Hỏi:Tôi có căn nhà trong hẻm Lê Quang Định (quận Bình Thạnh, TP.HCM), cách đường chỉ 4 căn nhà, ôtô vào được. Tôi mua căn nhà này trước dịch. Ban đầu chủ nhà đòi 13 tỷ đồng, yêu cầu không vay ngân hàng. Diện tích nhà là 4,5x21 m, có 4 tầng, 10 phòng, đang cho thuê với giá 8 triệu đồng/phòng, tổng cộng mỗi tháng thu về 80 triệu đồng.
Tư vấn:Do cần tiền gấp, cuối cùng chủ nhà đồng ý bán cho tôi với giá 11,5 tỷ đồng. Mới đây, nhiều môi giới tìm đến hỏi mua căn nhà này với giá 14,5 tỷ đồng. Xin hỏi, tôi có nên bán căn nhà này hay tiếp tục để lại cho thuê? Nếu bán thì mức giá nào là hợp lý?
Để xác định có nên bán tài sản hay không, bạn cần xác định mục tiêu khi mua là gì: Mua để ở, mua để cho thuê hay mua để sản xuất kinh doanh buôn bán? Căn nhà này bạn thấy rẻ nên mua để giữ tài sản chống trượt giá hay mua chờ tăng giá bán?
Hiện tại, bạn đang có suy nghĩ muốn bán nên bỏ qua mục tiêu mua để ở và mua để giữ tài sản. Vậy nếu bạn có nhu cầu bán thì cần xác định bán xong sẽ dùng tiền làm gì tiếp. Nếu bán xong bạn dùng tiền làm việc khác không liên quan đầu tư BĐS thì tùy mức độ cấp thiết của nhu cầu đó.
Nếu bán đi để tìm mua bất động sản khác đầu tư tiếp thì bạn cần cân nhắc các yếu tố sau:
Mục tiêu mua đầu tư chờ tăng giá bán
Bất động sản của bạn tăng giá 3 tỷ đồng (từ 11,5 tỷ đồng lên 14,5 tỷ đồng), đạt lợi nhuận 3/11,5 = 26%. Vậy bất động sản bạn định mua đầu tư tiếp có mức tăng giá từ trước dịch tới giờ cao hay thấp hơn con số 26% trên? Trường hợp mức đã tăng giá của BĐS định mua cao hơn con số 26%, nếu bạn bán căn nhà Lê Quang Định để mua BĐS mới này, bạn đang đầu tư lỗ trong quãng thời gian vừa rồi. Ngược lại thì bạn lời. Ngoài so sánh giá tham chiếu đã xảy ra giữa các BĐS, tiêu chí quan trọng nhất để ra quyết định đầu tư là tiềm năng tăng giá tương lai - Lê Quốc Kiên - nhà đầu tư cá nhân
Ngoài so sánh giá tham chiếu đã xảy ra giữa các BĐS, tiêu chí quan trọng nhất để ra quyết định đầu tư là tiềm năng tăng giá tương lai. Vậy bạn cần dự đoán được căn nhà Lê Quang Định với BĐS khác bạn định mua cái nào có tiềm năng tăng giá tương lai cao hơn.
Mục tiêu mua để khai thác cho thuê
Theo chia sẻ, tổng doanh thu cho thuê phân khúc phòng 8 triệu đồng được 80 triệu đồng/tháng thì thu nhập “sau khi trừ hết chi phí” bình quân mỗi tháng (tính cả năm chia đều lại) khoảng 50 triệu đồng. Một năm được 600 triệu đồng, tỷ suất lợi nhuận của “thu nhập cho thuê/giá tài sản mua vào” là 600 triệu đồng/11,5 tỷ đồng = 5,2%/năm. Đây là một con số khá tốt với mục đích mua để khai thác kinh doanh hay cho thuê.
Hiện tại, giá trị tài sản của bạn là 14,5 tỷ đồng. Vậy tỷ suất lợi nhuận của “thu nhập cho thuê/ giá trị tài sản” đang là 600 triệu đồng/14,5 tỷ đồng = 4,1%/năm. Đây là con số trung bình với một người khai thác cho thuê không chuyên. Vậy bạn cần nghiên cứu xem BĐS khác bạn định mua có tỷ suất lợi nhuận của “thu nhập cho thuê/ giá trị tài sản” cao hay thấp hơn căn nhà Lê Quang Định hiện tại.
Lê Quốc Kiên - nhà đầu tư cá nhân
