Nhiều nhà đầu tư condotel đang trải qua những rắc rối về pháp lý trong quá trình chuyển nhượng
Tham gia vào thị trường condotel từ năm 2018, anh Hoàng Gia Huy, một nhà đầu tư lâu năm từ Hà Nội, đã mạnh tay vay ngân hàng, xuống tiền mua 5 căn với kỳ vọng đây sẽ là kênh đầu tư giúp anh hái ra tiền. Lúc đó, condotel đang phát triển rất sôi động, được các nhà đầu tư xem như “gà đẻ trứng vàng”.
Với cam kết lợi nhuận 10%/năm, sau hơn một năm đều đặn bỏ túi khoản lợi nhuận được chủ đầu tư chi trả, thì dịch bệnh ập đến. Việc cho thuê căn hộ không còn như trước do các lệnh giãn cách, hạn chế đi lại ảnh hưởng nghiêm trọng đến lượng khách du lịch.
Gồng lãi ngân hàng được 5 tháng, anh Huy quyết định bán 2 căn, giữ lại 3 căn chờ ngày thị trường phục hồi trở lại.
Tuy nhiên, quá trình chuyển nhượng không hề đơn giản do người mua nào cũng lo ngại tính pháp lý của bất động sản anh đang sở hữu khi loại hình này chưa được phép cấp “sổ đỏ”.
Điều này khiến anh cũng như nhiều nhà đầu tư trong tình cảnh tương tự vô cùng lo lắng bởi rất nhiều người trong số họ sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư. Trong khi du lịch chưa thực sự phục hồi, nếu không chuyển nhượng được, các nhà đầu tư sẽ phải đau đầu với bài toán trả lãi vay hàng tháng.
Liên quan đến vấn đề này, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng nút thắt chủ yếu đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là việc xác định khái niệm đầy đủ, rõ ràng và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu các bất động sản như condotel, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng; việc phân chia quyền sở hữu; việc xác định thời hạn sở hữu bất động sản; việc quản lý, khai thác các bất động sản…
Ông Thịnh cho biết Khánh Hòa được coi là thủ phủ của các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của cả nước trong thời gian qua. Có đến phân nửa trong số hơn 40 dự án tại khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh liên quan đến “đất ở không hình thành đơn vị ở”.
Còn nhiều dự án vẫn chưa xử lý được những vướng mắc, đặc biệt là quyền lợi của hàng ngàn người mua căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng xây dựng trong các dự án này.
Theo chuyên gia này, câu chuyện huy động vốn của các chủ đầu tư từ các nhà đầu tư thứ cấp hoàn toàn hợp pháp theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Xét về bản chất, cái gốc của condotel, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng, du lịch… là đầu tư tài chính. Đó là việc các chủ đầu tư dự án huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp để hình thành các khu du lịch, nghỉ dưỡng.
Do vậy, để giải quyết các vấn đề về xác định phân chia quyền sở hữu của các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cần dựa trên bản chất của việc góp vốn đầu tư là đầu tư tài chính.
Đây là một khoản đầu tư rất lớn và gắn liền với quá trình thực hiện lâu dài của dự án, nên để đẩy mạnh thu hút và tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư vào loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng này, chính quyền địa phương cấp có thẩm quyền có thể cùng với chủ dự án cấp một văn bản “Quyền sở hữu tài sản”, xác nhận rõ các quyền và lợi ích của các nhà đầu tư thứ cấp.
“Văn bản này cần được chủ đầu tư chủ động thực hiện và cấp cho các chủ đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, để tránh các rủi ro trong thời gian đầu tư lâu dài, văn bản này cần có sự đồng xác nhận của chính quyền cấp có thẩm quyền cấp quyền sử dụng đất của dự án. Bên cạnh đó, cần được luật hóa trong Luật Kinh doanh Bất động sản và các luật có liên quan”, ông Thịnh đề xuất.
Mặt khác, việc ký kết các hợp đồng kinh doanh, phân chia kết quả kinh doanh, quy định mỗi năm nhà đầu tư thứ cấp được nghỉ bao lâu, điều kiện như thế nào cần được thực hiện tách riêng so với “Quyền sở hữu tài sản” để đảm bảo tính linh hoạt của việc kinh doanh dịch vụ du lịch, nghỉ dưỡng tùy từng thời điểm, từng địa phương và từng dự án.
Tóm lại, chuyên gia này cho rằng, trong ngắn hạn, cần thiết nghiên cứu, ban hành những quy định đảm bảo quyền và lợi ích của nhà đầu tư thứ cấp khi tham gia góp vốn vào đầu tư dự án bất động sản du lịch để tạo sự an tâm cho các nhà đầu tư khi bỏ ra một nguồn tiền lớn.
Bên cạnh đó, việc kịp thời và chủ động hoàn thiện các căn cứ pháp lý điều chỉnh theo hướng có các quy định cụ thể phù hợp với thực tiễn, góp phần quản lý, khai thác và phát triển tốt nhất loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tạo điều kiện khơi thông nguồn vốn đầu tư trong phân khúc này, góp phần trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
