Thống kê của Hiệp hội bất động sản TP. HCM, vào năm 2018, tỷ lệ nhà giá rẻ từ 400 triệu đồng đến 500 triệu đồng/căn còn 2% nhưng bước sang năm 2019 thì phân khúc này gần như không còn và năm 2020 cơ hội mua căn nhà giá rẻ trở nên quá xa vời. Với những người đi làm hưởng lương 15-20 triệu đồng/tháng, việc mua nhà trở thành bài toán quá khó.
Ước mơ sở hữu căn nhà chung cư không dễ dàng với người làm công ăn lương
Giá nhà vượt khỏi tầm tay người đi làm hưởng lương
Theo Nghị quyết số 954 về điều chỉnh mức giảm trừ gia cảnh thuế thu nhập cá nhân, do Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành, mức giảm trừ gia cảnh với người nộp thuế được điều chỉnh từ 9 triệu đồng/tháng lên mức 11 triệu đồng/tháng. Mức giảm trừ cho người phụ thuộc cũng được điều chỉnh tăng từ 3,6 triệu đồng lên 4,4 triệu đồng/tháng.
Nghị quyết có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2020 và áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2020. Như vậy những người đi làm hưởng lương từ 15- 20 triệu/tháng đã có cơ hội tiết kiệm nhiều hơn.
Tuy nhiên tốc độ tăng tiết kiệm không thể so được với tốc độ gia tăng của giá bất động sản trong thời gian qua. Một chuyên gia đã phân tích: nếu lấy mức lương 20 triệu đồng/tháng trừ chi phí ăn, ở, đi lại, y tế… thì một người độc thân chỉ có thể tiết kiệm tốt nhất bình quân 5- 10 triệu đồng/tháng. Nếu dùng khoản tiền tiết kiệm này gửi ngân hàng để có thêm tiền lãi, thì phải mất 22- 30 năm mới có thể mua được 1 căn hộ chung cư theo giá thị trường hiện nay.
Ảnh minh họa
Thực tế tốc độ tăng giá bất động sản luôn cao hơn việc tăng lương của người đi làm. Theo báo cáo quý I/2020 của Batdongsan.com.vn, hiện giá bán căn hộ tại TP. HCM trung bình là 40,3 triệu đồng/m2, tăng 2% so với quý IV/2020 (39,5 triệu đồng/m2).
Các dự án đang được tung ra thị trường giá thấp nhất cũng xấp xỉ 2 tỷ đồng/căn, dù nằm ở vùng ven Sài Gòn. Cụ thể, dự án Ascent Plaza trên đường Nơ Trang Long (phường 13, quận 12) được chủ đầu tư công bố giá bán từ 37 triệu đồng/m2. Theo đó, căn hộ 55m2 (1 phòng ngủ) đã có giá 2,03 tỷ đồng.
Một dự án khác trên đường Võ Văn Kiệt (quận Bình Tân) là Akari City có giá bán từ 32-36 triệu đồng/m2 (chưa tính thuế VAT). Như vậy một căn hộ rộng 70m2, nếu tính cả thuế VAT và phí bảo trì 2% thì giá bán lên đến khoảng 2,8 tỷ đồng.
Dự án Sky 89 An Gia (phường Phú Thuận, quận 7), công bố giá bán 38 triệu đồng/m2. Tính ra, căn hộ nhỏ nhất tại dự án – 55,5m2 (1 phòng ngủ) cũng đã có giá 2,1 tỷ đồng.
Nằm ở thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh (gần giáp với tỉnh Long An), dự án West Gate của Tập đoàn An Gia đang được chủ đầu tư rao bán với giá từ 34 triệu đồng/m2. Một căn hộ 59m2 ở dự án này có giá 2 tỷ đồng, còn căn 70m2 (2 phòng ngủ) cũng xấp xỉ 2,4 tỷ đồng. Những căn hộ 1 phòng ngủ ở quận 9, 12, Thủ Đức hay huyện Bình Chánh.… giá thấp nhất cũng cỡ 2 tỷ đồng.
