NHNN lý giải việc 'siết' tín dụng vay mua nhà ở ngưỡng 3 tỷ đồng

Theo NHNN, ngưỡng 3 tỷ giá trị gốc của khoản vay tương ứng giá trị nhà ở khoảng 4,2-4,5 tỷ đồng là con số hợp lý với giá nhà trung bình hiện nay cũng như thu nhập của người dân.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến đối với dự thảo thay thế Thông tư 36/2014 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.

Theo đó, dự thảo có 2 nội dung nổi bật sửa đổi liên quan đến việc giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn về mức 30% (theo 2 phương án). Ngoài ra, NHNN dự kiến áp dụng hệ số rủi ro 50-150% đối với các khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống, tùy thuộc vào số tiền vay khác nhau.

Thực tế, sau khi dự thảo được công bố đã có một số ý kiến trái chiều về các quy định mới này. NHNN mới đây đã chính thức lên tiếng giải đáp về các con số liên quan trong dự thảo mới.

Tại sao là ngưỡng 3 tỷ đồng?

Cụ thể, một trong những điểm đáng chú ý nhất của dự thảo lần này là việc áp mức rủi ro 150% đối với khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có dư nợ trên 3 tỷ đồng.

Lý giải về con số liên quan, NHNN cho biết Thông tư 36 trước đây có quy định toàn bộ các khoản vay kinh doanh bất động sản (gồm cả cho vay mua nhà ở) đều áp dụng hệ số rủi ro 200% (trừ cho vay tiêu dùng).

Điều này dẫn đến hiện tượng các khoản vay mua, sửa và chữa nhà để bán lại, cho thuê… với mục đích sinh lời đều được các ngân hàng đưa vào nhóm cho vay tiêu dùng. Vì vậy, phản ảnh không đúng bản chất rủi ro và khiến chính sách điều tiết tín dụng tiêu dùng bị méo mó.

Nhiều khoản vay mua nhà với mục đích sinh lời đang được các ngân hàng đưa vào nhóm cho vay tiêu dùng để tránh hệ số rủi ro 200% của quy định hiện hành. Ảnh minh họa: Quỳnh Danh.

Ngược lại, dự thảo sửa đổi Thông tư 36 giới hạn khoản cho vay cá nhân theo dư nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng áp hệ số rủi ro 50%; từ 1,5 tỷ đến 3 tỷ áp mức 100%; và trên 3 tỷ áp hệ số rủi ro 150%. Theo NHNN, việc phân tầng các hệ số rủi ro sẽ giúp thị trường điều chỉnh tốt hơn, giúp đối tượng thụ hưởng chính sách được hưởng lợi nhiều hơn.

Lý giải về ngưỡng vay 3 tỷ đồng, NHNN cho biết, theo nguyên tắc các ngân hàng chỉ cho vay mua nhà với tỷ lệ tối đa 70% giá trị hợp đồng mua. Theo đó, với ngưỡng vay 3 tỷ đồng giá trị gốc tương ứng giá trị nhà khoảng 4,2-4,5 tỷ đồng.

“Đây là con số khá hợp lý so với giá nhà trung bình hiện nay tại Việt Nam, cũng như mức thu nhập của người dân và đối tượng mua bất động sản này”, NHNN cho hay.

Ngoài ra, NHNN cũng khẳng định Thông tư mới này có phạm vi tác động không lớn đến thị trường bất động sản, vì chỉ áp dụng đối với các ngân hàng gặp khó khăn về tài chính trong giai đoạn sáp nhập, hợp nhất, chưa đáp ứng chuẩn Basel II. Trong khi những ngân hàng đã đáp ứng chuẩn Basel II sẽ thực hiện theo Thông tư 41.

Cụ thể, từ năm 2020, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sẽ áp dụng quy định tỷ lệ an toàn vốn theo quy định tại Thông tư số 41. Theo đó, hệ số rủi ro của khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản, khoản cho vay thế chấp nhà sẽ phản ánh chính xác mức độ rủi ro của khoản vay (30-200%) phụ thuộc vào đặc điểm, cấu trúc của khoản vay.

Hạn chế việc ngân hàng phải cho vay trung, dài hạn

Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 đang lấy ý kiến cũng đề cập việc giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về mức 30% vào giữa năm 2021 hoặc 2022.

Theo số liệu mới nhất của NHNN, tỷ lệ này đến hết tháng 2 của khối ngân hàng thương mại nhà nước là 31,12% và của khối ngân hàng thương mại cổ phần là 32,4% (còn khá xa so với mức trần 40% hiện nay).

Vì vậy, đại diện NHNN cho biết mục tiêu đưa tỷ lệ này xuống 30% trong hơn 2 hoặc 3 năm tới không phải con số quá xa vời. Khó khăn có thể xảy ra với một số ngân hàng có hoạt động cho vay trung dài hạn lớn. Tuy nhiên, trên tổng thể thị trường thì đây là mục tiêu khả thi, và mức tác động được dự báo trong tầm kiểm soát.

Ngân hàng là thị trường tiền tệ nhưng lại đang đóng vai trò chính trong thị trường vốn tại Việt Nam. Ảnh minh họa: NBA.

Ngoài ra, theo phía cơ quan điều hành, việc hạn chế hơn ngân hàng cho vay trung dài hạn là động lực để thị trường vốn trong nước phát triển, khuyến khích doanh nghiệp tìm vốn trên thị trường chứng khoán.

Hiện nay, hệ thống ngân hàng chiếm đến 68% tổng tài sản toàn hệ thống tài chính và đang cung ứng 50,6% (cuối năm 2018) nguồn vốn trung dài hạn cho nền kinh tế (chức năng lẽ ra thuộc về thị trường vốn).

Trong khi đó, khu vực trái phiếu doanh nghiệp lại rất nhỏ với giá trị vốn hóa chỉ đạt 8,57% GDP đến cuối năm 2018. Con số này thấp hơn nhiều Thái Lan (21,33%) hay Malaysia (46,3%)…

Chính điều này khiến hệ thống tài chính Việt Nam luôn bị các định chế quốc tế như IMF, WB đánh giá kém về tính lành mạnh và tiềm ẩn rủi ro liên quan đến thanh khoản hệ thống ngân hàng.

Theo đó, khi nguồn vốn tín dụng ngân hàng bị hạn chế hơn sẽ là động lực thúc đẩy các doanh nghiệp tìm đến nguồn vốn trên thị trường chứng khoán, từ khu vực tư nhân. Điều này sẽ khuyến khích thị trường chứng khoán phát triển, và giảm rủi ro cho ngân hàng.

Quang Thắng

Theo Zing