Quy hoạch sử dụng đất bị phá nát khi khắp nơi đều có cài cắm "đất ở" tự phát, để lại bao hệ lụy...
Khi tuyến bài khởi đăng, nhiều vùng trên cả nước vẫn quay cuồng trong "cơn sốt đất". Từ vùng đô thị, miền biển cho đến những vùng đất cao nguyên hẻo lánh, người người, nhà nhà kháo nhau chuyện buôn bán đất, chủ yếu là đất phân lô.
Phóng viên Tuổi Trẻ có mặt tại nhiều điểm nóng từ TP.HCM, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu đến Đắk Lắk, Đắk Nông, Lâm Đồng... để ghi nhận thực trạng và phần nào "giải mã" hiện tượng này qua lát cắt "phân lô bán nền" - mà đã có thể gọi đúng tên là "họa phân lô bán nền".
Họa trước mắt đã thấy, họa về sau cũng dễ đoán định nhưng cơn "cuồng phong" phân lô bán nền tự phát vẫn ầm ầm diễn ra, phá nát đô thị, đồi núi, bản làng...
Chẳng tha đất rừng Tây Nguyên
Chuyến bay một ngày cuối tuần đầu tháng 4-2022 từ sân bay Tân Sơn Nhất (TP.HCM) lên sân bay Buôn Ma Thuột (Đắk Lắk) kín người.
Suốt hơn một giờ bay, những người ngồi gần phóng viên rôm rả nói chuyện đất cát. Nhóm bàn mua mấy chục hecta ở Ea H’Leo (Đắk Lắk) phân ra từng thửa 5.000 - 7.000m2 bán cho người đầu tư trồng cây, nhóm bàn mua mấy mẫu gần hồ Đắk R’tih (xã Nhân Cơ, Đắk R’Lấp) phân từng miếng 500 - 1.000m2 bán cho người thành phố làm nhà vườn.
Họ bàn chuyện quy hoạch khu này phân được, khu kia có dự án đầy tiềm năng tương lai, rồi vừa phân khu này xong, bán được hết khu kia... Chủ đề đất cát, phân lô rôm rả cho đến khi rời máy bay.
Anh Hoàng (TP.HCM) đi cùng chuyến bay là người chuyên mua đất lớn rồi phân tách từng thửa nhỏ bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Anh cho biết vài ba năm trước thường mua đất lớn ở một số vùng của TP.HCM, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước... để phân lô nhỏ bán.
Thời gian gần đây các tỉnh "siết" lại, việc tách thửa phân lô khó khăn hơn nên anh cùng một số người tìm lên các vùng xa hơn như Đắk Lắk, Đắk Nông để mua đất lớn hàng chục hecta, sau đó phân thành từng miếng nhỏ để bán.
Cùng đi với anh Hoàng còn có hai người cũng chuyên săn tìm đất lớn phân xẻ ra lô nhỏ để bán. Trên chuyến bay ngày cuối tuần, ngoài nhóm anh Hoàng còn nhiều nhóm khác từ TP.HCM và một số tỉnh phía Bắc đổ về các tỉnh Tây Nguyên "săn đất".
Xẻ đồi, vạt suối
Ngay gần chân cầu Đắk R’tih (xã Nhân Cơ, Đắk R’Lấp, Đắk Nông) có một khu đồi rộng khoảng 6ha, mặt tiền chạy dọc quốc lộ 14 khoảng 1km được giới thiệu do một người tên Thủy, chuyên môi giới đầu tư đất đai.
Từ chân dốc khu đất chạy lên đỉnh dốc gần 500m, xe xúc đã san ủi một phần tạo thành con đường rộng khoảng 6-8m chạy thẳng lên đỉnh đồi, chạy dọc sang tận phía chân dốc bên kia của khu đất. Quả đồi bị xẻ thành nhiều mảng nham nhở.
Ông Thủy cho hay bên ông đang làm hồ sơ để "xin Bộ Giao thông" hiến khoảng 1ha đấu nối, làm đường hai chiều. Con đường này tính cả vỉa hè sẽ rộng khoảng 30m.
Hiện đơn vị được ông Thủy cho khai thác đất đang dần xúc đất san bằng quả đồi thành một mặt bằng phẳng chỉ cao hơn quốc lộ 14 tầm 50cm. Ông nói mình cũng đang làm giấy phép xây dựng khách sạn 5 sao. "Do đất nhiều quá nên bán bớt", ông Thủy khoe.
Khi được hỏi giá bán, ông Thủy cho biết đất mặt tiền quốc lộ nên bán theo mét ngang với giá 180 triệu đồng/m, sâu vào khoảng 80m. Khi chúng tôi tỏ ý muốn tách thửa đất ra bán diện tích nhỏ hơn, ông Thủy khẳng định: "Được, cái này dễ mà. Sổ làm trong vòng 30 ngày là xong".