Giải bài toán tài chính quá khó
GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, từng phân tích: thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.
Thực tế, mức lương cơ bản ở Việt Nam hiện nay còn quá thấp. Trong cơ cấu tiền lương chúng ta đã có quy định dành cho việc mua nhà nhưng thực tế lại không có. Với mức lương hiện tại thì việc xoay sở để đủ chi tiêu hàng ngày đã khó, chứ chưa nói đến việc có dư để sở hữu một căn hộ giữa các thành phố lớn.
Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - marketing Đại học Kinh tế TP. HCM, người Việt khó mua được bất động sản bằng tiền tích lũy vì giá đất tăng quá nhanh. Trong ba năm qua, giá đất tăng thấp nhất 1,5-2 lần và cao nhất 3-4 lần, nếu lấy trung bình là tăng gấp đôi.
Theo chuyên gia từ DKRA Vietnam, nếu lấy mức thu nhập của người trẻ khoảng 20 triệu đồng/tháng làm mốc thì giá nhà đất đã tăng gấp 4-5 lần thu nhập hàng năm. Như vậy, ngay cả người trẻ với mức lương ở mức khá cũng chỉ có thể mua nhà một tỷ đồng. Song bất cập lớn nhất hiện nay là TP. HCM không còn căn hộ giá 1 tỷ để phục vụ nhu cầu nhóm đối tượng này.
Chính các nhà kinh doanh bất động sản cũng không mặn mà với việc đầu tư vào căn hộ giá rẻ, do đặc thù của ngành bất động sản là thời gian để phát triển một dự án kéo dài, tăng gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp. Nếu phát triển nhà giá rẻ thì biên lợi nhuận thấp so với việc phát triển căn hộ cao cấp. Do vậy, các doanh nghiệp chú trọng phát triển dự án cao cấp nhiều hơn, dẫn đến lệch pha giữa hai phân khúc ngày càng nhiều.
Ảnh minh họa
Các chuyên gia còn cho rằng căn hộ giá rẻ vắng bóng trên thị trường là do doanh nghiệp không có quỹ đất để làm. Có hai yếu tố để làm căn hộ giá rẻ. Một là diện tích phải nhỏ. Hai là đơn giá bán căn hộ phải thấp. Nhưng cả hai yếu tố này hiện tại rất khó thực hiện.
Giải pháp tạm thời cho người trẻ có tài chính dưới 1,5 tỷ đồng là chấp nhận đi xa hơn một chút, ví dụ ở TP. HCM thì mua nhà tại các khu vực giáp ranh TP. HCM như Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai) hay Dĩ An (Bình Dương). Các khu vực này hiện đang có tốc độ phát triển khá tốt, hạ tầng kết nối thuận tiện với TP. HCM, nguồn cung căn hộ cũng khá dồi dào. Hiện các dự án ở những khu vực này có mức giá dao động khoảng 1 tỷ đồng/căn.
Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, sự cố gắng cải thiện thu nhập để mua được nhà của người trẻ là chưa đủ mà còn rất cần có những chính sách lớn từ phía nhà nước, để điều chỉnh thị trường.
Theo đó, nhà nước cần có chính sách tốt để khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản tham gia xây dựng nhà ở phân khúc giá rẻ, trung bình, vừa túi tiền, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp.
Đó có thể là chính sách giảm thuế sử dụng đất; đơn giản hóa các thủ tục đầu tư, kinh doanh; hỗ trợ lãi suất ngân hàng; đặc cách sử dụng quỹ đất đẹp với mục đích phát triển dự án vì cộng đồng…;
Bên cạnh đó, cũng cần có sự đồng hành của các ngân hàng thương mại với các gói tín dụng hợp lý dành cho người mua nhà. Nhà nước có thể khuyến khích các quỹ tín thác, quỹ tín dụng về nhà ở… như cách mà các nước Hàn Quốc, Nhật Bản đã áp dụng thành công, để người dân giải được “bài toán” tài chính khi mua nhà.
Bích Thủy
Theo Vietnam Finance
