Các ông lớn bất động sản thực hiện hậu M&A dự án như thế nào?

Bất chấp Covid-19 diễn biến phức tạp nhiều thương vụ M&A bất động sản đã được ‘chốt’ trong nửa đầu năm 2020. Chốt hạ được thương vụ M&A dự án bất động sản chưa quyết định đó là một thương vụ thành công. Hậu M&A dự án hay nói đúng hơn là việc triển khai dự án, đưa vào hoạt động mới thể hiện mức độ thành công của thương vụ. Vậy thế nào M&A dự án bất động sản thành công? Đâu là yếu tố quan trọng khiến nhiều ông lớn thành công với chiến lược M&A dự án thời gian qua?

Đua nhau M&A cho chu kỳ thị trường mới

Trong phần báo cáo nghiên cứu thị trường mới nhất, nhiều công ty nghiên cứu thị trường đều có chung nhận định, trái ngược với lo ngại về tình hình M&A ảm đạm do COVID-19, các nhà đầu tư có nguồn vốn vững chắc vẫn lựa chọn thời điểm này để tìm mua các tài sản đang bị áp lực nợ, hoặc những tài sản tại vị trí đắc địa trước đây không có nhu cầu chuyển nhượng, nhưng giờ do cần huy động nguồn tiền mà được đưa ra chào bán.

Thực tế cũng cho thấy, bất chấp Covid-19 diễn biến phức tạp, trong 6 tháng qua, các công ty bất động sản có động thái thâu tóm quỹ đất rầm rộ hoặc chuẩn bị dòng tiền khủng để săn tìm dự án.

Có thể kể đến như, Hưng Thịnh Group vừa thâu tóm một quỹ đất có diện tích hơn 1.000 ha tại tỉnh Lâm Đồng. Trước đó, từ cuối năm 2019 doanh nghiệp này cũng đã chi hàng nghìn tỷ đồng mua lại nhiều dự án tại Bình Định, trong đó có dự án khu đô thị biển quy mô lên đến hơn 1.000 ha.

Trong khi đó, dù đang nắm tổng quỹ đất 681 ha khắp các tỉnh thành, Nam Long vẫn dành 2.000 tỷ đồng mỗi năm để săn thêm đất.

Công ty An Gia tuy chỉ chân ướt chân ráo niêm yết lên sàn chứng khoán chưa đầy một năm cũng công bố tại đại hội cổ đông thường niên diễn ra hồi tháng 6 về tham vọng mở rộng quỹ đất. Doanh nghiệp cho rằng đây là “thời điểm vàng” để đi mua dự án.

Một đại gia địa ốc khác là Danh Khôi Group đang tiến hành nhiều thương vụ M&A rất nổi bật. Có thể kể đến như: Mua lại 100% nguồn vốn từ Công ty TNHH MTV Đầu tư Sun Frontier để chính thức trở thành chủ đầu tư dự án Sun Frontier; thâu tóm dự án Đà Nẵng Hotel And Resort Đà Nẵng có quy mô diện tích 7,5 hecta từ Công ty Cổ Phần Đầu Tư Du Lịch Hà Nội Non Nước; Mua lại 3 lô đất “vàng” có quy mô diện tích hơn 11.000 m2 thuộc Khu dân cư Cồn Tân Lập, Thành phố Nha Trang, Khánh Hòa.

Hậu M&A bất động sản nhìn từ những ông lớn đến dự án The Royal Đà Nẵng

M&A dự án bất động sản đóng băng và hồi sinh để đưa vào thị trường là một chiến lược giúp nhiều doanh nghiệp tăng trưởng đột phá. Tuy nhiên, chốt hạ được thương vụ M&A dự án bất động sản chưa quyết định đó là một thương vụ thành công. Hậu M&A dự án hay nói đúng hơn là việc triển khai dự án, đưa vào hoạt động mới thể hiện mức độ thành công của thương vụ.

Và thực tế cho thấy đã có nhiều thương vụ M&A được chốt hạ nhưng sau đó là đổ vỡ!

Năm 2018, thị trường bất động sản TPHCM một phen xôn xao khi dự án căn hộ siêu sang trên đường Nguyễn Hữu Cảnh đổi chủ, sau khi xây dựng và đưa ra thị trường những block căn hộ đầu tiên. Nhà đầu tư mới tiếp nhận dự án là một cái tên mới, tuy nhiên do nguồn gốc ‘ngoại’ nên tiềm lực tài chính được giới kinh doanh bất động sản đánh giá là rất ‘khủng’. Những hoạt động tiếp thị sau đó của nhà đầu tư mới này rất ồn ào và hoành tráng cho thấy họ rất tham vọng với dự án này.

Tuy nhiên, hồi cuối năm 2019, chủ đầu tư này đã lặng lẽ rút lui trong im lặng và không có một thông tin gì trên truyền thông. Đây có thể được xem như là một thương vụ M&A dự án bất động sản hiếm hoi thất bại trong những năm qua, dù thương vụ đã được chốt. Vì sao thương vụ này thất bại, cho đến nay vẫn là một ẩn số với giới đầu tư kinh doanh, bởi chưa có bên nào chính thức lên tiếng.

