'Cuộc đua' phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản

Huy động hàng nghìn tỷ đồng qua kênh trái phiếu

Trong nửa đầu năm 2021, thị trường trái phiếu bất động sản mặc dù không còn "nóng" như trước nhưng vẫn duy trì được tốc độ tăng trưởng, mở ra cơ hội huy động vốn cho các công ty.

Theo Bộ Xây dựng, lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đạt 192.203 tỷ đồng, trong đó TPDN phát hành riêng lẻ đạt 176.828 tỷ đồng, tăng 8% so với cùng kỳ năm 2020; khối lượng phát hành TPDN ra công chúng là 15.375 tỷ đồng, tăng 53% so với cùng kỳ năm 2020.

Về tình hình phát hành trái phiếu đối của các doanh nghiệp bất động sản, tổng giá trị phát hành đạt 4.950 tỷ đồng. Mới đây, Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc thông báo đã hoàn tất phát hành 1.500 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 24 tháng, lãi suất cố định 10,8%/năm. Mục đích huy động vốn là tăng quy mô vốn hoạt động cho công ty con. Hồi đầu năm 2021, Kinh Bắc đã huy động thành công 400 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ để cho các công ty con vay, bao gồm Công ty CP Khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng và Công ty CP Khu công nghiệp Sài Gòn - Bắc Giang.

Hưng Thịnh Land cuối tháng 6 vừa qua cũng đã phát hành thành công 2 lô trái phiếu với tổng giá trị 950 tỷ đồng. Lô trái phiếu nói trên được bảo đảm bằng cổ phần của Công ty CP Hưng Thịnh Land và bất động sản hiện có hoặc hình thành trong tương lai liên quan hoặc phát sinh từ dự án Khu Hồ Tràm, dự án Khu Phước Long B…

Trong khi đó, vào tháng 7, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi sao Việt của Tập đoàn Tân Hoàng Minh cũng phát hành 800 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 12%, kỳ hạn 12 tháng. Mục đích phát hành là mua lại phần vốn góp của các cổ đông Công ty CP Đầu tư Phát triển và Thương mại Việt Tiến, sở hữu lô đất ở Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội.

Một cái tên quen thuộc trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp khác là Công ty phát triển Bất động sản Phát Đạt. Từ đầu năm tới nay, công ty này đã thông báo phát hành 5 đợt TPDN, với tổng giá trị khoảng 1.240 tỷ đồng. Mục đích phát hành là tài trợ vốn cho các dự án bất động sản của công ty này và công ty con ở các dự án như: khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (Bình Định), dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương (tỉnh Bình Dương), dự án hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu I (TP.HCM)...

Hàng loạt doanh nghiệp khác như Công ty CP Glexhomes phát hành 500 tỷ đồng TPDN, Tập đoàn Đất Xanh phát hành 370 tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm bao gồm quyền mua lại trước hạn và bảo lãnh thanh toán. Các công ty như Sovico, BCG Land, Helios, Vinaconex... cũng không nằm ngoài xu hướng này. Đặc biệt, nhiều công ty huy động được nguồn vốn lớn qua TPDN như: Công ty CP đầu tư Golden Hill với 5.760 tỷ đồng (kỳ hạn 3 năm với lãi suất 9,7%), Công ty CP BCG Land huy động 2.500 tỷ đồng (kỳ hạn 3 năm lãi suất thả nổi 11% với biên độ 4%).

Ngoài ra, trong kỳ cũng có 2 đợt phát hành trái phiếu ra thị trường quốc tế của Tập đoàn Vingroup (500 triệu USD) và trái phiếu xanh của Công ty CP Bất động sản BIM (200 triệu USD).

Trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng thì có 26% trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phần, cổ phiếu. Lãi suất phát hành trái phiếu bất động sản chủ yếu dao động trong khoảng 9,5-11%/năm.

Lãi suất cao, rủi ro cao?

