Trong khi thị trường bất động sản đang thiếu sản phẩm nhà ở, căn hộ chung cư bình dân thì lại thừa và tồn kho các sản phẩm cao cấp. Đã có nhiều ý kiến góp ý khác nhau về việc làm sao để giảm tồn kho lượng hàng này.
Chung cư: "ế" ở phân khúc cao cấp
Anh Xuân Huy, làm việc tại một tập đoàn công nghệ tại Hà Nội, cho biết vợ chồng anh dự tính đầu năm nay sẽ dùng toàn bộ số tiền giành dụm nhiều năm qua và vay mượn thêm trong gia đình để tìm mua một căn hộ chung cư khoảng 1,2-1,5 tỉ đồng. Nhưng dù đã tìm “đỏ mắt” khắp Hà Nội, anh chị vẫn không tìm được dự án nào có giá bán căn hộ hợp túi tiền của mình. Anh Xuân Huy cho hay phần lớn các dự án có hàng để bán là các dự án chung cư cao cấp có giá tiền từ 3 tỉ đồng trở lên.
| Bộ Xây dựng cho rằng, phải kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư mới các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án bất động sản cao cấp. |
Không chỉ anh Xuân Huy, rất nhiều người dân sinh sống tại Hà Nội cũng khao khát tìm mua nhà chung cư giá rẻ nhưng đều lắc đầu ngao ngán, vì loại nhà cần mua không có, trong khi loại nhà có bán lại không đủ tiền mua. Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho biết nếu lượng dự án nhà ở xã hội là một, thì lượng người đăng ký mua cao gấp vài chục lần.
Những thông tin ghi nhận thực tế nói trên cũng tương đồng với số liệu ghi nhận tình hình thị trường chung cư của Hội môi giới bất động sản Việt Nam. Theo đó, trong quí 1 vừa qua đối với các dự án nhà ở, tổng sản phẩm chào bán trên cả nước (gồm cả hàng tồn kho và hàng mới mở bán) đạt 53.236 sản phẩm. Trong đó số sản phẩm bán được chỉ đạt 7.641 (tỷ lệ sản phẩm được tiêu thụ là 14,3%). Lượng cung mới chào bán đạt 18.695 sản phẩm. Lượng hàng bán được từ các sản phẩm đã chào bán từ năm 2019 là 4.872 sản phẩm (lượng tồn của năm 2019 là 34.568 sản phẩm, phân khúc căn hộ cao cấp là phân khúc có tỷ lệ tồn kho lớn nhất).
Theo các chuyên gia bất động sản, sở dĩ quỹ đất còn ít nên khi các chủ đầu tư xin được đất thường muốn có lợi nhuận cao nên đã đầu tư vào sản phẩm cao cấp. Mà nhu cầu ở thực của người dân là các sản phẩm nhà ở bình dân – cung và cầu không gặp nhau. Chính vì vậy tồn kho mới tập trung ở sản phẩm nhà ở cao cấp.
Hiệp hội muốn tăng lượng nhà bán cho khách nước ngoài
Liên quan đến giải pháp cho vấn đề giảm tồn kho bất động sản cao cấp, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng: “Sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở bình dân thì có thể không cho người nước ngoài mua. Nhưng với sản phẩm nhà ở cao cấp thì Chính phủ có thể cho người nước ngoài mua tới 40 - 50% số căn hộ của dự án chứ không chỉ là mức 30% như quy định hiện hành”.
Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, việc nới rộng tỷ lệ người nước ngoài được mua nhà tại các dự án nhà ở thuộc phân khúc cao cấp sẽ góp phần tăng tính thanh khoản và giảm lượng hàng tồn kho trên thị trường.
Trên thực tế, cũng có chủ đầu tư cho biết anh có dự án thuộc phân khúc cao cấp tại Hà Nội và đã bán hết số lượng căn được phép bán cho người nước ngoài chỉ sau vài ngày. Nhưng với việc bán số lượng căn hộ còn lại lại rất chật vật, suốt mấy năm vẫn chưa bán hết hàng. Để giảm lượng hàng bất động sản cao cấp tồn kho, Hội môi giới bất động sản Việt Nam đề xuất Chính phủ xem xét phương án mở rộng tỷ lệ căn hộ trong các dự án nhà cao cấp dành cho người nước ngoài. Bởi phân khúc nhà ở cao cấp luôn là sự chọn lựa hàng đầu của khách nước ngoài muốn đầu tư hay đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam.
Bộ muốn "siết" giấy phép
Cũng liên quan đến vấn đề này, Bộ Xây dựng lại muốn siết lại các dự án bất động sản cao cấp để cân bằng cung-cầu. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở trung, cao cấp dư thừa trong khi rất thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp. Bộ Xây dựng cho rằng nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (giá từ 25 triệu đồng/một mét vuông trở lên) chỉ chiếm khoảng 20 - 30% và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn; nhu cầu phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/một mét vuông) chiếm đến 70 - 80% thị trường nhưng nguồn cung hiện nay lại đang thiếu.
Chính vì thực tế dư thừa nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị nên Bộ Xây dựng cho rằng, phải kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư mới các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án bất động sản cao cấp.
Bình luận về ý kiến nêu trên, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường, lại cho rằng việc “siết” chặt các dự án bất động sản tầm trung và cao cấp sẽ tạo ra sự cân đối cho thị trường và tránh được nguồn vốn đổ vào bất động sản quá lớn. Nhiều nước trên thế giới họ cũng có những biện pháp, quy định riêng để khống chế không cho dòng tiền dồn vào bất động sản vượt quá mức cho phép.
Theo ông Vũ Cương Quyết, Giám đốc điều hành Công ty cổ phần dịch vụ và địa ốc Đất xanh miền Bắc, Chính phủ nên để các doanh nghiệp vận hành theo quy luật thị trường và tự cân đối cung - cầu, không nên dùng mệnh lệnh hành chính để điều chỉnh. Bởi ông cho rằng doanh nghiệp bất động sản hoạt động kinh doanh đều phải nghiên cứu thị trường rất kỹ, từ đó đưa ra các sản phẩm phù hợp.
Trong trường hợp, doanh nghiệp đưa ra những sản phẩm cao cấp quá, tạo ra nhiều hàng tồn, thì bản thân doanh nghiệp đó sẽ tự bị đào thải. Việc “siết” cấp phép đầu tư mới cho các dự án bất động sản cao cấp, sẽ khiến những doanh nghiệp sở hữu những khu đất vàng, đắc địa lao đao. Bởi địa điểm này không thể xây nhà ở xã hội.
