Sòng bạc trực tuyến và thị trường bán lẻ thay đổi, biến Edgar Sia II trở thành “đại địa chủ” mới nhất của Philippines.
Edgar Sia II bắt đầu gây dựng cơ đồ từ một thập niên trước với hoạt động kinh doanh thỏa mãn đam mê thịt gà của người Philippines. Hiện tại, ông vẫn tiếp tục mở rộng khả năng để phục vụ nhu cầu còn lớn hơn từ các con bạc Trung Quốc. Vài năm qua, công ty DoubleDragon Properties của Sia đã xây dựng các tòa nhà văn phòng dọc bờ sông Manila từng một thời yên bình.
Sia dự định cho thuê khu vực này cho mảng trung tâm chăm sóc khách hàng qua điện thoại và các công ty thuê ngoài, vốn là động lực chính của sự tăng trưởng kinh tế trong những năm gần đây. Ước tính, ông có thể thu về khoảng 14 USD/m2.
Ông không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu đến từ Trung Quốc. DoubleDragon xây các tòa nhà và đưa vào hoạt động đúng thời điểm mối quan hệ giữa Bắc Kinh và Manila ấm lên, làm tiền đề đón nhận làn sóng người Trung Quốc háo hức mở sòng bạc đặt ở nước ngoài nhằm cung cấp trò chơi trực tuyến cho đồng hương ở quê nhà, nơi luật pháp cấm mở sòng bạc.
Khu phức hợp Meridian Park của DoubleDragon cách khu phức hợp sòng bạc Entertainment City tại Manila 10 phút. Sia nhận ra mình không chỉ là một trong những chủ sở hữu tài sản thương mại lớn nhất trong khu vực, mà còn là người duy nhất có tài sản mới cho thuê.
Cuối năm ngoái, khách hàng đã ký hợp đồng thuê với giá gần 24 USD/m2. “Chúng tôi rất ngạc nhiên,” vị chủ tịch và giám đốc điều hành 42 tuổi của DoubleDragon khiêm tốn nói. Tăng trưởng từ hoạt động trò chơi đặt ở nước ngoài của Trung Quốc chỉ là một trong những yếu tố biến Sia từ ông trùm thức ăn nhanh thành một trong những chủ bất động sản thương mại lớn nhất nước.
Cách xa vịnh Manila, DoubleDragon đang xây dựng các trung tâm thương mại, khách sạn và nhà kho công nghiệp tại các thành phố nhỏ trên khắp Philippines. Năm ngoái, lợi nhuận ròng của họ tăng gấp ba lần lên khoảng 7,4 tỉ peso (141 triệu USD), doanh thu tăng hơn gấp đôi lên 14,3 tỉ peso (272 triệu USD). Cổ phiếu DoubleDragon năm nay đã tăng hơn 50%.
Công ty đang tìm cách kiếm tiền từ các tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại cộng đồng, xếp chúng vào một quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT – Real Estate Investment Trust) và huy động tới 15 tỉ peso (285 triệu USD) thông qua IPO. “Hầu hết những bước đi chập chững và vấp ngã đầu đời diễn ra trong năm năm qua,” Sia – người đặt mục tiêu DoubleDragon sẽ xây dựng khoảng 1,2 triệu m² sàn thương mại cho thuê vào cuối năm 2020 – chia sẻ. “Chỉ trong khoảng một năm nữa, công ty sẽ trở thành một ‘người trưởng thành khỏe mạnh’”.
Khả năng kinh doanh của Sia phát triển từ sớm. Năm 19 tuổi, ông bỏ học đại học ngành kiến trúc để dẫn dắt nhóm bạn cùng lớp xây một khách sạn 5 tầng phục vụ khách du lịch bình dân, với 40 triệu peso (761.000 USD) vay từ cha mẹ và quỹ hưu trí chính phủ để mua đất và trả tiền xây dựng . “Tôi nói chuyện với chủ đất nhưng ông ấy nhìn tôi bằng nửa con mắt,” ông nhớ lại. “Vì vậy, tôi nuôi bộ ria mép để trông già hơn.” Sia đã cạo sạch bộ ria mép. Ông vẫn sở hữu khách sạn này.
Năm 2003, Robinson – một trong những chuỗi trung tâm thương mại lớn nhất của Philippines – mở một trung tâm mới ở Iloilo, giảm giá thuê mặt bằng cho các nhà hàng. Sia nắm lấy cơ hội này và khai trương Mang Inasal, nghĩa là “Mr. Barbecue” trong phương ngữ Iloilo, nhà hàng thức ăn nhanh chuyên phục vụ các món từ thịt gà.
“Đó là loại thực phẩm ưa thích của người Philippines và vẫn chưa trở thành thức ăn nhanh,” Sia nói. “Vì vậy, chúng tôi tạo ra mô hình, và sau đó nhanh chóng phát triển để lấp đầy và thống trị thị trường ngách đó.”