Còn số đất múc từ đồi mỗi ngày có hàng chục lượt xe của Công ty Phú Hiển Vinh ra vào đưa đất đi san lấp ở nơi khác.
"Đất múc lên bán lấy tiền, 50.000 đồng/xe, nếu không thì cho cầu đường họ tự múc, dặn cốt được rồi. Nếu anh mua, tôi cho nhiều đội xe, múc tốc hành hai ngày là xong. Còn tách thửa dễ mà. Nếu anh mua được, tôi nhờ làm ba ngày xong", ông Thủy quả quyết.
Theo một người dân tại khu vực ông Thủy tính phân lô bán nền, cuối năm 2021 cha của anh bán 1,1ha, có 60m mặt tiền quốc lộ 14 với giá 4,1 tỉ đồng. Hiện tại giá 1ha nằm cách mặt đường hơn 1km giá bán đã lên đến 7 tỉ.
Chính việc thổi giá đất tại khu vực này lên cao khiến nhiều người, trong đó có ông Thủy, với mối quan hệ của mình đã ngang nhiên đào bới cả quả đồi để tạo mặt bằng ven quốc lộ để phân lô, bán nền.
Ai chống lưng cho vi phạm?
Nói về việc ông Thủy xẻ đồi, rạch núi tại xã Nhân Cơ, Đắk R’Lấp (Đắk Nông), ông Phạm Văn Quân, phó chủ tịch UBND xã Nhân Cơ, cho biết vị trí đang bị san lấp mặt bằng nham nhở thuộc thửa đất số 246 tờ bản đồ số 21 (xã Nhân Cơ) đứng tên ông Vũ Hồng Trang (68 tuổi, trú thôn 8, xã Nhân Cơ) có diện tích 600m2, mục đích là đất ở nông thôn.
Ông Quân cho biết gia đình ông Thủy đã nhận sang nhượng thửa đất này cũng như toàn bộ diện tích khoảng 6ha ôm dọc quốc lộ 14.
Theo đó, ngày 5-12-2021, ông Nguyễn Văn Trung (con trai ông Thủy) có đơn xin san hạ mặt bằng để xây nhà ở riêng lẻ trên diện tích 240m2. Thời gian thực hiện là 3 tháng, từ 10-12-2021 đến 10-3-2022.
Về việc tại khu vực này chủ đất đã tự ý san gạt, hạ độ cao lớn hơn rất nhiều diện tích cần xây dựng nhà, ông Quân cho hay đã xuống kiểm tra, yêu cầu ngưng thi công. Về nghi vấn gia đình ông Thủy hạ độ cao cả quả đồi để phân lô bán nền, ông Quân hứa sẽ nắm lại và xử lý. "Họ xin hạ độ cao để làm nhà nên xã cũng tạo điều kiện".
Về việc rất nhiều khối lượng đất đã bị múc, hàng trăm lượt xe tải đã chở đi, ông Quân nói đã kiểm tra, yêu cầu dừng thi công.
Ông Quân xác nhận khu vực này chưa có bất cứ dự án xây dựng khách sạn nào. Các tuyến đường trên khu vực đất 6ha do ông Thủy mở, tự đấu nối vào quốc lộ 14 đều là tự phát, trái phép.
Về việc ông Thủy có mối quan hệ và là người đứng tên giúp lãnh đạo UBND tỉnh và Công an tỉnh Đắk Nông nên địa phương chùn tay, ông Quân nói không hay biết việc này nhưng "địa phương đúng là đang gặp khó".
Vậy nên, trước việc ông Thủy đào bới cả quả đồi, xe tải của Công ty Phú Hiển Vinh ngang nhiên ra vào lấy đất đưa đi nơi khác san lấp, khi được phản ánh xã cũng xuống "đề nghị dừng".
Chiêu "Alibaba" tái diễn ở Bà Rịa - Vũng Tàu
Chiêu trò mà nhóm Alibaba đã từng thực hiện ở thị xã Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu) nay đã lan sang các địa phương như Đất Đỏ, Xuyên Mộc. Tách thửa, chia lô, làm đường và... quảng cáo sai sự thật là quy trình "chuẩn" của một phi vụ phân lô, hô biến đất nông nghiệp thành đất ở.
Tháng 9-2020, bà Nguyễn Thị T. (ngụ thị trấn Đất Đỏ, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) được cấp "sổ đỏ" mảnh đất rộng 21.600m2 tại thị trấn Đất Đỏ, mục đích sử dụng đất là trồng cây hằng năm khác.
Tháng 1-2022, mảnh đất này được tách thành 41 thửa với 41 "sổ đỏ". Trên mạng xã hội xuất hiện clip giới thiệu, mời gọi, rao bán dự án "đất nền" tại khu đất này, với giá mỗi nền từ 1,7 đến 2,1 tỉ đồng.
