Các đại dự án VinCity và tham vọng của Vingroup

Sau tuyên bố cách đây gần 2 năm, Vingroup vừa ra mắt dự án VinCity đầu tiên tại Gia Lâm (Hà Nội) mang tên VinCity Ocean Park.

Những đại đô thị

Với diện tích 420 ha, VinCity Ocean Park rộng bằng 80% diện tích của quận Hoàn Kiếm (Hà Nội). Tại đây Vingroup dự kiến xây dựng khoảng 70 tòa chung cư và 2.500 biệt thự liền kề, shophouse… Với 70 tòa chung cư, dự kiến có khoảng 42.000 căn hộ được tung ra thị trường. Dự kiến dân số ở đây sẽ trên 100.000 người trong tương lai.

Chỉ riêng số lượng tòa chung cư đã gấp gần 3 lần tại khu đô thị lớn nhất mà Vingroup đã triển khai tại Hà Nội, khu Times City - Park Hill, với 24 tòa nhà. Điểm khác biệt là các căn hộ ở đây có diện tích nhỏ hơn nhiều lần, khi chỉ từ 28-75 m2/căn hộ, trong đó khoảng 1/3 số căn hộ có diện tích dưới 50 m2.

Tính về quy mô, số căn hộ tại một dự án VinCity Gia Lâm của Vingroup đã nhiều hơn 25% so với tổng nguồn cung căn hộ tại thị trường TP.HCM trong cả năm 2017, và gấp đôi số lượng căn hộ được đưa ra thị trường từ các chủ đầu tư ở mọi phân khúc trong 9 tháng đầu năm 2018. Trong năm 2017, số căn hộ được tung ra thị trường TP.HCM là hơn 31.000 căn trong khi ở con số này 3 quý đầu năm là 22.000 căn, theo CBRE.

Ở đầu bên kia của TP. Hà Nội, một dự án VinCity khác cũng được dự kiến xây dựng tại 2 xã Tây Mỗ và Đại Mỗ của quận Nam Từ Liêm. Thông tin chi tiết của dự án chưa được tiết lộ nhưng về cơ bản mô hình hoạt động giống với VinCity tại Gia Lâm. Diện tích của dự án vào khoảng 215 ha.

Phối cảnh dự án VinCity Gia Lâm.

Tại TP.HCM, những thông tin về VinCity tại quận 9 cũng chưa được công bố chính thức nhưng đã phần nào được tiết lộ bởi các sàn môi giới. Dự án được xây dựng với quy mô 365 ha với tên gọi VinCity Grand Park. Dự kiến có khoảng 50.000 căn hộ và hàng nghìn biệt thự sẽ tung ra thị trường tại dự án này.

Xa trung tâm

Nhận định về các dự án VinCity, ông Nguyễn Công Thành, lãnh đạo một công ty bất động sản ở Hà Nội, lưu ý điểm chung của các đại dự án này đều là nằm tại vùng ven thành phố.

VinCity Ocean Park cách cầu Vĩnh Tuy 8 km, cách hồ Hoàn Kiếm (trung tâm thành phố 16 km) và cách cao tốc Hải Phòng chỉ 100 m. Dự án nằm tại 4 xã của huyện Gia Lâm, nơi vốn trước kia là đất sản xuất nông nghiệp. Dự án VinCity tại Đại Mỗ cũng cách trung tâm Hà Nội vào khoảng 12 km; dự án VinCity Grand Park cũng cách trung tâm TP.HCM khoảng 23 km.

"Đây đều là những khu đất có giá hiện tại tương đối rẻ, giao thông được đầu tư một phần hoặc gần như chưa có gì", ông Thành nói.

Một điểm chung nữa là các dự án đều nhắm đến phân khúc trung cấp và số lượng căn hộ rất lớn. Diện tích căn hộ thường ở mức 30-75 m2/căn, giá bán vào khoảng 800 triệu đồng đến 3 tỷ đồng.

Vị trí dự án VinCity Gia Lâm cách cao tốc Hải Phòng 100 m, và cách Hồ Gươm 16 km. Nguồn: Vinhomes.

Với 3 đại dự án, VinCity tung ra thị trường số lượng căn hộ cũng rất lớn. Tính trung bình, mỗi dự án thường có 40.000-50.000 căn hộ, chưa kể các biệt thự và công trình khác.

Các đại đô thị VinCity đều tuyên bố sẽ đảm bảo tính tiện ích đồng bộ bên trong. Theo đó, chủ đầu tư sẽ xây dựng các công trình nội khu bao gồm trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, cảnh quan hồ nước… tại mỗi dự án. Tiêu chuẩn cũng được tuyên bố mang đẳng cấp Singapore và “hơn thế nữa”.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Công Thành đánh giá các đại đô thị VinCity đều nằm xa trung tâm, do đó khả năng kết nối là một vấn đề lớn mà chủ đầu tư cần giải quyết.

Ông phân tích dự án VinCity Ocean Park, nằm bên kia sông Hồng, việc kết nối thuận tiện với trung tâm là một vấn đề không hề đơn giản. Dự án nằm cách cầu Thanh Trì 3 km, cách cầu Vĩnh Tuy 8 km.

"Cả 2 cây cầu này đều vốn đã đông đúc với mật độ phương tiện lớn. Trong tương lai gần cũng chưa có thêm cây cầu nào được xây dựng. Trong kế hoạch, hầm chui Trần Hưng Đạo nối qua sông Hồng sẽ được xây dựng nhưng hiện chưa có thông tin nào về tiến độ triển khai", ông nhận định.

