Có 300 triệu tiết kiệm, lương dưới 20 triệu/tháng có nên đầu tư bất động sản?

Tại sự kiện Expert Talk #14 do batdongsan.com.vn tổ chức với chủ đề "Kiến thức cần biết khi mua nhà và đầu tư bất động sản (BĐS) mới đây, các chuyên gia đã giải đáp nhiều thắc mắc của khán giả liên quan đến vấn đề đầu tư cá nhân và mua nhà để ở.

Các khách mời đã đưa ra lời khuyên về việc mua nhà hoặc đầu tư địa ốc cho những người có vốn chỉ từ 300 triệu đồng. (Ảnh: Hiếu Quân)

Hỏi: Tôi có 300 triệu đồng tiền tiết kiệm, có nên đầu tư thêm nữa để tăng khoản này lên trước khi mua nhà để ở hay không?

Ông Lê Văn Thông, Tổng Giám đốc Saigon King Land khuyên khán giả này nên đầu tư vừa với sức của mình, không nên để đồng tiền chết.

Ông Thông nói: Bản thân tôi chưa bao giờ có 300 – 400 triệu đồng để ở trong tài khoản bởi theo tôi nếu tài khoản ngân hàng có 1 – 2 tỉ đồng để lấy lãi thì không nói, còn nếu không có đến mức tiền này thì "đồng tiền phải chạy".

Nếu bạn có ý định tích tiền trong tài khoản đến lúc đủ mới mua nhà thì chắc chắn không bai giờ đến được ngày đó, bởi khi bạn có được 1 tỉ đồng, lúc đó dù thu nhập của bạn có ổ định ở mức 30 triệu đồng/tháng, thì tài sản BĐS đã tăng giá lên mức 3 tỉ đồng rồi. Vì vậy, bạn phải nghĩ cách để số tiền 300 triệu đồng tiết kiệm đó sản sinh thêm nữa thì mới "chạy" nhanh kịp theo giá trị BĐS.

Bạn có thể vay mượn để mua đất ở đâu đó, bởi mua thổ chắc chắn có lãi. Mua được đất ở TP HCM thì tuyệt vời, còn mua ở những tỉnh xa khác thì phải cân nhắc.

Trước đây khi lần đầu tiên tôi có số tiền 400 triệu đồng, tôi đã đi mua đất, tất nhiên tôi phải chọn mua đất ở Long An. Khi đó tôi nghĩ: "khu này rất nhiều công nhân, dù không bán được đất thì có thể xây nhà trọ cho thuê cũng được". Vì vậy, khi mua đất bạn phải cân nhắc đến những khu vực mà tương lai được quy hoạch sẽ có cầu lớn, hoặc có thêm siêu thị, công viên… những yếu tố này sẽ giúp giá trị BĐS tăng lên. Còn những khu mà 5 – 10 năm tới không có gì mới thì giá đất vẫn tăng nhưng sẽ tăng ít, tính thanh khoản và khả năng bán lại sẽ chậm hơn.

Tôi chưa có kinh nghiệm mua BĐS, đã có 300 triệu đồng tiền tiết kiệm và đang làm công việc văn phòng với lương dưới 20 triệu/tháng, muốn mua nhà để ở thì nên chọn BĐS nào?

Ông Lê Văn Thông trả lời:

Ai lên Sài Gòn làm việc cũng mong muốn mua được nhà ở Sài Gòn, tôi cũng vậy và đã thực hiện được điều đó. Theo tôi, bạn nên chọn mua một cái nhà đừng quá nhiều tiền so với khoảng mình đang có, nên có định hướng rõ ràng khi mua nhà phù hợp với thu nhập và khả năng tài chính của mình.

Ví dụ có 300 triệu đồng thì nên mua nhà tầm 500 – 600 triệu đồng, chứ đừng mua nhà có giá 2 - 3 tỉ đồng nếu thu nhập trung bình vẫn dưới 20 triệu/tháng và không có đột phá.