Thế nhưng trên thực tế không hề có dự án đất nền nào được cơ quan có thẩm quyền cấp phép trên mảnh đất của bà Nguyễn Thị T.. Đến tháng 3-2022, chính quyền đã cho cuốc bỏ các con đường trên đất bà này, đồng thời xử phạt 45 triệu đồng.
Tài khoản mạng xã hội giới thiệu dự án "đất nền" trên khu đất nông nghiệp của bà T. cũng bị phạt 7,5 triệu đồng vì thông tin "sai sự thật".
Theo ghi nhận và tìm hiểu, chỉ trong mấy tháng đầu năm 2022, chính quyền các xã và phòng ban chuyên môn của huyện Xuyên Mộc đã phát hiện 20 trường hợp đất nông nghiệp sử dụng sai mục đích, đường tự mở mọc trên đất.
Chưa hết, tại Xuyên Mộc và thị xã Phú Mỹ, có nhiều "dự án" quảng cáo, rao bán trên mạng xã hội có gắn chữ rất chuyên nghiệp "khu dân cư", "Park", "Center"... Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu khẳng định thực tế đây là những khu đất nông nghiệp được tách thửa, phân lô, làm đường trái phép chứ không hề có dự án đầu tư.
Ngoài ra, tại huyện Xuyên Mộc, chính quyền còn phát hiện có những khu đất nông nghiệp được chủ đất làm hồ bơi, làm nhà, có dấu hiệu của việc hình thành khu du lịch.
4.361 bị hại, chiếm đoạt 2.264 tỉ đồng
Đó là con số được cơ quan điều tra kết luận liên quan đến vụ án tách thửa, phân lô trái pháp luật của Công ty Alibaba. Chỉ một vụ án đã để lại hậu quả rất lớn và bài học đắt giá cho các cơ quan quản lý nhà nước.
Ông Nguyễn Thái Luyện (chủ tịch HĐQT Công ty Alibaba) và 22 đồng phạm đã thành lập 22 pháp nhân, vẽ ra 58 dự án bất động sản "ma" tại các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận, tự phân lô, tách thửa trái pháp luật để bán cho 4.361 bị hại, chiếm đoạt số tiền 2.264 tỉ đồng.
Ủi phẳng quả đồi: chuyện nhỏ ở Lâm Đồng
Tại Lâm Đồng, để phân lô xẻ nền, ngoài hiến đất làm đường, việc xẻ đồi bạt núi diễn ra khắp nơi. Bảo Lộc, Bảo Lâm, Di Linh, Lâm Hà, Đức Trọng... đều trở thành điểm nóng của việc thay đổi hiện trạng đất để mua bán bất động sản. Đáng nói, việc này diễn ra quy mô, có tổ chức.
Những dự án "nhiều không"
Khu đất được đặt tên Sun Valley (đường Tản Đà, xã Lộc Quảng, huyện Bảo Lâm) có thể xem là "công nghệ" thực hiện những dự án lậu trên nền đất từng là đồi chè cà phê chuyên canh.
Theo UBND xã Lộc Quảng, khu vực Sun Valley trước đây của người dân địa phương canh tác cà phê rồi được nhiều người khác mua lại. Sau đó, họ xin hiến đất làm đường, đấu nối với đường liên thôn 4 và thôn 6 đang được thi công.
Khu vực được giới mua bán đất gọi là "dự án" Sun Valley là một vùng đồi hơn 40ha đã bị san gạt tung tóe để phân lô. Địa hình đã bị biến đổi hoàn toàn ở đại dự án "lậu" này.
Tại đây, công trình kiên cố với bêtông cốt thép đang được xây dựng. Nhiều quả đồi trong phạm vi của dự án này đã bị xóa sổ. Nhân viên bán hàng đã quảng cáo khắp nơi, chào bán hơn 1.200 lô đất (tại Lâm Đồng, các dự án có phép chưa từng đầu tư dự án "lớn" tương tự - PV).
Các dự án lậu ở Bảo Lộc, Bảo Lâm có đặc điểm chung: không có giấy chứng nhận đầu tư dự án bất động sản, không được cấp phép thi công đường, không được cấp phép san gạt đất đai, không được phép đấu nối với đường giao thông hiện hữu...
Trong cùng một khu vực đường được gọi là "dự án" nhưng đất được phân nhỏ cho nhiều người cùng đứng tên.
Vứt bỏ cà phê làm "nhà sinh thái"
"Tại đường Phan Đình Phùng (phường Lộc Tiến) ngay dưới đường dây điện cao thế là một "dự án" chưa được đặt tên đã san gạt gần như hoàn chỉnh mặt bằng. Đất bị đào lên chở đi nơi khác, đường đất đỏ đã xuất hiện rõ rệt.