Trước tình hình phát hành trái phiếu ồ ạt của các doanh nghiệp bất động sản, Bộ Xây dựng đã dẫn ra thông tin khuyến cáo từ Vụ Tài chính ngân hàng (Bộ Tài chính), theo đó, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ rủi ro khi quyết định đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, tìm hiểu kỹ các điều kiện, điều khoản của trái phiếu và tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành, đặc biệt cần hết sức thận trọng khi quyết định mua trái phiếu của doanh nghiệp có tình hình tài chính kém, kinh doanh thua lỗ; doanh nghiệp phát hành không có tài sản đảm bảo.

Bộ cũng cảnh báo nhà đầu tư cá nhân nên thận trọng với việc chào mời và cam kết của các tổ chức phân phối trái phiếu trong đó có việc xác nhận nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, không mua TPDN chỉ vì lãi suất cao và rủi ro cho nhà đầu tư cũng sẽ tiềm ẩn lớn khi thị trường bất động sản có biến động tiêu cực.

Trên thị trường thời gian qua, nếu như trái phiếu doanh nghiệp do các ngân hàng thương mại phát hành có lãi suất thấp từ 3-4,2%/năm thì lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vẫn cao ngất ngưởng, từ 8-12%/năm, chủ yếu thuộc về các tập đoàn như Sovico, BCG Land, Helios, Vinaconex, Tân Hoàng Minh, Kinh Bắc..

Trong báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp của SSI Research, đơn vị này cũng nhận định, rủi ro với trái phiếu doanh nghiệp đang tăng lên, đặc biệt đối với trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

Cụ thể, ngoại trừ các trái phiếu ngân hàng và định chế tài chính khác, còn lại hầu hết trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường không có tài sản đảm bảo.

Trong số các trái phiếu còn lại được phát hành trong nửa đầu năm 2021 có 18,6% được bảo đảm bằng bất động sản; 11% được đảm bảo bằng tài sản; 33% được đảm bảo bằng một phần tài sản, bất động sản và một phần là cổ phiếu; 9,3% được đảm bảo hoàn toàn bằng cổ phiếu và 28% là không có tài sản đảm bảo.

Trong khi đó, việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng.

Báo cáo của SSI Research nhấn mạnh, môi trường lãi suất thấp giúp dòng tiền đầu tư cũng tìm đến kênh BĐS nhiều hơn và các doanh nghiệp BĐS tăng mạnh huy động vốn trái phiếu để triển khai các dự án, là nhóm phát hành nhiều nhất từ 2019 đến nay. Tuy nhiên, dịch bệnh dai dẳng đang khiến cho môi trường kinh doanh của nhóm này bớt thuận lợi.

Cụ thể, thanh khoản của thị trường bất động sản có xu hướng giảm cho thấy sức hấp thụ đang suy yếu dần; các hoạt động triển khai dự án, sự kiện mở bán bị gián đoạn do dịch bệnh; hoạt động đầu tư công các dự án cơ sở hạ tầng đang chậm hơn dự kiến. Các yếu tố này làm tăng chi phí vốn do ứ đọng, ảnh hưởng đến kế hoạch dòng tiền trả nợ gốc lãi trái phiếu của doanh nghiệp.

Ông Dan Svensson - Giám đốc Quỹ đầu tư trái phiếu, Dragon Capital Việt Nam cho biết: "Theo tôi, dù khó khăn do dịch bệnh nhưng rủi ro vỡ nợ ngắn hạn có thể chưa tăng cao và khi dịch bệnh được kiểm soát ngành bất động sản sẽ được hồi phục. Là một nhà đầu tư chúng tôi rất thận trọng khi phân tích công ty và đặc biệt phân tích xem doanh nghiệp nào có thể duy trì tốt qua đại dịch, sẽ có những công ty vượt qua được khoảng thời gian khó khăn này".

Ông Dan cũng đề xuất, thị trường tài chính Việt Nam nên sớm có ít nhất 2 tố chức xếp hạng tín dụng. Điều này cũng là một điểm tốt đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp và giúp Chính phủ kiểm soát chặt chẽ hơn đối với chất lượng của những trái phiếu niêm yết.