Nếu mua căn nhà giá quá cao so với của thu nhập của mình thì chỉ trả lãi cũng không đủ, vì vậy phải cân đối mua một cái nhà vừa sức để trả lãi được cho ngân hàng. Các bạn cần nghĩ thử: mua cái nhà này sẽ phải trả lãi trong mấy chục năm có chấp nhận được không hay nên tính toán theo hướng vừa ở vừa đầu tư?

Nếu trả lãi ngân hàng 10 – 15 năm, mình thấy mệt và muốn bán nhà đó đi thì tài sản này phải tăng giá, khi đó mình sẽ có một khoản lãi. Chứ nếu mua một BĐS trả lãi trong 20 năm, mà khi bán lại lỗ thì ta sẽ thành con nợ.

Đơn cử như khi mua căn hộ, phải chú ý thời điểm mua. Nếu mua lúc căn hộ chưa hình thành thì khi căn hộ hình thành ta sẽ có lãi nhiều (mua nhà theo diện BĐS hình thành trong tương lai – PV); còn nếu mua khi căn hộ đã hình thành, có sổ hết rồi thì phần lãi khi bán nhà sẽ không nhiều hoặc bị trừ thêm yếu tố khấu hao.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Chi nhánh batdongsan.com.vn tại TP HCM góp ý thêm:

Bản thân tôi trước đây cũng có mức thu nhập tương tự và đã từng thực hiện giao dịch này.

Trường hợp mình có 300 triệu đồng tiền tiết kiệm, theo quy định, ngân hàng cho vay tối đa 70% giá trị căn nhà, như vậy khoảng giá mà mình có thể đầu tư hoặc mua nhà để ở là 1 tỉ đồng và mỗi tháng phải trả góp cho ngân hàng khoảng 10 - 11 triệu đồng/tháng.

Với mức tiền 1 tỉ đồng này, có 2 loại hình BĐS mình có thể mua là (1) nhà ở bình thường gắn liền với đất hoặc nhà liền kề - nhưng phải ở xa trung tâm và (2) căn hộ chung cư, 1 tỉ đồng có thể có nhiều lựa chọn nếu mua chung cư: muốn nhà rộng thì chọn nhà ở xã hội, nếu muốn nhà gần trung tâm thì chọn căn hộ một phòng ngủ.

Tôi khuyên nên mua loại hình căn hộ 1 phòng ngủ để gần trung tâm. Khi thu nhập của mình cao hơn 20 triệu đồng/tháng, bạn có thể bán hoặc cho thuê căn nhà đó chắc chắn sẽ vẫn có lãi.

Xin ông Thông nhận định về thị trường BĐS ở trung tâm TP HCM trong năm 2019? Nhà đầu tư mới có cơ hội thâm nhập thị trường giá trị cao này không?

Theo nhiều chuyên gia, thị trường nhà phố các quận trung tâm Sài Gòn năm 2019 rất tốt, thực tế này đã được chứng minh trong tháng 2 và tháng 3/2019, giá sẽ còn tăng nhiều. Thị trường BĐS năm nay tốt không thua gì hai năm 2017 và 2018, vì vậy cơ hội đầu tư còn rất nhiều.

Bây giờ muốn đầu tư không khó, ngân hàng giúp bạn rất nhiều bởi ngân hàng đang khá thoáng đối với khách hàng vay mua BĐS. Ví dụ bạn muốn mua một căn nhà giá 10 tỉ đồng, bạn đã có khoảng 50% tiền vốn và cần vay thêm ngân hàng 5 tỉ nữa là chuyện rất bình thường. Bạn cần xác định đầu tư dài hạn, mua căn nhà 10 tỉ đó để ở hoặc cho thuê, sau 3 – 6 tháng hoặc 1 năm, sau khi trả lãi ngân hàng rồi có thể bạn sẽ vẫn dư ra số tiền lớn hơn phần tiền bạn đã vay ngân hàng trước đó. Nếu đầu tư 5 - 10 căn nhà như vậy thì số tiền lãi sẽ nhân lên.

