Tín dụng bất động sản tăng có bất thường?

Theo chuyên gia, con số thống kê mà Ngân hàng Nhà nước đưa ra chưa phản ánh hết bản chất vấn đề và dư nợ bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (bao gồm kinh doanh và mua bất động sản để ở) tính đến cuối năm 2018 tăng trưởng 31,76%. Ba tháng đầu năm 2019, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng 3,29% so với cuối năm 2018, cao hơn mức tăng trưởng chung quý 1 của nền kinh tế.

Nhận xét về mức tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản nói trên, chuyên gia kinh tế-tài chính Trịnh Đoàn Tuấn Linh cho rằng, NHNN đang muốn kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản nhưng tỷ lệ này vẫn trong mức cho phép.

Mặc dù vậy, con số nói trên, theo vị chuyên gia, chưa phản ánh hết bản chất vấn đề và dư nợ bất động sản.

"Khách hàng đang kinh doanh nhưng không dùng vốn vay ngân hàng để kinh doanh mà đầu tư bất động sản, sau đó họ thiếu vốn kinh doanh thì lại vay.

Tương tự, đối với vay tiêu dùng cũng vậy. Khách hàng vay tiêu dùng, nhưng lấy tiền đó mua bất động sản, khi hụt tiền tiêu dùng thì lại vay.

Những cách làm này không sai nhưng về mặt số liệu thống kê thì rất khó để đánh giá vì đâu đó vẫn có lỗ hổng.

Để có đánh giá hợp lý, chính xác nhất, cần phải đánh giá trên tổng thể, ví dụ, tỷ lệ dư nợ sản xuất kinh doanh, tiêu dùng là bao nhiêu, tăng giảm thế nào, tỷ lệ dư nợ bất động sản tăng giảm ra sao..., có như vậy mới thấy được bức tranh dịch chuyển của nguồn vốn", ông Trịnh Đoàn Tuấn Linh cho biết.

Cũng theo vị chuyên gia, tỷ lệ tăng trưởng tín dụng bất động sản phần lớn nằm ở tăng trưởng dư nợ đối với người dân mua chung cư, bất động sản mà không phải ở chủ đầu tư bất động sản. Đó là vì những chủ đầu tư bất động sản lớn có nhiều phương thức huy động vốn khác giá rẻ, an toàn mà tốt rất nhiều so với tín dụng ngân hàng.

Họ có thể phát hành trái phiếu, huy động các nhà đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư trong nước khác, chưa kể có thể phát hành cổ phiếu để nâng vốn lên.

"Đã qua thời kỳ nhà đầu tư cứ phải phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng", ông Linh nhận xét.

Tín dụng bất động sản tăng khi NHNN chủ trương kiểm soát chặt chẽ dòng tín dụng đổ vào lĩnh vực này

Tuy nhiên, ông cũng thừa nhận một thực tế, dù dư nợ tăng tương đối mạnh đối với người dân mua chung cư, bất động sản nhưng phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực sự của người dân lại đang thiếu, trong khi phân khúc trung, cao cấp đang chiếm tỷ lệ lớn.

"Đã đầu tư kinh doanh thì bao giờ nhà đầu tư cũng tạo ra được doanh thu cao nhất. Vì lẽ đó, phân khúc trung, cao cấp thu hút nhà đầu tư vì đây là phân khúc giúp họ thu được lợi nhuận cao, mà nhà đầu tư ở đây phần lớn là đầu cơ.

Còn nhà cho người thu nhập trung bình, thấp chỉ trông chờ vào sự can thiệp của Nhà nước, nó mang tính bình ổn, an sinh xã hội nhiều, chứ đa phần các doanh nghiệp bất động sản không muốn đầu tư vào phân khúc này.

Quan sát thị trường có thể thấy, nhiều doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà ở trung bình, thấp để lấy tiếng, PR, xây dựng hình ảnh. Đầu tư vào phân khúc thu nhập trung bình, thấp mà muốn đầu cơ để tăng giá thì ai mua, nó tạo ra giá trị bao nhiêu? Trong khi đó, nhà thu nhập thấp nhưng giá cao vô hình trung lại làm mất đi thương hiệu của doanh nghiệp.

Doanh nghiệp kinh doanh chỉ muốn gia tăng giá trị lợi ích của họ lên cao nhất chứ không phải làm từ thiện. Cho nên, nhu cầu nhà ở trung bình thấp, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM dù rất lớn nhưng ai phục vụ cho họ? Mục đích cuối cùng là gì?", chuyên gia Trịnh Đoàn Tuấn Linh chỉ rõ.

Từ thực tế này, ông nhắc lại định hướng của NHNN là kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản nhưng định hướng tín dụng phục vụ nhu cầu thực của người dân.

Theo vị chuyên gia, đây là câu chuyện đã nói cách đây cả chục năm và không phải là câu chuyện của riêng NHNN. Các nhà chuyên môn cũng rất trăn trở khi thị trường bất động sản cao vời vợi trong khi người có nhu cầu thực sự lại không mua được, thị trường trở thành sân chơi của các nhà đầu tư, đầu cơ.

Tuy nhiên, ông khẳng định không phải là không có cách.

"Có thể mạnh dạn đánh thuế tài sản vào những người sở hữu nhiều tài sản hoặc nếu người dân mua nhà, duy trì trong mấy năm thì không bị đánh thuế nhiều nhưng nếu chuyển đổi quá nhanh thì phải xem lại...

Xác định điều đó không đơn giản nhưng không phải là không làm được. Ngày xưa người có tài sản 1-2 triệu USD rất hiếm, nhưng bây giờ con số này cực kỳ nhiều. Thị trường bất động sản đang làm giàu cho những người giàu và làm nghèo cho người nghèo. Các nhà chuyên môn, người làm chính sách đều nhìn ra việc ấy nhưng có quyết tâm làm và làm tới cùng hay không bởi người giàu thường có quyền lực, chi phối được nhiều thứ", chuyên gia Trịnh Đoàn Tuấn Linh nhấn mạnh.

Thành Luân

Theo Đất Việt