Nguyên nhân của thất bại thường rất nhiều và khó để nhận biết. Có lẽ tìm nguyên nhân để được thành công dễ hơn. Phân tích những công ty bất động sản của Việt Nam từng thành công khi M&A các dự án như Novaland, Hưng Thịnh, Đất Xanh, FLC…cho thấy những yếu tố để các doanh nghiệp thành công nằm ở các điểm: (1) Nắm bắt được cơ hội M&A, (2) Có đội ngũ bán hàng và hệ thống phân phối mạnh, (3) Có tiềm lực tài chính và uy tín cao trên thị trường, (4) Chọn đúng phân khúc sản phẩm và thị trường.

Những cái tên kể trên chính là đại diện cho những doanh nghiệp bất động sản từng thành công bằng chiến lược M&A dự án trong giai đoạn 2010 – 2020.

Nếu xem đại dịch Covid 19 là sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường bất động sản, thì cái tên đang nổi bật nhất cho sự khởi đầu này chính là Tập đoàn Danh Khôi. Và có thể thấy một số điểm tương đồng trong chiến lược M&A của Danh Khôi so với một số công ty đã thành công với chiến lược này tại Việt Nam.

Danh Khôi là doanh nghiệp có tính chủ động cao trong M&A. Ông Nguyễn Quốc Bảo, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Danh Khôi cho rằng, M&A là con đường ngắn nhất để các chủ doanh nghiệp đẩy nhanh việc phát triển quỹ đất sạch, thực hiện các dự án. Thông qua các thương vụ M&A, doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được rất nhiều thời gian trong việc hoàn thành các thủ tục pháp lý, cũng như giải quyết những vấn đề liên quan đến đền bù và giải tỏa mặt bằng. Việc M&A các dự án thân thiện, không chỉ giúp doanh nghiệp rút ngắn về thủ tục, mà trên thực tế, câu chuyện này còn mang lại sự “win – win” cho các bên, cũng như cho thị trường.

Dự án Sun Frontier được Danh Khôi mua lại và đổi tên thành The Royal

Ra đời năm 2006, Danh Khôi hiện là một trong những đơn vị phân phối bất động sản hàng đầu Việt Nam hiện nay. Theo giới thiệu của đơn vị này, hiện Danh Khôi có 10 công ty con và công ty liên kết, hoạt động kinh doanh dịch vụ và đầu tư bất động sản với cả nghìn nhân sự.

Về uy tín thương hiệu, Danh Khôi không phải là cái tên xa lạ trên thị trường bất động sản. Tiềm lực tài chính của Danh KHôi cũng đáng nể khi, ông chủ công ty này có mối liến hệ với nhiều công ty bất động sản khác với số vốn điều lệ cả nghìn tỷ đồng. Đơn cử như Công ty cổ phần D&D Engineering Construction; Công ty cổ phần bất động sản Netland, Công Ty cổ Phần đầu tư Danh Khôi Holdings, Công Ty TNHH Xây Dựng Hạ tầng Phú Mỹ; Công ty CP Đầu tư VHR.

Về việc chọn phân khúc sản phẩm và thị trường: Có thể thấy những dự án mà Danh Khôi thực hiện M&A thời gian qua đều được tái tung với định vị thuộc phân khúc cao cấp. Đơn cử như dự án The Royal Đà Nẵng. Đây là dòng căn hộ được định vị hạng sang với những dịch vụ đặc quyền xa hoa, chuẩn khách sạn 5 sao quốc tế. Dự án được thiết kế với 3 phần, khối đế là nơi hiện diện của những thương hiệu quốc tế xa xỉ. Khối cư trú gồm 286 căn hộ hạng sang được thiết kế sang trọng với nội thất cao cấp, tầm nhìn tuyệt đẹp…

Không hẳn ngẫu nhiên mà Danh Khôi chọn phân khúc hạng sang và thị trường Đà Nẵng cho chu kỳ phát triển mới của mình. Tại Đà Nẵng, thị trường căn hộ hạng sang, cao cấp, biệt thự vẫn rất hút hàng và được nhiều kỳ vọng. Báo cáo bất động sản từ công ty Cổ phần DKRA cho thấy phân khúc nhà phố, biệt thự từ năm 2016-tháng 6/2019 có khoảng 12 dự án nổi bật được mở cung cấp cho thị trường khoảng 2,199 căn và đã nhanh chóng bán 97% trong số đó. Con số này cho thấy nhu cầu sở hữu một căn biệt thự, nhà phố cao cấp ở thành phố đáng sống này đang ở mức cao nhất trong 4 năm vừa qua.

Đồng thời giá bán các khu căn hộ cao cấp ở Đà Nẵng luôn duy trì ở mức cao, theo CBRE ước tính, ở mức giá 3.820 USD/m2 cho căn hộ hạng sang và 2.250 USD/m2 cho căn hộ cao cấp.

Trong lĩnh vực bất động sản, nếu dự án được M&A không khai thác được để ra thành phẩm bán hàng, lợi thế này sẽ biến thành gánh nặng tồn kho, chôn vốn. Đây là rủi ro tiềm ẩn rất lớn cho doanh nghiệp.

Danh Khôi với dự án The Royal Đà Nẵng, họ đã đi được 2/3 chặng đường (chốt hạ được thương vụ, triển khai dự án) còn lại là bán hàng, để đảm bảo một thương vụ thành công. Mặc dù dự án này chỉ mới đưa ra một thời gian ngắn trên thị trường, nhưng một số sàn phân phối cho biết, họ nhận được nhiều phản hồi tích cực của khách hàng. Có lẽ với 1.000 nhân viên kinh doanh thiện chiến với kinh nghiệm hàng chục dự án thành công, Danh Khôi chắc sẽ sớm hoàn thành chặng đường còn lại.

Đang tải...