Tuy nhiên, trước khi đầu tư, khách hàng cần lưu ý hai điều. Một là vấn đề pháp lý: BĐS đó có giấy phép, quy hoạch đầy đủ hay không là điều quan trọng nhất; hai là giá trị thực sự của căn nhà: giá trị một căn nhà được tạo nên từ nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, kết cấu… nhưng yếu tố quan trọng nhất tạo nên giá trị căn nhà chính là vị trí. Xét cùng một diện tích, nhưng căn nhà ở Tân Phú chắc chắn không thể so sánh với căn nhà ở quận 1, quận 3; căn nhà ở đầu hẻm sẽ giá trị hơn nhà cuối hẻm; nhà ở hẻm 6m sẽ giá trị hơn nhà ở hẻm 3m…

Nhà đầu tư phải biết giá trị thực sự của căn nhà thì mới đầu tư sinh lời được. Chứ nếu mua căn nhà giá cao hơn thị trường thì đợi 3 năm nữa trả lãi ngân hàng cũng không đủ, đó là đầu tư thất bại. Để biết giá trị thực của BĐS, nhà đầu tư nên đi coi thực tế và cần có người tư vấn, vì nhiều khi công việc chính của các bạn không phải là đầu tư nhà đất, đó chỉ là thu nhập thêm nên các bạn không có thời gian đi lại nhiều.

Nhắc đến BĐS, hầu như ai cũng nói đến vấn đề vị trí đầu tiên, nhưng không ít chuyên gia cho rằng pháp lý mới là yếu tố cần xem xét trước hết. Đối với người mua nhà hay nhà đầu tư BĐS, làm sao để nắm bắt được pháp lý dự án cặn kẽ và đưa ra quyết định một cách chính xác?

Trả lời câu hỏi này, luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group nêu ý kiến:

Tôi cũng đồng tình với quan điểm: vị trí không phải vấn đề đầu tiên, mà pháp lý và quy hoạch mới là điều đầu tiên nhà đầu tư BĐS và người mua nhà cần tìm hiểu, sau khi thẩm định pháp lý BĐS xong mới đến các bước tiếp theo.

Theo tôi có 6 bước để nắm bắt được pháp lý của một BĐS.

Thứ nhất là phải kiểm tra chéo tình trạng pháp lý của dự án.

Thứ hai khó hơn là thẩm định kỹ về phát lý của chủ đầu tư, năng lực đầu tư của họ, họ triển khai dự án đó ra sao?... Ví dụ, một chủ đầu tư rất lớn nhưng dự án chung cư họ thực hiện lại chỉ đứng tên công ty con là chủ đầu tư, khi xảy ra cháy chung cư, họ nói công ty con mới chịu trách nhiệm trực tiếp và họ chỉ hỗ trợ với vai trò là cổ đông chiến lược của công ty đó mà thôi.

Thứ ba, giao dịch của các bên thông qua hợp đồng chính là pháp lý. Quy trình từ chào hàng, ký kết hợp đồng đến thanh toán, thủ tục sang tên… tất cả đều là pháp lý.

Thứ tư là những hoạt động, giao dịch liên quan đến tài chính đều có ràng buộc về pháp lý, bởi hai bên người bán – người mua phải làm việc thêm với các bên liên quan như ngân hàng.

Thứ năm là liên quan đến vấn đề xung đột. BĐS là tài sản lớn, nếu có tranh chấp thì các bên phải giải quyết làm sao để đừng kéo dài thời gian, đừng để phức tạp hóa tình hình. Ví dụ, dự án chậm bàn giao mấy năm rồi nhưng người mua nhà không biết làm sao để tính lãi hoặc làm sao để rút tiền ra…

Tất cả những điều kể trên đều là pháp lý. 5 yếu tố này nhà đầu tư BĐS hay người mua nhà đều cần quan tâm sát sao hơn, cần tìm hiểu kỹ để có kiến thức nhằm bảo đảm quyền lợi của mình.