Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm cho rằng: 'Nhiều đại gia đang kêu ca về nỗi sợ mang tên 'tính pháp lý' của thị trường bất động sản (BĐS), tuy nhiên, không ít ông trùm BĐS đã trở thành tỷ phú chỉ sau 1 đêm nhờ sự chênh lệch giá trị giữa khung giá đất với giá thị trường'.
"Cuộc đối thoại của những kẻ điếc"
LS Trương Anh Tú đánh giá: việc thành hay bại của các ông trùm BĐS ở Việt Nam hiện nay là do cơ chế pháp luật.
Vì thế, đã có rất nhiều người thua lỗ, nợ nần, thậm chí bị truy tố trước pháp luật nhưng cũng có không ít các triệu phú, đại gia sở hữu khối tài sản tỷ USD chỉ sau một đêm.
“Tôi lấy ví dụ về cơ chế thu hồi đất, nếu thực hiện thu hồi đất theo đúng quy định của Luật Đất đai thì chắc chắn không dễ dàng với các chủ đầu tư. Tuy nhiên, cơ chế thu hồi đất hiện nay cũng mang lại cơ hội rất lớn cho các đại gia BĐS, giúp họ thu bội tiền chỉ trong một thời gian ngắn”, ông Tú nói.
Phân tích sâu hơn về điều này, ông Trương Anh Tú cho biết, Luật Đất đai 2013 đã xác định cụ thể 2 cơ chế thu hồi đất. Một là thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Hai là thu hồi đất để thực hiện các dự án, công trình sản xuất kinh doanh của chủ đầu tư.
Mặc dù cơ chế thu hồi được quy định như vậy, nhưng việc triển khai trên thực tế lại bị lúng túng bởi sự không rõ ràng giữa thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thu hồi đất để phát triển kinh tế vì lợi ích thuần túy của chủ đầu tư.
Điều này khiến nhiều trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội mang bản chất vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng lại không được quy định trong luật như các dự án đầu tư theo hình thức BT, BOT… dẫn đến công tác thu hồi đất gặp nhiều khó khăn cũng như tạo kẽ hở dẫn đến thất thoát ngân sách và một số đối tượng trục lợi, tham nhũng.
Khi tham gia đàm phán, người dân muốn một mức giá bồi thường ở mức cao, còn chủ đầu tư lại muốn mức giá bồi thường ở mức rẻ mạt, dẫn tới sự bế tắc trong các cuộc đối thoại.
Trên thế giới, có một thuật ngữ để ám chỉ kết quả của các cuộc đàm phán có tính chất tương tự như trên là "cuộc đối thoại của những kẻ điếc", cuộc đối thoại về giá đất giữa chủ đầu tư và người dân cũng được ví như vậy. Không ai nghe ai và không ai chịu ai.
Chính vì sự bế tắc trong các cuộc đàm phán về mức giá nên việc thu hồi, bồi thường đất phải thực hiện theo cơ chế cưỡng chế và áp mức giá thu hồi theo khung của nhà nước với mức giá rất thấp.
Điều đáng nói là sau khi thực hiện thu hồi đất với khung giá rất thấp thì chủ đầu tư lại bán lại cho người dân với giá trên trời.
"Chính sự chênh lệch giá trị giữa khung giá đất với giá thị trường đã giúp nhiều ông trùm BĐS trở thành tỷ phú tỷ đô chỉ sau một đêm”, ông Tú nói.
Phải đảm bảo lợi ích người dân và doanh nghiệp BĐS
Theo luật sư Tú, hiện tượng nhiều doanh nghiệp bất động sản "than vãn" khó khăn với nhà nước vì "họ có tâm lý của những người thích kêu, vì cứ kêu là được cứu nên cứ kêu mãi".
Ông Tú cho rằng "trong kinh doanh, nguyên tắc để tồn tại và phát triển bền vững là phải bảo đảm được hài hòa lợi ích của các bên. Ứng xử trong các mối quan hệ đều phải bình đẳng, công bằng, ai cũng được lợi".
"Nhà nước phải đạt được những mục đích của nhà nước, người dân có được lợi ích của người dân, doanh nghiệp BĐS cũng phải bảo đảm được một phần lợi ích của mình.
"Không nên nghĩ rằng pháp luật sinh ra chỉ để phục vụ mình, hay chỉ vì một đối tượng nào đó, điều đó là rất không nên và không thể chấp nhận được", ông nói.
Theo ông, nhà nước nên xem xét cơ chế tính giá đất. "Đặc biệt phải lưu ý, ai sai phải xử lý người đó, nếu công tác quản lý làm không tốt thì phải xử lý người quản lý, không thể bắt người dân hay doanh nghiệp phải chịu. Tất nhiên, cũng cần phải nhìn lại phía doanh nghiệp trong quá trình thực hiện thu hồi đất có liêm chính, minh bạch hay không”.
“Nếu có trường hợp doanh nghiệp tự biến mình thành một phần trong việc thúc đẩy sự sai trái, tha hóa của một số cán bộ nhà nước trong quản lý đất đai dẫn tới hậu quả nghiêm trọng, phải xử lý hình sự thì đất đó phải được yêu cầu thu hồi lại và thực hiện đấu giá theo cơ chế thị trường”.
Ông Trương Anh Tú khẳng định: “Những than vãn của các đại gia BĐS ở điểm này cũng cần phải được nhìn nhận một cách toàn diện, không nhận định chủ quan theo ý kiến của một bên nào để phán xét”.
Đinh Tịnh
Theo Vietnam Finance
