phát triển khách sạn 5 sao đầu tiên tại Thái Lan: Siam Intercontinential. Siam Piwat mở trung tâm thương mại đầu tiên vào năm 1973 và cũng từ thời điểm đó, công ty tập trung nhiều hơn vào lĩnh vực này. Bước đi thể hiện rõ nhất cho sự dịch chuyển là việc công ty đã quyết định phá hủy khách sạn cũ và xây dựng trên chính địa điểm đó trung tâm thương mại Siam Paragon.

Chadatip lên nắm quyền điều hành của công ty sau khi cha bà- ông Chalermchai Charuvastr, người sáng lập tập đoàn qua đời vào năm 2009.

Dự án mới của Siam Piwat không chỉ tạo nên sự khác biệt bởi 525.000 m2 diện tích thương mại hay với hai cao ốc cao lần lượt 70 và 52 tầng. Khu phức hợp lộng lẫy này còn làm trỗi dậy tiềm năng của khu vực bờ tây sông Chao Phraya, một khu vực thường được coi là chưa phát triển so với các quận trung tâm như Siam hay Sukhumvit, nằm trên khu vực bờ đông.

Hiện tại, người dân thủ đô Bangkok dường như rất háo hức với công trình mới trên bờ tây này.

“Tôi hiếm khi đi mua sắm ở khu Siam hoặc Sukhumvit vì chúng ở quá xa nhà, thậm chí có di chuyển bằng xe hơi, xe đạp hay tàu điện đi chăng nữa”, Panarat Thepgrumpanat, một nhân viên văn phòng năm nay 49 tuổi làm việc tại khu vực phía tây của thành phố, trả lời trước khi khu trung tâm thương mại mới được khai trương. “Iconsiam gần nhà tôi hơn và có thể tôi sẽ đến đó mua sắm thường xuyên hơn”.

Sawanee Ekpunyachai, một nhân viên văn phòng 43 tuổi gọi Iconsiam là “một nơi khá lý tưởng để tham quan vì đó là biểu tượng mới của Bangkok”.

Đã có đến gần 1000 khách hàng xếp hàng trong ngày đầu tiên trung tâm mở cửa.Các đơn vị thuê mặt bằng của trung tâm quyết tâm sẽ tiếp tục thu hút nhiều khách hàng đến với Iconsiam. Hệ thống bán lẻ nổi tiếng Nhật Bản- Takashimaya là một trong những công ty đầu tiên hợp tác với trung tâm thương mại này. Đây cũng là nơi được Apple chọn để mở cửa hàng Apple Store đầu tiên tại Thái Lan cũng như là nơi đặt cửa hàng của nhà bán lẻ đồ thể thao của Anh JD sport.

 

Tuy nhiên, vị trí của trung tâm thương mại cũng có nhiều điểm bất lợi. Iconsiam, được đồng sở hữu bởi liên doanh các công ty đa quốc gia Charoen Pokphand Group và CP group Magolia Quality Development, nằm cách xa khoảng 1 km tính đến ga tàu trên cao gần nhất. Con số đó có vẻ không lớn, nhưng đó có thể là một chuyên đi hết sức gian nan dưới thời tiết nắng và mưa nhiều tại quốc gia nhiệt đới này. Nhiều trung tâm thương mại đối thủ được kết nối trược tiếp với các ga tàu nằm trên hệ thống đường sắt tại thủ đô Bangkok.

Một đường tàu mới, dự kiến được khai trương vào năm 2019, theo bà Chadatip, hứa hẹn sẽ xóa đi nỗi băn khoăn trên khi nó giúp kết nối trực tiếp trung tâm thương mại mới này với các hệ thống đường sắt khác của thành phố.

Những đơn vị thuê mặt bằng cũng đang có rất nhiều kỳ vọng. Takashimaya của Nhật Bản tin tưởng rằng điều đó sẽ tạo ra một bước tiền đề để chính phủ Thái Lan tiếp tục đầu tư hơn nữa vào khu vực này. Công ty này kỳ vọng sẽ lặp lại thành công của họ tại thị trường Singapore, nơi mà những cửa hàng bán lẻ của họ đã có một trong những thương vụ đầu tư ra nước ngoài thành công nhất, khi khu vực lân cận cũng như quy mô thành phố được mở rộng.

Nguồn khách hàng trọng điểm của Iconsiam cũng đem lại nhiều nghi ngại. Giám đốc điều hành Supoj Chaiwatsirikul cho biết đâu đó khoảng 30 đến 35% lượng khách ước tính lên đến 150.000 khách/ngày của trung tâm thương mại này đến từ ngoài lãnh thổ Thái Lan. Vào mùa cao điểm như dịp Tết Nguyên đán, tỷ lệ này thậm chí còn tăng cao hơn lên mức từ 40 đến 45%.

