Căn hộ triệu đô 3A-3B Tôn Đức Thắng - 'hàng hiếm' của Bất động sản Bản Việt

Từ đất thương mại dịch vụ tới căn hộ triệu đô 

Tìm hiểu của Nhadautu.vn cho thấy lô đất 3.341 m2 tại 3A-3B Tôn Đức Thắng, Quận 1 (Khu 3, nay là dự án VietCapital Center) ban đầu có chức năng thương mại, dịch vụ, khách sạn theo Quyết định số 490/BXD-KTQH ngày 23/10/1997 của Bộ Xây dựng về Quy hoạch chi tiết (1/2000) cải tạo chỉnh trang khu trung tâm hiện hữu TP.HCM.

Theo Quy hoạch chung Quận 1 được UBND TP.HCM phê duyệt tại Quyết định 6790/QĐ-UB-QLĐT ngày 18/12/1998, vị trí khu đất có chức năng tài chính - thương mại - dịch vụ.

Ngày 9/10/2007, Văn phòng HĐND và UBND TP.HCM có văn bản số 732 về quy hoạch định hướng thiết kế đô thị tại ô phố giới hạn bởi các tuyến đường Tôn Đức Thắng - Lê Thánh Tôn - Thái Văn Lung. Theo đó khu đất 3A-3B Tôn Đức Thắng có chức năng Trung tâm thương mại dịch vụ - văn phòng - khách sạn cao cấp, không có chức năng căn hộ ở (nếu có thì hạn chế tối đa, đủ để tái bố trí tại khu vực dự án).

Sau đó gần 3 tháng, UBND TP.HCM ngày 31/12/2007 có Quyết định thu hồi đất quốc phòng tại 3A-3B Tôn Đức Thắng và giao cho Công ty Phương Nam - Bộ Quốc phòng để chuẩn bị thực hiện dự án xây dựng khu phức hợp khách sạn, văn phòng và căn hộ cho thuê.

Hơn 1 năm sau, VP HĐND và UBND TP.HCM ngày 18/3/2009 có văn bản chấp thuận bổ sung thêm chức năng căn hộ dịch vụ (cho thuê) với quy mô tối đa 20% tổng diện tích sàn dự án.

Theo công văn số 2315/SQHKT-QHKTT của Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM ngày 13/8/2009, diện tích Khu đất số 3 (dự án VietCapital Center) nói riêng và hơn 20.400 m2 tại địa chỉ 3A-3B Tôn Đức Thắng nói chung có chức năng Trung tâm thương mại dịch vụ - văn phòng - khách sạn cao cấp - căn hộ cho thuê. Hệ số sử dụng đất tối đa là 15,5, mật độ xây dựng tối đa 70% với khối bệ và 35% với khối tháp, chiều cao công trình tối đa (tại Khu 3) là 40 tầng (160m) và 32 tầng (141m) đối với Khu 1 và Khu 2.

Sau khi dự án VietCapital Center được "sang tay" cho Bất động sản Bản Việt (năm 2012), UBND TP.HCM ngày 9/6/2014 có Công văn số 2589 do cựu Phó Chủ tịch Nguyễn Hữu Tín ký, chấp thuận cho chuyển chức năng căn hộ cho thuê thành căn hộ để bán với quy mô dân số không quá 350 người, đồng thời cho tăng mật độ xây dựng khối tháp từ 35% lên 40%.

Gần đây nhất, ngày 23/8/2017, dự án VietCapital Center được UBND TP.HCM chấp thuận bổ sung thêm chức năng căn hộ dịch vụ (cho thuê). Đây là dự án cuối cùng tại khu vực này được chính quyền TP.HCM chấp thuận cho phép có chức năng để ở, bởi cùng ngày 23/8/2017, UBND TP.HCM đã nghiêm cấm việc đề xuất điều chỉnh quy hoạch sang chức năng ở tại khu lõi trung tâm Thành phố.

Có bao nhiêu dự án tại 3A-3B Tôn Đức Thắng?

Trong số hơn 20.400 m2 tại địa chỉ 3A-3B Tôn Đức Thắng, gần một nửa được cắt ra để thực hiện dự án đường Lê Lợi nối dài. 11.975m2 còn lại chia làm 3 khu, gồm Khu 3 rộng 3.341 m2 giáp hai đường Ngô Văn Năm và Lê Lợi, Khu 1 và Khu 2 rộng 8.634 m2 nằm bên kia đường Lê Lợi, giáp đường Tôn Đức Thắng và sau khách sạn Le Meridien.

Khu 1 và Khu 2 hiện được giới thiệu là dự án The Nexus, có vị trí còn đắc địa hơn Khu 3 (VietCapital Center), nhìn thẳng ra sông Sài Gòn và nằm giữa hai trục đường chính Tôn Đức Thắng và Lê Lợi nối dài.

