Thị trường bất động sản năm 2019: Vỡ bong bóng hay đóng băng?

Thị trường vẫn tiền ẩn rất nhiều yếu tố xung quanh biến động kinh tế vĩ mô, cung cầu thị trường, chính sách tín dụng của NHNN…

Lê Vũ Thanh Tâm, chuyên gia từ Viện Kinh tế - Tài chính cho rằng, trải qua một năm đầy biến động mạnh, thị trường bất động sản đã vượt qua dự báo về một kịch bản vỡ bong bóng bất động sản vào cuối năm 2018. Đáng lạc quan hơn khi trong giai đoạn nửa cuối năm 2018, hàng loạt tín hiệu tích cực xuất hiện với tính thanh khoản tại một số phân khúc trở nên sôi động, nguồn vốn vay cho doanh nghiệp địa ốc trở nên đa dạng.

Dự báo về năm 2019, theo phân tích của bà Tâm, về tình hình kinh tế vĩ mô, mặc dù chịu tác động không nhỏ từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, kinh tế vĩ mô Việt Nam năm 2019 được dự báo khả quan theo đà tăng trưởng tích cực của năm 2018 với tốc độ tăng trưởng kinh tế ước vào khoảng 6,8%, chênh lệch không nhiều so với tốc độ tăng 7,08% của năm 2018. Điều này giúp thị trưởng bất động sản hoạt động ổn định, không gặp xáo trộn gì lớn.

Bên cạnh đó tiến trình hội nhập ngày càng sâu rộng đặc biệt sau khi Việt Nam gia nhập CPTPP, cùng với tác động tích cực của Cách mạng công nghiệp lần thứ 4 làm mở rộng các nguồn vốn đầu tư đặc biệt từ các quỹ nước ngoài vào nước ta trong đó có dòng vốn vào thị trường bất động sản. Điều này có thể làm tăng khả năng kích cầu nhà đất dẫn tới kịch bản cầu vượt cung, tạo ra áp lực tăng giá bất động sản.

Về chính sách liên quan tín dụng, đầu tư, bà Tâm cho rằng, chính sách tiền tệ hiện tại dường như đang thắt chặt hơn là nới lỏng. Chính phủ đã thông qua Ngân hàng Nhà nước hạn chế cho vay bất động sản và chứng khoán nhưng ngược lại khuyến khích các ngân hàng tăng cho vay sản xuất, kinh doanh.

Cụ thể, tỷ lệ dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn hiện đã hạ xuống mức 45%, và chỉ còn 40% kể từ 1/1/2019; trong khi đó hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản lại tăng lên 200%, cho thấy yếu tố thắt chặt tín dụng rõ nét. Như vậy, dự nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng sẽ bị thu hẹp, việc tiếp cận vốn tín dụng của các dự án bất động sản được dự báo sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.

Cùng với đó, Nhà nước đang chủ trương thắt chặt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư làm cho thị trường bất động sản năm 2019 hạ nhiệt, và nhiều khả năng giá thị trường bất động sản ở nhiều nơi đặc biệt là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh khó tăng cao như vài năm trước đây. Thậm chí, có nhiều dự án còn giảm giá bán bằng nhiều hình thức khác nhau.

"Tuy nhiên, vẫn còn nhân tố tác động tích cực giúp thị trường khởi sắc hơn trong năm 2019 như việc thực hiện hiệu quả Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, trong đó có khoảng 60 - 70% được đảm bảo bằng dự án bất động sản để tái khởi động các dự án này tham gia thị trường", bà Tâm nhận định.

Về biến động cung cầu thị trường, theo bà Tâm, dưới tác động của tiến trình hội nhập quốc tế sâu rộng, đặc biệt là việc gia nhập CPTPP, thị trường bất động sản năm 2019 dự báo sẽ sụt giảm nguồn cung, nên tình trạng cầu vượt cung sẽ tiếp tục xảy ra. Theo đó, sẽ có khoảng 2,5 - 3 triệu người từ nông thôn ra thành phố, cùng với đó là hàng vạn công nhân, kỹ sư nước ngoài vào nên nhu cầu nhà ở sẽ rất lớn ở nhiều phân khúc.

"Trong khi đó, số lượng dự án cũ không còn nhiều hoặc có dự án nhưng không được ngân hàng bảo lãnh, còn dự án mới cũng sẽ ít đi do đất đai đã bị co hẹp và tiềm lực tài chính của nhà đầu tư cũng hạn hẹp. Chính vì vậy, số lượng nguồn cung bất động sản từ năm 2019 trở đi sẽ giảm dần trong khi cầu tăng lên, dẫn tới tình trạng cầu vượt cung, tạo áp lực đẩy giá cao lên để thiết lập cân bằng", bà Tâm đánh giá.

Với nhiều tín hiệu tích cực từ tình hình kinh tế vĩ mô, cùng với nhiều biện pháp can thiệp từ chính phủ, bà Tâm kết luận, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ không gặp phải cú sốc, sự xáo trộn lớn nào dẫn tới tình trạng vỡ bong bóng hay đóng băng.

Song chuyên gia đến từ Viện Kinh tế - Tài chính thừa nhận, thị trường vẫn tiền ẩn rất nhiều yếu tố xung quanh biến động kinh tế vĩ mô, cung cầu thị trường, chính sách tín dụng của NHNN… gây khó khăn cho thị trường bất động sản mà về lâu dài có thể đầy giá thị trường bất động xuống quá thấp hoặc lên quá cao dẫn tới các cuộc khủng hoảng đóng băng hay vỡ bong bóng.

"Để giảm thiểu tác động tiêu cực của những cuộc khủng hoảng này, cơ quan quản lý và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cần đẩy mạnh chung tay hành động theo hướng đảm bảo sự ổn định kinh tế vĩ mô cũng như hoạt động kinh doanh, tăng cường nội lực, đa dạng hóa kênh huyđộng vốn cho doanh nghiệp", bà cho biết thêm.

Phương Dung