Đến năm 2010, ông phát triển chuỗi thịt gà nướng thành tập đoàn thức ăn nhanh lớn thứ hai trong nước, với hơn 312 chi nhánh, lớn hơn cả McDonald. Ông bán 70% cổ phần cho đối thủ Jollibee Foods với giá 3 tỉ peso (57 triệu USD) và trở thành người trẻ nhất trong danh sách 50 người giàu nhất Philippines của Forbes châu Á với khối tài sản 85 triệu USD ở tuổi 34 (Sia bán 30% cổ phần còn lại của Mang Inasal năm 2016.)
Ông xếp thứ 24 trong danh sách năm ngoái với tài sản ròng trị giá 475 triệu USD. Năm 2013, ông hợp tác với người sáng lập Jollibee – Tony Tan Caktiong (xếp thứ 6 trong danh sách) – để thành lập DoubleDragon và đưa công ty lên sàn chứng khoán một năm sau đó. Sia và Tan sở hữu mỗi người 35% cổ phần; Tan vẫn có chân trong hội đồng quản trị với tư cách là đồng chủ tịch. Số cổ phần mỗi người sở hữu hiện có giá khoảng 21 tỉ peso (tương đương 402 triệu USD).
Để chuẩn bị cho điều này, Sia đang xây dựng 100 trung tâm thương mại dưới thương hiệu CityMall tại các thành phố với dân số trung bình 160.000 người, các trung tâm này chỉ bằng một phần mười so với trung tâm thương mại tại các thành phố lớn. Sia cho biết mục tiêu là giới thiệu các thương hiệu bán lẻ lớn như cửa hàng tạp hóa SM Savemore hoặc nhà thuốc Watsons cho các cộng đồng nhỏ nhưng ngày càng giàu có này.
Cuối năm ngoái, Sia đã đi được nửa chặng đường với 51 trung tâm thương mại CityMall. Theo số liệu của DoubleDragon, tỉ lệ lấp đầy trung bình đạt 96%, giúp tăng gấp đôi thu nhập từ hoạt động cho thuê các tòa nhà thương mại và văn phòng trong năm ngoái, lên tới 2,5 tỉ peso (17 triệu đô la Mỹ).
Công ty tư vấn bất động sản quốc tế Savills dự báo CityMall sẽ chiếm khoảng 40% số lượng trung tâm thương mại cộng đồng tại các khu vực đô thị hóa mới trong năm tới. Sia nói ông đã chiếm cứ những vị trí tốt nhất ở nhiều thị trấn và thành phố mới nổi: “Có lẽ (một đối thủ cạnh tranh) có thể làm điều đó ở một hoặc hai thành phố. Nhưng bạn có thể làm điều đó 100 lần không?”
Sia cũng đang tăng tốc trong lĩnh vực khách sạn mà ông khởi nghiệp. DoubleDragon quản lý các thương hiệu bình dân là Hotel 101 và Jinjiang Inns tại Philippines, hướng tới lượng khách đi công tác và khách du lịch, đặc biệt là từ Trung Quốc. Tính đến cuối năm 2018, Sia có hai Jinjiang Inns và một Hotel 101, đóng góp tổng cộng 534 triệu peso vào doanh thu của DoubleDragon. Hai cái nữa đang trong quá trình xây dựng và DoubleDragon có kế hoạch xây thêm bốn cái nữa trong năm nay và năm tới.
Sia cũng đang tìm kiếm các đối tác nước ngoài để đưa Hotel 101 vượt khỏi biên giới. Theo Sia, việc xây dựng các trung tâm thương mại cộng đồng tại các thị trấn nhỏ khiến ông nhận ra vẫn còn chỗ cho một chuỗi cửa hàng tạp hóa lớn khác trong nước. Vì vậy, hồi tháng tư, ông khai trương cửa hàng đầu tiên của MerryMart, chuỗi cửa hàng tạp hóa do gia đình ông trực tiếp sở hữu, ở tầng trệt khu phức hợp Meridian Park của DoubleDragon. Mục tiêu của ông là mở 1.200 MerryMart vào năm 2030.
Dù khoản đầu tư vào vịnh Manila mang lại lợi nhuận bất ngờ, nhưng hầu hết các dự án của DoubleDragon đều không nằm ở Manila, mà ở các thị trấn nhỏ và thành phố trên khắp cả nước. Ở những khu vực này, công ty đang xây dựng 60% diện tích sàn thương mại mà họ dự tính cho đến năm 2020.
Sia đặt cược rằng sự tăng trưởng thu nhập hộ gia đình và điều kiện giao thông được cải thiện sẽ dẫn tới thay đổi hoàn toàn cách thức mua sắm của người tiêu dùng ở các thành phố hạng hai và ba này. Ông dự đoán các siêu thị và trung tâm thương mại nhỏ thuộc sở hữu gia đình sẽ nhường chỗ cho các chuỗi bán lẻ trên toàn quốc có quy mô lớn, giúp họ tận dụng các nhà cung cấp và giảm thiểu chi phí. “Năm năm trước, ba chuỗi bán lẻ hàng đầu chiếm chưa đến 10% doanh thu của các nhà sản xuất như Unilever hay Nestle. Hiện con số đó đã đạt tới một phần ba. Trong năm năm nữa, có thể đạt tới 70% đến 80%,” ông nói.
