Hàng loạt dự án bất động sản được quảng cáo và các sàn môi giới chào bán với khách hàng rầm rộ từ tháng 5/2020 tạo cho thị trường bất động sản TP.HCM viễn cảnh sôi động. Thế nhưng thực tế, các dự án đang chào bán chủ yếu lại được cho là chưa đủ pháp lý và chỉ bán trên giấy.
Dự án vẫn nằm trên giấy
Theo số liệu nghiên cứu của Công ty nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA Vietnam thì thị trường bất động sản (BĐS) căn hộ tại TP.HCM trong tháng 5/2020 ghi nhận 8 dự án mở bán (2 dự án mới và 6 giai đoạn tiếp theo của dự án đã mở bán trước đó), cung cấp cho thị trường khoảng 1.168 căn hộ, gấp 5,8 lần so với tháng trước (200 căn). Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 851 căn (72,9%), gấp 15,4 lần so với tháng trước (55 căn). Trong đó, phân khúc căn hộ hạng sang và tầm trung dẫn dắt thị trường, chiếm 86% tổng nguồn cung mới. Phân khúc căn hộ hạng trung cấp tiếp tục không có dự án mở bán.
Thế nhưng, ghi nhận thực tế từng dự án đang chào bán thì các dự án này thuộc diện dự án bán nhà trên giấy. Đơn cử như mới đây, CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS Khải Hưng Group rầm rộ chào bán khách hàng dự án mang tên Phúc Yên Prosper Phố Đông tại số 601, đường Tô Ngọc Vân (quận Thủ Đức, TP.HCM), dự án do Công ty TNHH một thành viên Đầu tư Phúc Yên làm chủ đầu tư. Theo quảng cáo của Công ty môi giới Khải Hưng Group thì dự án nằm trên tổng diện tích đất 5.951,40 m2; mật độ xây dựng 40%, gồm 2 block cao 25 tầng (1 tầng hầm) và 1 tòa trung tâm thương mại cao 4 tầng.
Dự án với tổng số 560 căn hộ được thiết kế từ 2 phòng ngủ với diện tích dao động từ 48,84 m2 – 59,53 m2; 96 căn officetel có diện tích dao động từ 29 m2 – 35 m2 và 18 căn shophouse ở tầng khối đế có diện tích dao động từ 53 m2 – 123 m2. Giá bán dự án này đang được chào là 35 triệu/m2.
Thế nhưng, thực tế được phóng viên ghi nhận thì toàn bộ dự án chỉ là bãi đất trống, doanh nghiệp quây tôn để đó. Theo ông Trần Văn Dũng, Phó chủ tịch UBND quận Thủ Đức, tại địa chỉ số 601 đường Kha Vạn Cân, quận Thủ Đức không có dự án phát triển nhà ở. Đồng thời, trên địa bàn quận Thủ Đức không có dự án nào mang tên Phúc Yên Prosper hoặc Prosper Phố Đông.
Hay như dự án chung cư Picity High Park tại quận 12 TP.HCM, dự án do Công ty TNHH MTV Đầu Tư Phát Triển Gia Cư làm chủ đầu tư, dự án có tổng diện tích toàn khu 8,6 ha, bao gồm 6 block với khoảng 2.577 căn hộ. Mật độ xây dựng của PiCity chỉ chiếm 23%.
Dự án được chào bán lại từ đầu năm 2020, thế nhưng tới nay dự án này chỉ thực sự sôi động trên các kênh truyền thông, hợp đồng vẫn chỉ là đặt cọc giữ chỗ. Theo tìm hiểu từ phía UBND quận 12 thì dự án vẫn chưa hoàn thiện pháp lý và dự án vẫn chỉ là một bãi đất trống.
Cũng đang quảng cáo bán rầm rộ tại các kênh truyền thông và mạng xã hội, dự án căn hộ West Gate Bình Chánh của Tập đoàn BĐS An Gia được dựng trên diện tích hơn 3,1ha, mật độ xây dựng lên tới 36%, gồm 4 Block cao 20 tầng với 2.000 căn hộ, ngay trung tâm hành chính huyện Bình Chánh, TP.HCM. Thế nhưng, dư án này vẫn chưa đủ pháp lý, vẫn chưa xây dựng, các giao dịch vẫn chỉ nằm trên giấy hợp đồng đặt cọc giữ chỗ…
Chờ dài cổ nhà trên giấy được xây dựng
Đầu năm 2019, thị trường BĐS TP.HCM xuất hiện những quảng cáo và các lễ giới thiệu dự án mang tên Rome Diamond Lotus và ký kết nhận đặt cọc giữ chỗ giữa chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây Dựng Phúc Khang (Phúc Khang Corporation) tại quận 2, TP.HCM. Theo quảng cáo, dự án được xây dựng trên diện tích 9.168,8m2, mật độ xây dựng khối đế là 38% và khối tháp là 27%. Quy mô tòa nhà chung cư gồm 1 khối tháp lớn (phân thành 3 block A, B, C) cao 30 tầng nổi và 2 tầng hầm, cung ứng khoảng 700 căn hộ.