Quả đồi nằm ở khu đất hơn 10ha này đã bị san bằng dù chưa có bất kỳ một giấy phép nào cho phép chủ khu đất được cải tạo mặt bằng, thay đổi hiện trạng đất. Những người dân trong khu vực cho chúng tôi biết khu đất bị san ủi rầm rộ nhiều tháng liền và chỉ mới dừng gần đây khi hình hài một dự án phân lô xẻ nền hình thành.
Con suối đi ngang khu đất cũng bị san gạt đến tận mép nước. Mỗi khi mưa lớn, đất đỏ cuộn đổ về đỏ quạch. Đáng nói hơn, khu đất này nằm ở vùng trung tâm TP Bảo Lộc, cách Thành ủy, UBND TP Bảo Lộc không xa.
Đi theo tỉnh lộ 725, cách quốc lộ 20 khoảng 40km chúng tôi đến xã nghèo B’Lá (huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng). Cạnh một rừng thông lớn là khu "Làng sinh thái The Tropicana Garden" với 93 căn nhà tiền chế xây trên diện tích 2,9ha.
Khu đất này từng là đất trồng cà phê, sau khi UBND huyện Bảo Lâm điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất chuyển thành đất ở nông thôn và chủ đất cho san ủi phân lô.
Đầu năm 2022, đoàn kiểm tra của UBND tỉnh Lâm Đồng đã đến The Tropicana Garden và nhấn mạnh đây là dự án kinh doanh bất động sản núp bóng nhà ở cá nhân.
Việc xác định sai phạm ở đây đã được chỉ ra, tuy nhiên việc giao dịch mua bán các lô đất vẫn chưa bị ngăn chặn. Nhân viên kinh doanh ở đây cho chúng tôi biết các lô đất đã được bán qua tay nhiều lần.
"Chỉ có lô của chị Trang chủ dự án vẫn là F0. Nếu anh mua thì mua lô đó", nam nhân viên này nói.
Ủi rừng làm đường, có sao đâu!?
Cách đó không xa, ngay giữa khu rừng là một đồi cà phê đã bị cạo trọc. Quanh khu đất vẫn còn cà phê và rừng thông. Khu đất đã bị xẻ ngang xẻ dọc bằng đường nhựa. Tuy nhiên, đường chính dẫn vào khu vực này vẫn là đường đất đỏ dẫn xuyên qua rừng.
Một cán bộ ngành xây dựng tại địa phương bảo: "Không rõ quy hoạch được điều chỉnh kiểu gì mà đất xây dựng lại lọt vô giữa rừng, nơi chưa có hạ tầng dân cư".
Tại khu vực tiếp khách, các tư vấn viên giới thiệu về "dự án" nghỉ dưỡng này với hơn 70 lô được phân chia sẵn. Toàn bộ khu vực đang xây dựng và sắp được mở rộng, bán cho khách dạng đất nền là khoảng 7ha.
"Cò" đất nói với chúng tôi đây là The Tropicana Garden 2, mỗi căn được bán 3-4 tỉ. Sắp tới sẽ có thêm nhiều khu tương tự xung quanh.
Bất chấp UBND tỉnh Lâm Đồng đã yêu cầu dừng san gạt, làm đường nhưng quanh khu vực này chúng tôi ghi nhận việc san gạt quy mô lớn vẫn diễn ra. Đường nhựa vẫn được xây dựng mà không thấy bóng dáng cơ quan chức năng.
Điều làm chúng tôi bất ngờ nhất là cứ cách 1-2km lại có một đường bêtông lớn, là đường tắt xuyên rừng nối tỉnh lộ 725 xuống những khu vực đang san gạt, làm đường. Những người làm vườn trong khu vực cho biết các con đường bêtông vốn là đường mòn dân đi làm vườn, khi có những "dự án" thì đường xuyên rừng được mở to ra.
Theo UBND huyện Bảo Lâm, toàn bộ những con đường chúng tôi vừa nêu đều chưa có trong quy hoạch giao thông và những khu đất đang san ủi đều không có giấy phép.
Đua nhau san gạt làm đất nền
Ở các địa phương nêu trên tại Lâm Đồng có hàng trăm khu đất có diện tích từ 1ha trở lên đã và đang bị san gạt, cày xới. Đối với những khu có diện tích dưới 1ha thì không thể đếm xuể. Chỉ cần chạy dọc những con đường cũng có thể dễ dàng nhìn thấy cảnh tượng những mảng đồi trọc đang lấn át dần những mảng xanh.
Những khu bị san gạt không phép còn áp sát những khu rừng. Một cảnh tượng hỗn loạn chưa từng có trong lịch sử phát triển của nơi này.