Ông nói: “Nếu chúng tôi chuẩn bị và thực hiện đúng cách, MerryMart vẫn có thể bắt kịp những nhà bán lẻ lớn tại Philippines.” Nhưng đầu tư vào vịnh Manila có thể là thành công lớn nhất của DoubleDragon. Họ khởi công xây dựng khu phức hợp Meridian Park năm 2015, và ngay khi bốn trong sáu tòa tháp hoàn thành vào năm ngoái, họ trở thành công ty sở hữu số lượng văn phòng mới lớn nhất, theo David Leechiu từ Leechiu Property Consulting – công ty hỗ trợ tìm khách thuê cho khu phức hợp này. Họ tính toán thời điểm thực sự quá tốt.
Theo Leechiu Property, diện tích sàn văn phòng những công ty điều hành trò chơi ở nước ngoài thuê tại Metro Manila năm 2018 tăng gấp 7 lần so với năm 2016, nhanh hơn bất kỳ ngành nào khác. Đến cuối năm ngoái, họ chiếm tới gần 30% tiền thuê văn phòng, tăng gấp ba lần so với hai năm trước. Phần lớn các công ty điều hành sòng bạc trực tuyến ưa thích vịnh Manila vì vị trí gần Entertainment City, nơi chủ yếu phục vụ khách Trung Quốc, những khách hàng tiềm năng khi họ quay về nhà.
Giá bất động sản trong khu vực tăng 81% trong giai đoạn 2016-2018, theo Leechiu, vượt xa mức tăng 58% tại Makati, khu tài chính Manila. Sia cho thuê 100.000m² trong bốn tòa nhà văn phòng đầu tiên của mình trước khi hoàn thành, 60% diện tích thuộc về các công ty trò chơi trực tuyến Trung Quốc.
Cho tới thời điểm hiện tại, ông thực sự có thể định danh giá trị của mình, Leechiu nói. “Hợp đồng mà chúng tôi ký (mức giá 1.250 peso/m²) là dành cho khoảng không gian trống cuối cùng trong toàn bộ khu vực Vịnh trong 12 tháng tới. Khách thuê biết điều đó, vì vậy họ đã chộp lấy nó,” ông nói.
Không phải ai cũng tin tưởng họ. Trước đợt tăng trưởng gần đây, cổ phiếu DoubleDragon đã lao dốc trong ba năm liên tiếp. Mối nghi ngại đeo bám nhà đầu tư: Sia đang xây dựng các trung tâm thương mại truyền thống trong thời đại của thương mại trực tuyến.
Luis Limlingan, giám đốc điều hành công ty môi giới Regina Capital Market Development tại Manila, cho biết các cửa hàng bán lẻ hiện chỉ chiếm một nửa diện tích cho thuê trong các trung tâm thương mại ở Philippines, giảm từ con số 80% trong 20 năm qua. Điều đó khiến DoubleDragon trở thành con số 0 trong mắt một số nhà đầu tư. “Không một quỹ đầu tư bản địa thuộc tổ chức lớn nào đầu tư vào đó,” ông nói.
Sia cho biết các trung tâm thương mại của ông có vị trí tốt để hấp thu tác động của thương mại điện tử. Mua sắm và giao hàng tạp hóa trực tuyến vẫn chưa khởi sắc ở Philippines và “các trung tâm CityMall có sẵn 75% mặt hàng thực phẩm và dịch vụ, và hơn 80% hàng hóa được bày bán trong các cửa hàng bán lẻ của CityMall là những mặt hàng cơ bản.”
Sia cho biết, khi thương mại điện tử lan tỏa đến các thành phố nhỏ nơi CityMall thống trị, họ sẽ lớn mạnh gấp đôi với mô hình điểm lấy hàng và trung tâm chuẩn bị đơn hàng cho các cửa hàng trực tuyến. Thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản của DoubleDragon tăng gấp đôi là đủ để thuyết phục các nhà đầu tư khác.
“Cổ phiếu của DoubleDragon bắt đầu hồi phục trong năm nay vì các tòa nhà đã được hoàn thiện đang bắt đầu tạo ra thu nhập định kỳ tốt,” Henry Ong, nhà tư vấn độc lập về tài chính cá nhân đang theo dõi cổ phiếu công ty, nhận định. Và khi hoạt động mở rộng của Sia chuyển biến thành dòng tiền ổn định, có thể mang về cho ông khoản ngân sách dự phòng đủ để đa dạng hóa hoạt động, Leechiu nói.
“Một khi có được nền tảng thu nhập định kỳ có khả năng tăng trưởng, ông ấy có thể dễ dàng sử dụng lợi thế đó làm bàn đạp để tiến vào những khu vực khác. Rất dễ để ông ấy mở rộng ra các lĩnh vực khác.” Tan, đối tác của Sia, đồng tình: “(Ông ấy) là kiểu doanh nhân có tiềm năng vô hạn. Ông ấy có khả năng vô song trong việc tạo ra những dự án hấp dẫn mới và thực thi nhanh chóng.”
 |