Thế nhưng tới nay, dự án này vẫn chỉ là một bãi đất cỏ mọc um tùm. Lý do của việc dự án chào bán đã lâu nhưng không được chủ đầu tư xây dựng đến từ nguyên nhân dự án chưa đủ pháp lý để có thể xây dựng.
Hay như dự án mang tên Dream Home Riverside tại quận 8, TP.HCM do CTCP Nhà Mơ làm chủ đầu tư. Dự án được bán từ cuối năm 2017, thế nhưng sau hơn 2 năm đóng tiền cọc mua nhà tại dự án này, cho tới nay CTCP Nhà Mơ vẫn chưa tiến hành thi công dự án. Theo tìm hiểu, dự án dự án Dream Home Riverside được chủ đầu tư quảng bá rất hoành tráng như thiết kế theo phong cách châu Âu sang trọng, hiện đại, nằm gần giao lộ Nguyễn Văn Linh - Phạm Thế Hiển. Dự án có 3 toà chung cư gồm Emerald, Diamond Center, Sapphire (mỗi tháp 2 block), cung cấp hơn 2.000 căn hộ… Khách hàng hiện mua nhà dự án này cũng đã đóng hơn 20% giá trị căn hộ, nhưng dự án vẫn nằm trên giấy quảng cáo vì chưa đủ pháp lý.
Đây chỉ là 2 trong số hàng chục dự án đã bán nhiều năm nhưng vẫn không triển khai tại TP.HCM. Ông Lê Quang Sáng, Giám đốc một công ty BĐS tại quận 2 cho biết, việc doanh nghiệp bán dự án trên giấy đến từ câu chuyện “cầm đường chạy trước ô tô” của doanh nghiệp.
“Đó là khi mới chỉ mua được quỹ đất và làm thủ tục pháp lý thì doanh nghiệp đã tiến hành quây tôn và quảng bá chào bán cho khách hàng. Doanh nghiệp sẽ lấy lý do là chạy quảng cáo để kiếm khách hàng trước, các bản mua bán chỉ là đặt cọc giữ chỗ nhưng số tiền lại chiếm tới hơn 20% giá trị sản phẩm. Việc này sẽ mang lại một khoản thu lớn cho doanh nghiệp, số tiền này giúp cho họ có thể thêm vào kinh phí đóng tiền sử dụng đất để làm pháp lý dự án”, ông Sáng nói.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng thủ tục để có thể được công nhận pháp lý dự án và doanh nghiệp được bán nhà hình thành trong tương lai là rất lâu. Cụ thể, để có thể được chính quyền công nhận dự án BĐS thì doanh nghiệp cần thực hiện 5 bước. Thứ nhất là đăng ký làm chủ đầu tư, bước 2 xin phê duyệt quy hoạch 1/500, bước 3 là hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất, bước 4 xin phép xây dựng và sau khi được cấp giấy phép xây dựng mới được tiến hành xây dựng dự án, cuối cùng mới được mở bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, khách hàng nên cẩn trọng với các giao dịch BĐS. Nếu dự án đủ điều kiện theo quy định pháp luật, có thông báo của Sở Xây dựng, thì khách hàng sẽ được đảm bảo về quyền lợi. Còn với các dự án không có thông báo của Sở Xây dựng về đủ điều kiện mở bán, việc mua nhà tại các dự án này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Theo ông Phượng, nhiều dự án mới chỉ dừng lại là “phương án” kinh doanh của doanh nghiệp như chưa giải quyết về loại đất ở, chấp thuận chủ trương đầu tư… Với nội bộ doanh nghiệp, đối tác có thể gọi là “dự án”, nhưng với khách hàng (người mua, người thuê) thì hoàn toàn không thể dùng từ “dự án”. Do đó, khi khách hàng tiếp nhận lời giới thiệu, chào mua thì nên thận trọng, nếu mua nhà tại các “dự án” kiểu này sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì thủ tục thực hiện dự án vướng mắc, phải thực hiện nhiều vấn đề, nên để được tên gọi “dự án” là một chặng đường dài, đến doanh nghiệp cũng không chắc.
“Trường hợp có văn bản chính thức của cơ quan nhà nước xác minh về việc không có dự án, thì khách hàng càng cần thận trọng, xem xét, đánh giá trước khi tham gia vào các giao dịch này để tự tránh rủi ro cho mình”, luật sư khuyến cáo.
