'Căn hộ 25 m2 không đáp ứng nhu cầu lâu dài'

Cách đây hơn 20 năm, một thời gian dài sau ngày cưới, vợ chồng tôi mới thật sự có được một tổ ấm cho riêng mình. Đó là một nửa căn hộ với diện tích chưa tới 25 m2 tại chung cư Thanh Đa, quận Bình Thạnh. Vì mua bằng giấy viết tay nên chủ nhà không có một loại giấy tờ nào có giá trị để chứng mình việc sở hữu lẫn nguồn gốc của nửa căn hộ, ngoài một xấp giấy tay mua đi bán lại do các đời chủ trước để lại, theo kiểu ông A bán cho bà B, bà B bán cho anh C...

Lúc đó, điều khiến vợ chồng tôi bớt phập phồng lo sợ khi bỏ ra một số tiền không hề nhỏ để có đó được nửa căn hộ và xấp giấy tay đó, chính là đa phần những căn hộ kề bên cũng toàn mua bán theo kiểu này. May mắn là sau đó, theo chủ trương của thành phố, các căn hộ do Nhà nước quản lý, có nguồn gốc rõ ràng, không có tranh chấp được hóa giá. Nhờ đó, nửa căn hộ của tôi cùng nửa bên cạnh được gộp lại, ra chung một sổ hồng.

Lúc đó, căn hộ của gia đình tôi vẫn chưa phải là nhỏ nhất trong chung cư. Bởi lẽ quanh đó còn có những căn siêu nhỏ chừng 4-5 m2, được tận dụng từ góc cầu thang hoặc cuối hành lang. Đó chỉ là một chỗ chui ra chui vào theo đúng nghĩa đen. Đáng nói, những căn hộ siêu nhỏ ấy vẫn có thể sang nhượng, mua bán theo kiểu giấy tay giữa những người có nhu cầu.

Giải pháp tình thế từ nhu cầu có thật

Theo kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 đã được công bố, trong số gần 27 triệu hộ trên cả nước, có 11% là hộ độc thân, tương đương với khoảng gần 3 triệu hộ; và có 18,6% hộ gia đình hai người, tương đương với khoảng gần 5 triệu hộ. Như vậy, nhu cầu về số lượng căn hộ nhỏ cho gia đình có 1-2 người, đặc biệt là hộ độc thân còn rất lớn.

Cũng từ cuộc điều tra này cho thấy, riêng TP HCM có 2.558.914 hộ. Về quy mô hộ gia đình (tính theo số người trong hộ) thuộc khu vực đô thị, như sau: số hộ một người chiếm 12,64%, tương đương 323.446 hộ; số hộ hai người chiếm 19,73%, tương đương 504.873 hộ; số hộ ba người chiếm 21,86%, tương đương 559.378 hộ; số hộ bốn người chiếm 24,64%, tương đương 630.516 hộ; số hộ 5 người (trở lên) chiếm 21,12%, tương đương 540.701 hộ. Số người bình quân hộ là 3,52 người. Ngoài ra, số hộ gia đình hạt nhân hai thế hệ là chủ đạo, hộ gia đình có ba thế hệ giảm dần.

Xu thế chung là gia tăng hộ độc thân, hộ của các cặp vợ chồng trẻ chưa có con, hộ của những người cùng giới tính, hộ của người cao tuổi... Tỷ lệ hộ có từ 1-4 người, tương đương 2.018.213 hộ, chiếm đa số, lên đến 78,88% tổng số hộ gia đình. Trong đó, có 828.320 hộ có từ 1-2 người, chiếm đến 32,37% tổng số hộ gia đình. Bên cạnh đó, hàng năm, thành phố có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới và 60.000 em bé chào đời.

Thông tư số 21/2019/TT-BXD, ban hành kèm theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng nhà chung cư của Bộ Xây dựng đã đáp ứng được nhu cầu thực tế của một bộ phận lớn dân cư - những người thuộc nhóm thu nhập thấp, gia đình trẻ chưa có thời gian tích lũy tài chính và những người độc thân tại các đô thị hiện nay. Bởi lẽ, sự gia tăng dân số tự nhiên nhanh tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM... khiến cho nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao.

Chỉ tính riêng tại hai đô thị này mỗi năm dân số tăng cơ học thêm từ 500.000 - 600.000 người, áp lực về nhà ở là rất lớn. Việc gia tăng dân số nhanh khiến cho đất đai tại các đô thị ngày càng trở nên khan hiếm, giá bất động sản tăng cao, vượt ngoài khả năng về tài chính của những gia đình trẻ hay những người có thu nhập thấp.

Để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội buộc chính quyền đô thị phải đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa để có quỹ đất đầu tư hạ tầng. Nhưng khi đô thị hóa mở rộng lại phải tiếp nhận thêm một lượng lớn dân số chuyển dịch từ khu vực nông thôn sang thành thị, như vậy vấn đề về nhà ở lại càng trở nên cấp bách. Việc đưa ra một mô hình căn hộ có diện tích vừa phải, bán với mức giá hợp lý sẽ giúp ích rất nhiều cho nhóm người thu nhập thấp tại đô thị.

