Ba cách kiểm tra giá trị nhà phố sau cơn sốt ảo

Tham gia tư vấn pháp lý ­nhà phố tại TP HCM hơn một thập niên qua, chuyên gia Nguyễn Tấn Phong cho biết hiện cứ 10 người tìm mua nhà đất thì có đến 9 người hoài nghi, phàn nàn giá nhà tăng ảo. Trên thực tế, đây là hệ quả tất yếu sau những cơn sốt đất diễn ra dồn dập tại Sài Gòn các năm 2016-2017-2018.

Chuyên gia này xác nhận giá nhà phố đang bị thúc tăng ảo trong vài năm gần đây, gây nhiễu loạn thị trường và tạo áp lực rất lớn cho bên mua trong quá trình thương lượng, mặc cả một mức giá hợp lý. Song, dù khó khăn bài toán này vẫn có lời giải và không quá phức tạp đến mức bế tắc. Ông Phong tiết lộ nhà đầu tư có thể dùng tối thiểu 3 bước kiểm tra giá nhà ảo đến mức nào trước khi quyết định ngã giá mua hay đứng ngoài quan sát để tránh rủi ro.

Giá trị cao có đi đôi với hiệu quả khai thác?

Hiệu quả khai thác sẽ phản ánh phần nào giá trị thật sự của tài sản. Điều này có nghĩa là giá trị thật sự của một căn nhà phố có thể được thẩm định qua tính thương mại của bất động sản. Chẳng hạn như giá trị kinh doanh, giá trị khai thác cho thuê dài hạn đạt được hiệu suất như thế nào?

Nếu giá quá cao trong khi khả năng khai thác lại cực thấp, tức là tài sản này đang bị thổi phồng giá trị so với thực tế. Nếu bất động sản đang được cho thuê với lợi suất cao hơn gửi ngân hàng và đây là mức giá thuê ổn định thì nhà đầu tư có thể kiểm tra pháp lý và cân nhắc mua vào. Nhà đầu tư có thể khảo sát hiệu quả khai thác kinh doanh của căn nhà phố cần mua thông qua mốc tham chiếu với các bất động sản tương đồng đang hoạt động ở cùng khu vực.

Thị trường nhà đất TP HCM. Ảnh: Trần Quỳnh

Đừng ngại so sánh và quyết liệt đàm phán

Đầu tiên, bạn hãy so sánh giá của căn nhà đang chào bán với ít nhất 3 vị trí bất kỳ cùng khu vực để tìm mẫu số chung (còn gọi là giá trung bình). Nếu vẫn chưa yên tâm và không có cảm giác chắc chắn, hãy mở rộng thêm phạm vi khảo sát ra thành 5-10 vị trí bất kỳ cùng khu vực. Đừng ngại mổ xẻ các lát cắt của thị trường vì mẫu so sánh giá càng nhiều thì độ chính xác càng cao. Sau khi so sánh, hãy mạnh dạn bước vào vòng đàm phán.

Các chuyên gia mua hàng thường có quy tắc vàng là "nếu bạn không hỏi điều mình muốn, bạn sẽ không bao giờ phát hiện ra sức mạnh đàm phán thực sự lớn đến đâu". Trong lần đầu tiên ngã giá, hãy mặc cả một mức giá thấp dưới trung bình của thị trường và chờ đợi phản ứng của bên bán. Những lần thương lượng tiếp theo, giá đặt mua có thể nhích lên nhưng luôn dưới mức đề nghị của bên bán. Đàm phán càng thận trọng và ngã giá càng thấp thì càng có cơ hội chống giá ảo.

Giá chào bán có xứng đáng với chi phí cơ hội bỏ ra?

Thông thường những nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp và nhà đầu tư tổ chức luôn có bộ quy tắc tính chi phí cơ hội khi đứng trước một giao dịch lớn. Đối với căn nhà phố được chào bán giá rất cao đến mức gây hoài nghi là giá ảo, bài toán cần đặt ra là khi mua bất động sản này, chi phí cơ hội mất đi là bao nhiêu và nó có xứng đáng để đặt cược không?

Chi phí cơ hội được tiếp cận bằng nhiều khía cạnh. Chẳng hạn như, dòng tiền bỏ ra để mua tài sản sẽ mang lại lợi nhuận bao nhiêu so với gửi tiết kiệm và những cơ hội đầu tư khác? Trong trường hợp dùng đòn bẩy tài chính để mua căn nhà phố, lại mua phải giá ảo, khi lãi suất bước vào giai đoạn thả nổi, liệu có vỡ trận hay không?

Tốc độ tăng giá của tài sản này trong ngắn - trung và dài hạn ra sao? Lưu ý nếu căn nhà phố đã chạm giá kỷ lục, liệu khả năng tăng giá của nó còn hay không? Liệu có xảy ra tình trạng mua giá cao và chờ mãi không thể bán với giá cao hơn? Khi cần tiền để theo đuổi một cơ hội khác, thanh khoản của tài sản này nhanh hay chậm?

Rủi ro có thể xảy ra khi đổ tiền vào tài sản này là gì? Khi tính đến chi phí cơ hội, đừng chỉ nhắm đến kịch bản màu hồng mà cần tỉnh táo đưa ra kịch bản màu xám, thậm chí màu đen. Đặt tất cả lên bàn cân để phân nặng nhẹ trước khi chọn mặt gửi vàng. Nếu các chỉ số rủi ro lớn, điều này cũng đồng nghĩa với việc chi phí cơ hội rất lớn, không có lợi đối với nhà đầu tư cá nhân thiếu thông tin và non kinh nghiệm.

Vũ Lê