Điều đó có nghĩa là trung tâm thương mại này sẽ trở nên dễ bị ảnh hưởng nếu như xu hướng du lịch đảo chiều, giống như bối cảnh hiện tại.

Vào năm ngoái, khách du lịch Trung Quốc chiếm 1/3 trong tổng số 35,3 triệu khách quốc tế đến với quốc gia này. Những vị khách du lịch Trung Quốc, những người nổi tiếng với sở thích mua sắm lại có đang có xu hướng sụt giảm.

Tổng số khách du lịch Trung Quốc đã giảm trong 3 tháng liên tiếp với một tốc độ hết sức đáng ngại: giảm 14,9% trong tháng 9, so với mức giảm 11,8% trong tháng 8 và 0,9% trong tháng 7.

Nhận thấy sự cần thiết của việc xoay chiều tình thế, Siam Piwat đã hợp tác với hãng hàng không giá rẻ Malaysia AirAsia vào tháng 10 để quảng bá du lịch Thái Lan tại Trung Quốc.

 

Sự ra đời của Iconsiam diễn ra giữa bối cảnh hết sức phức tạp của Thái Lan nói riêng, với nền kinh tế của quốc gia này vẫn đang trên đà phục hồi sau những hậu quả của cuộc đảo chính năm 2014, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tâm lý người dân quốc gia này. Trung tâm gia nhập thị trường vốn đã có hơn 600.000 m2 diện tích sàn thương mại, cao hơn đến 30% so với Tokyo.

Một số dự án trung tâm mua sắm lớn cũng dự kiến được khánh thành trong một vài năm tới. Tập đoàn The Mall Group, đang vận hành hai trung tâm thương mại: Emporium và EmQuatier, sẽ mở thêm một trung tâm khác với tên gọi EmSphere vào năm 2020. Tập đoàn TCC, một liên doanh đang sở hữu công ty sản xuất bia Thai Beverage, với nhà phát triển bất động sản Fraser Properties cũng dự định đầu tư 120 tỷ baht cho dự án khu phức hợp trung tâm thương mại và văn phòng cao cấp One Bangkok, dự kiến đi vào hoạt động vào năm 2021.

 

Một báo cáo của CBRE Thái Lan công bố vào đầu tháng 9 cho biết “khoảng 707.082 m² diện tích sàn thương mại cho thuê tại Bangkok đang trong quá trình xây dựng” tính đến quý II của năm nay. “và sẽ có hơn 1,3 triệu m² được xây dựng thêm cũng như đã được lên kế hoạch”.

Với hơn 60 trung tâm thương mại đang hoạt động, Bangkok trở thành thiên đường cho những tín đồ mua sắm tại khu vực Đông Nam Á. Tuy nhiên, vẫn còn những địa điểm khác mà những người đam mê mua sắm có thể thỏa mãn nhu cầu, ví dụ như phố Orchard ở Singapore. Nhưng không ở đâu mà lượng các cửa hàng tập trung một các dày đặc như ở Bangkok.

Tuy nhiên, đối với những nhà điều hành trung tâm thương mại cũng như các nhà bán lẻ, thời hoàng kim đó đã thoái trào trong thời gian vừa qua.

Thị trường bán lẻ của quốc gia này tăng trưởng 12% vào năm 2012. Nhưng khi quân đội lên nắm quyền điều hành đất nước năm 2014, mức tăng trưởng đã giảm xuống còn 2,8% vào năm 2015. Sự phục hồi vẫn đang diễn ra hết sức chậm chạp. Thị trường tăng trường 3% vào năm 2016, 3,2% vào năm 2017 và chỉ 3,3% vào 6 tháng đầu năm nay.

Những “người chơi” như Siam Piwat đang trông chờ vào sự cải thiện trong tương lai, khi tình hình chính trị dần ổn định trở lại và đất nước tiến tới việc gây dựng lại nền dân chủ với cuộc tổng tuyển cử vào năm sau. Điều đó sẽ giúp người tiêu dùng tự tin hơn để tăng chi tiêu.

Một cuộc khảo sát người tiêu dùng thực hiện vào tháng 8 vừa qua bởi trung tâm kinh tế học và dự báo kinh tế, thuộc trường Đại học thương mại Thái Lan cho thấy người Thái đã cảm thấy lạc quan hơn về tình hình kinh tế trong tương lai hơn bao giờ hết trong hơn 13 năm vừa qua, và vượt xa mức sau khi quân đội lên nắm chính quyền.

“Sức mua vẫn chưa hoàn toàn hồi phục”, Nuanpun Noiruchchukorn- nhà phân tích phân khúc bán lẻ thuộc công ty chứng khoán Asia Plus, cảnh báo. Tâm lý của người tiêu dùng có thể xấu đi nếu như giới quân đội không thể thực hiện những cam kết về một cuộc bầu cử trong tương lai.