The Nexus được giới thiệu do liên danh Bất động sản Bản Việt (VCRE) và CTCP Phát triển Tài trợ Địa ốc RC (Refico) làm chủ đầu tư.

Dự án có hệ số sử dụng đất 15,5, tổng diện tích sàn 133.835 m2 chia làm 3 toà, gồm 2 tháp văn phòng và 1 tháp căn hộ cho thuê cao cấp. Theo giới thiệu trên website của Refico, dự án đã được cấp sổ đỏ với quyền sử dụng đất 50 năm, kế hoạch tổng thể và quy hoạch phương án kiến trúc đã được phê duyệt.

Chủ đầu tư bí ẩn của The Nexus

Dù được giới thiệu do liên danh VCRE và Refico đầu tư, song chủ đầu tư về mặt pháp lý của tổ hợp The Nexus chưa từng được công bố.

Theo tìm hiểu của Nhadautu.vn, cùng thành lập ngày 3/10/2011 với CTCP Kinh doanh Địa ốc Phương Nam 3A2 (chủ đầu tư dự án Viet Capital Center) còn có một pháp nhân khác, cũng đăng ký trụ sở tại 3A-3B Tôn Đức Thắng là CTCP Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Phương Nam 3A1.

Ở thời điểm thành lập, Phương Nam 3A1 có vốn điều lệ 216 tỷ đồng; 3 cổ đông sáng lập là bà Nguyễn Thanh Phượng (10.000 đồng), Công ty TNHH MTV Đầu tư Du lịch và Vận tải Biển Phương Nam (100 triệu đồng, 0,04%) và CTCP Phát triển BĐS Việt Hưng 3A1 (99,95%). Theo cập nhật mới nhất, cơ cấu cổ đông của Phương Nam 3A1 không thay đổi, trong khi vốn điều lệ đã được nâng lên 1.440 tỷ đồng.

Chủ sở hữu của Phương Nam 3A1 là CTCP Phát triển BĐS Việt Hưng 3A1 - công ty con 99,9% vốn của CTCP Phát triển Bất động sản Việt Hưng. Việt Hưng được thành lập năm 2007 với sự hợp tác của VCRE và Refico. Tuy nhiên tới đầu năm 2018, các cổ đông liên quan đến Bản Việt đã thoái hết vốn tại đây cho nhóm đối tác Refico.

Nói tóm lại, Công ty Phương Nam 3A1 ban đầu là một liên danh giữa Bản Việt và Refico, nay gần như hoàn toàn thuộc về Refico. Dù vậy, mối quan hệ giữa hai doanh nghiệp này vẫn rất "thân mật". Chủ tịch HĐQT và là người sáng lập Refico ông Trần Quyết Thắng hiện là Thành viên HĐQT độc lập của CTCP Chứng khoán Bản Việt - nơi bà Nguyễn Thanh Phượng làm Chủ tịch HĐQT.

Với Phương Nam 3A1, dữ liệu của Nhadautu.vn thể hiện doanh nghiệp này là chủ đầu tư của dự án có quyền sử dụng đất số CK145616 tại Thửa số 9, Tờ bản đồ số 31 (tài liệu năm 2002), phường Bến Nghé, Quận 1, tức là nằm cạnh dự án VietCapital Center (Thửa số 6, Tờ bản đồ số 31).

Bên cạnh đó, cổ đông thiểu số trong Phương Nam 3A1 - Công ty TNHH MTV Đầu tư Du lịch và Vận tải Biển Phương Nam (trước đây là Công ty Phương Nam - BQP) chính là chủ đầu tư ban đầu của dự án 3A-3B Tôn Đức Thắng rộng 11.975m2.

Do vậy, sẽ không quá bất ngờ nếu Phương Nam 3A1 là chủ đầu tư theo pháp lý của dự án The Nexus.

Với kịch bản này, câu hỏi lớn đặt ra là khu đất 8.634 m2 đã về tay cho tư nhân theo hình thức nào, và với giá bao nhiêu?

Ở kỳ trước, Nhadautu.vn đã thông tin lô đất gần 12.000 m2 tại 3A-3B Tôn Đức Thắng được UBND TP.HCM giao chỉ định cho Công ty Phương Nam - Bộ Quốc phòng, trong đó 3.341 m2 tại Khu 3 được định giá 435,3 tỷ đồng, tương đương 130 triệu đồng/m2.

Lưu ý rằng 3A-3B Tôn Đức Thắng không phải thương vụ đầu tiên của Bản Việt Group có liên quan đến đất quốc phòng. Không lâu sau thương vụ này, tập đoàn của nữ doanh nhân Nguyễn Thanh Phượng đã tiếp cận lô đất 16.000 m2 của Quân chủng Hải quân trên đường Nguyễn Tất Thành, Quận 4, TP.HCM.

Theo Nghi Điền/Nhà Đầu Tư