Cách đây 2 năm, VinCity tuyên bố hoàn thiện hạ tầng tiện ích đầy đủ bên trong dự án nhưng với mức giá rẻ hơn nhiều so với giá đang rao bán chính thức. Đồ họa: Phượng Nguyễn.

Do đó, giao thông xung quanh dự án cũng sẽ là thách thức với một đại đô thị hàng trăm nghìn dân.

Đơn cử, VinCity Ocean Park đang phụ thuộc vào những trục đường chính xung quanh là quốc lộ 5A, quốc lộ 5B và quốc lộ 1B. Đây đều là những tuyến đường huyết mạch với mật độ phương tiện lớn. Việc có thêm dự án, áp lực giao thông sẽ lớn hơn rất nhiều.

Dự án VinCity tại Đại Mỗ cũng tương tự khi trục giao thông kết nối chính với thành phố là đại lộ Thăng Long. Đường 70 vẫn chưa được nâng cấp và quá tải nhiều năm nay. Đó là chưa kể việc kết nối lên trung tâm thành phố, khi các tuyến đường đi vào trung tâm gồm Tố Hữu, Nguyễn Trãi... hiện đều ở tình trạng quá tải.

Tại VinCity Grand Park, khoảng cách 20 km, kết nối bằng 2 trục chính là Xa lộ Hà Nội, Cao tốc Long Thành - Dầu Giây, đường Vành Đai 3 (chưa hình thành) cũng là vấn đề khiến nhiều khách hàng cân nhắc.

Ông Nguyễn Tùng Anh, quản lý một công ty môi giới bất động sản tại Cầu Giấy, nhận định mật độ xây dựng tại dự án VinCity cũng là vấn đề đáng bàn. VinCity Ocean Park tuyên bố chỉ có mật độ xây dựng 19%, trong đó có khoảng 117 ha dành cho cây xanh và hồ nước.

Tuy nhiên, quy hoạch dự án lại “dồn” các tòa chung cư vào một vài phân khu nhất định, đẩy mật độ tại phân khu tăng lên. Có những ô quy hoạch chỉ rộng vài ha nhưng có đến cả chục tòa chung cư, mỗi tòa 600 căn hộ.

"Mật độ trên toàn dự án thì thấp, một số phân khu lại gánh phần nhiều gánh nặng này. Đó là chưa kể các tiện ích như bể bơi, sân tập thể thao khi chia trung bình đầu người đều có thể dẫn đến nguy cơ quá tải khi hàng trăm nghìn dân chuyển về", ông Tùng Anh nói.

30 triệu đồng/m2 và câu hỏi về chất lượng Singapore

Nhận định về VinCity, ông Tùng Anh cho rằng tham vọng rất rõ của Vingroup khi tung một loạt dự đại dự án VinCity ra mắt thị trường. Sau phân khúc cao cấp, giờ đây Vingroup nhắm đến phân khúc trung cấp, phục vụ tầng lớp trung lưu đang tăng lên nhanh chóng. Dự kiến năm 2035, 50% dân số sẽ thuộc tầng lớp trung lưu, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn chưa được đáp ứng.

Nếu bán được hết số lượng căn tại 3 dự án VinCity tại Hà Nội và TP.HCM, Vingroup sẽ lập thành tích “vô tiền khoáng hậu” trên thị trường bất động sản Việt Nam. Các đại đô thị VinCity có thể biến thành các đô thị vệ tinh của thành phố với đầy đủ hạ tầng, tiện ích.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng áp lực bán được số lượng hàng lớn của VinCity là rất lớn. Tuy nhiên ông đánh giá uy tín của chủ đầu tư, sự hấp dẫn của các dự án, giá rẻ, cùng việc ra mắt theo từng giai đoạn là những lợi thế để tiêu thụ lượng hàng này.

Tuy nhiên, ông Đính nhấn mạnh đến sự cạnh tranh gay gắt mà VinCity phải đối mặt với các đối thủ khác trên thị trường.

Thứ nhất là về giá bán. Giá các căn hộ VinCity vào khoảng 30 triệu đồng/m2, thậm chí giá cao nhất ở VinCity Gia Lâm đang là 37 triệu đồng/m2, trong khi lại ở vị trí xa trung tâm. Cùng tầm giá đó, người tiêu dùng có rất nhiều sự lựa chọn khác, thuận tiện hơn về giao thông kết nối, gần trung tâm thành phố. Với tầm giá 30 triệu đồng/m2, khách hàng có thể đã có những căn hộ tầm trung tại quận Thanh Xuân, Hoàng Mai, Hà Đông, Cầu Giấy…

Thách thức thứ hai ông Đính nhắc đến chính là cam kết của chủ đầu tư về chất lượng đẳng cấp Singapore và các công trình tiện ích, chất lượng sống. Ông phân tích không chỉ Vingroup mà nhiều chủ đầu tư khác đã có những thay đổi lớn về hạ tầng, tiện ích, chất lượng để cạnh tranh khi phát triển các vùng ngoại ô. Ngoài ra, với những đại đô thị, khối lượng công việc khổng lồ của Vingroup sẽ là áp lực rất lớn để hoàn thiện sản phẩm.

“Vấn đề là ở chính Vingroup. Nếu họ tuyên bố mà làm được thì sẽ được sự tin tưởng của khách hàng. Nhưng nếu không làm được thì sẽ là nguy cơ rất lớn, đặc biệt khi có nhiều đối thủ đáng gờm phía sau”, ông phân tích.