 

Cuộc chiến thương mại giữa Trung Quốc và Mỹ cũng đang đe dọa đến lợi nhuận thu về từ hoạt động xuất khẩu của quốc gia này, gián tiếp làm ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý của người tiêu dùng. Sureeporn Teewasuwet, một nhà phân tích đến từ công ty chứng khoán Finansia Syrus cho biết tốc độ phục hồi của nền kinh tế cũng như sức mua thấp hơn kỳ vọng là rủi ro lớn nhất đối với ngành bán lẻ của Thái Lan.

“Chúng ta sẽ chứng kiến thêm những 'kẻ thắng' và 'người thua' trong thời gian tới”, James Pitchion, giám đốc CBRE Thái Lan chia sẻ.

Thậm chí, ngay bây giờ, người tiêu dùng cũng đã không còn mặn mà với một số trung tâm mua sắm. Trung tâm mua sắm hạng sang Central Embassy tại Bangkok, thuộc tập đoàn Central Group, là một ví dụ. Một số phương tiện thông tin báo chí thậm chí đã mỉa mai gọi trung tâm thương mại là “Central trống rỗng”.

Trung tâm mua sắm Gaysorn Village, được điều hành bởi Gaysorn Group và Hongkong Land, cũng đang lâm vào tình cảnh tương tự. Tuy nhiên, vẫn có những dấu hiệu cho thấy các công ty có thể thành công nếu như có các chiến lược đúng đắn.

Central Pattana, đơn vị thuộc Central Group đang điều hành trung tâm thương mại Central World tại Bangkok đã công bố mức tăng trưởng lợi nhuận 46,8% vào năm ngoái và cũng ghi nhận mức tăng 43,2% tính đến hết tháng 6 năm nay, theo dữ liệu của QUICK-Factset. Việc cho thuê mặt bằng thương mại đang chiếm đến 90% doanh thu của Central Pattana.

Với việc Siam Piwat chưa niêm yết trên sàn chứng khoán, công ty này chia sẻ rất ít thông tin về tình hình hoạt động kinh doanh.

Những nhà điều hành đang nhìn ra ngoài việc cho thuê của hàng để tìm ra một công thức chiến thắng thích hợp. Central Pattana sẽ bỏ ra 2 tỷ baht để nâng cấp trung tâm thương mại Central World vào tháng 3/2019, tập trung vào cải tạo khu vực phục vụ ăn uống.

Tập đoàn The Mall Group vào tháng 9 cũng công bố hợp tác với công ty thể thao và giải trí Anschutz Entertainment Group để xây dựng một chuỗi các buổi trình diễn âm nhạc tại các trung tâm mà công ty này đang sở hữu.

“Tôi rất mong muốn khi được thấy Beyonce biểu diễn tại các trung tâm thương mại của chúng tôi”, chủ tịch Mall Group Supaluck Umpujh chia sẻ.

Iconsiam cũng sẽ xây dựng một bảo tàng nghệ thuật nằm giữa không gian mua sắm.

Liệu những hoạt động gây chú ý như trên đã là đủ để chiến thắng xu thế dịch chuyển sang mua sắm trực tuyến hiện hữu ngay trước mắt?

Thái Lan hiện vẫn đi sau nhiều quốc gia khác trên thế giới trong mảng này. Thương mại điện tử chỉ chiếm 1% tổng doanh thu ngành bán lẻ, thấp hơn mức 20% ở các nước phát triển. Tuy nhiên, chính phủ Thái Lan cũng đang thúc đẩy nền kinh doanh số thông qua chiến lược Thái Lan 4.0 và ngày càng có nhiều người Thái chọn mua hàng online.

Giá trị các giao dịch thương mại điện tử đã đạt mộc 2,82 nghìn tỷ baht, tăng 9,86% trong vòng 1 năm, theo cơ quan phát triển giao dịch điện tử của Thái Lan. Cơ quan này kỳ vọng con số này sẽ tăng lên mức 3,05 nghìn tỷbaht vào năm nay và mức tăng trưởng đạt 8,76%.

“Những của hàng truyền thống vẫn sẽ tồn tại”, CBRE đề cập trong báo cáo. “Nhưng những nhà bán lẻ cần phải tích hợp các trải nghiệm mua hàng kỹ thuật số vào hệ thống cửa hàng của họ nhằm mang lại trải nghiệm mua sắm đa kênh thông suốt cho khách hàng”.

Bất chấp những lo ngại dấy lên ngay sau ngày Iconsiam được khai trương, Pithchon cho rằng câu trả lời về số phận của khu mua sắm này, cũng như tương lai của ngành bán lẻ chỉ có thể có trong tương lai.

“Bạn không thể đánh giá mức độ thành công của một trung tâm mua sắm bằng cách nhìn vào hoạt động của nó chỉ vài ngày sau khi đi vào hoạt động. Bạn sẽ phải nhìn vào kết quả hoạt động của nó trong năm thứ 2”, Pithchon nói.

Theo Trọng Đại

NDH