Trước đó, từ năm 2017, Bộ Xây dựng đồng ý cho phép tạm thời xây dựng căn hộ chung cư diện tích tối thiểu 25 m2 cho đến khi hoàn tất việc xây dựng quy chuẩn quốc gia về chung cư. Từ đó đến nay, ở tỉnh Bình Dương đã mọc lên hàng ngàn căn hộ 30 m2 (sàn 20 m2, gác lửng 10 m2). Các hộ này nằm trong các khu nhà ở xã hội, gần khu công nghiệp, khu đô thị mới. Bình quân giá mỗi căn hộ bán ra từ 100-150 triệu đồng, đối tượng mua chủ yếu là công nhân, người lao động thu nhập thấp làm việc trên địa bàn. Trên thực tế, nhiều nước trên thế giới cũng cho phép xây dựng căn hộ có diện tích nhỏ như Pháp (15 m2), Hàn Quốc (16m2), Thái Lan (20 m2)...

Nhiều hệ lụy

Việc thông tư ban hành, đi vào cuộc sống chỉ là giải pháp tình thế để giải quyết vấn đề bức xúc về nhà ở của thị trường, nhưng về lâu dài việc bố trí những căn hộ 25 m2 sẽ kéo theo nhiều hệ lụy. Đó là căn hộ 25 m2 dành cho ai, cho người độc thân hay hộ gia đình? Chúng ta cũng không thể quy định được họ chỉ được phép ở 1-2 người, bởi ở hay không là quyền của họ, không ai cấm được. Mặc dù chúng ta có quy định tỷ lệ căn hộ 25 m2 nhưng không ai quy định căn hộ đó được ở mấy người.

Khi một gia đình với 4-5 người mua căn hộ 25 m2 sống chen chúc, thì chúng ta sẽ quay lại những năm 70 của thời kỳ trước, là những căn hộ của tòa nhà năm tầng, là những chung cư cũ mà ngày hôm nay chúng ta đang bức xúc chưa biết giải quyết thế nào bởi chúng đang xuống cấp trầm trọng, đang là những khu nhà ổ chuột.

Với góc nhìn một thành phố văn minh, căn hộ 25 m2 có thể phá vỡ quy hoạch chung. Ngoài ra, cần nhìn nhận đây là sản phẩm bất động sản tiêu dùng chứ không như là tài sản. Bởi lẽ, ai cũng muốn có bất động sản lớn và khang trang hơn để dành cho con cháu nên không quá lo việc sở hữu lâu dài dẫn đến con cháu ở đông đúc. Hơn thế nữa, căn hộ nhỏ mà xây đại trà ở nhiều nơi thì không tốt cho quy hoạch tổng thể cũng như ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị và quy hoạch, kiến trúc... Vì vậy, nên xây căn hộ 25 m2 ở nơi dành cho công nhân thuê để ở, người có thu nhập thấp...

Ngay tại TP HCM, đã có khá nhiều căn nhà siêu nhỏ như khu Mả Lạng (quận 1), khu nhà Thanh Đa (quận Bình Thạnh), Khánh Hội (quận 4), khu Vườn Chuối (quận 3)... Các khu này rất khó xử lý, giải tỏa bởi người dân đều đã được cấp chủ quyền và tồn tại này có thể mất nhiều chục năm cũng không giải quyết được. Do đó, loại diện tích này chỉ nên phê duyệt cho các dự án căn hộ cho thuê. Như vậy, khi cần thiết chỉnh trang đô thị sẽ dễ thu hồi hơn vì quyền sở hữu vẫn thuộc một chủ thể.

Thực tế, khi những người trẻ thuê nhà có thể chấp nhận căn hộ 25-30 m2, nhưng khi có đủ tích lũy, họ sẽ chọn căn hộ ít nhất 40-45 m2 để phù hợp cho cả gia đình. Chưa kể, nhiều người chỉ chấp nhận một căn hộ rộng rãi vừa đủ nhu cầu dù ở cách xa trung tâm 5-7 km. Căn hộ 25 m2 chỉ phù hợp cho Condotel - Officetel mang tính chất kinh doanh, cho thuê... ở khu vực trung tâm vốn giá nhà đất cao chất ngất.

Khi triển khai căn hộ thương mại 25 m2 sẽ nảy sinh nhiều vấn đề, ảnh hưởng đến quy hoạch, hạ tầng, dân số... Ví dụ, một tòa nhà với chỗ đỗ xe cho 450 người thay vì 300 người chắc chắn sẽ là một thách thức với chủ đầu tư ở mọi khía cạnh như chi phí, giấy phép, quản lý... Việc giảm diện tích xuống nhằm giảm giá thành căn hộ sẽ vô tình làm giảm luôn chuẩn nhà ở của người dân. Cuối cùng, vì mục tiêu ngắn hạn mà lại tạo ra những căn hộ quá thiếu chuẩn về tiện ích thì sẽ khó đảm bảo các tiêu chí chất lượng cuộc sống ở mức tối thiểu.

Thiết nghĩ, thay vì cứ loay hoay với căn hộ 25 m2, Bộ Xây dựng nên chú ý xem xét lại loại hình căn hộ cho thuê ở các khu công nghiệp và một số nơi phù hợp căn hộ có diện tích nhỏ từ 25 m2 nhưng phải bảo đảm chất lượng và có tiện ích xã hội phục vụ nhu cầu đời sống sinh hoạt cho cư dân. Ngoài ra, chương trình nhà ở quốc gia về lâu dài cần quy hoạch đô thị cho đến khoảng 50-100 năm sau chứ không phải tầm nhìn năm 2030.

Tương Quan