Trên thế giới, bất động sản chiếm khoảng 60% trong tổng giá trị toàn bộ các loại hình tài sản (vàng, chứng khoán, bất động sản…). Nghịch lý là ở chỗ có rất ít người có khả năng tiếp cận và tham gia đầu tư bất động sản, đặc biệt là tại Việt Nam và trong khu vực Đông Nam Á. Bởi họ là những người tuy có thu nhập cao nhưng chưa đủ giàu để có vốn đầu tư bất động sản.
Thế rồi cuộc Cách mạng 4.0 đến đã khiến mọi thứ trở nên dễ dàng hơn, từ việc giúp bạn kiếm thêm thu nhập chỉ với một chiếc điện thoại thông minh, có thể đầu tư chỉ với 50.000 đồng và thậm chí có thể đầu tư một phần bất động sản.
Tuy nhiên, thời kỳ nào cũng vậy, nhập gia tùy tục–bạn phải trang bị cho mình một nền tảng nhất định trước khi bước vào một lĩnh vực nào đó, đặc biệt là đầu tư chứng khoán và bất động sản–để phòng tránh những rủi ro, những cơn sốt ảo trên thị trường.
Sau đây, chúng tôi xin gửi đến bạn 5 kinh nghiệm dành cho những người mới tập tành bước vào lĩnh vực đầu tư bất động sản.
Tip #1: Không nên vay ngân hàng để đầu tư bất động sản
Hiện nay, vay ngân hàng để đầu tư bất động sản đang là một phương án phổ biến nhưng lại mang tính rủi ro khá cao. Đặc biệt, khi lãi suất vay thế chấp tại các ngân hàng đã chiếm khoảng 12%. Mặc dù nhiều ngân hàng có mức lãi suất ưu đãi ban đầu thấp, nhưng về lâu dài cũng tăng lên ngất ngưởng.
Vì vậy, dù là vay ngân để mua nhà ở hay đầu tư bất động sản, chúng ta đều nên cân nhắc kỹ lưỡng vì lãi suất ngân hàng chính là yếu tố quan trọng. Bởi nếu bất động sản tăng trưởng tốt hay rủi ro bị đóng băng thì chúng ta vẫn buộc phải trả lãi suất 12% mỗi năm.
Trong trường hợp tốt, nghĩa là bất động sản lên giá khoảng 17-18%/năm, thì sau khi khấu trừ 12% lãi suất, chúng ta cũng chỉ còn lại khoảng 5-6%/năm. Như vậy, do lãi suất vay ngân hàng quá cao, khoản tiền lời từ đầu tư bất động sản thậm chí còn không nhiều bằng tiền lãi gởi tiết kiệm ngân hàng (khoảng từ 6,6-8,2%/năm). Còn trong trường hợp xấu, tức là bất động sản xuống giá hoặc đóng băng, chúng ta sẽ phải bán lỗ hoặc là gánh lãi suất ngân hàng trong một thời gian dài.
Giả sử bạn có ý định đầu tư bất động sản trị giá 10 tỷ, bạn có số vốn khoảng 3 tỷ và quyết định vay ngân hàng 7 tỷ. Với lãi suất vay 12%, bạn sẽ phải trả cho ngân hàng khoảng 1.2 tỷ/năm (tương đương 100 triệu/tháng). Đây là một khoản tiền không hề nhỏ. Chưa kể đến trường hợp với số tiền vốn 3 tỷ đó, nếu gửi tiết kiệm ngân hàng với mức lãi suất 7%/năm, bạn có thể nhận được khoản tiền lời 210 triệu/năm. Như vậy, chúng ta vừa mất 210 triệu tiền lời gửi tiết kiệm ngân hàng, vừa phải trả lãi suất cho ngân hàng như đã phân tích ở trên.
Tip #2: Lựa chọn những khoản đầu tư phù hợp với khả năng của bản thân
Khi mới bắt đầu đầu tư bất động sản, hãy thử sức với một khoản tiền nhỏ trước. Khi đó, bạn sẽ tập đầu tư vào những bất động sản nhỏ, vừa sức thay vì cố gắng chạy theo một dự án lớn chứa nhiều rủi ro.
Trong trường hợp số vốn của bạn khá nhỏ, không thể đầu tư để mua toàn bộ bất động sản, bạn có thể rủ bạn bè hoặc người thân trong gia đình đầu tư chung. Lưu ý là trong những thương vụ đầu tư chung như thế này, bạn cần phải chắc chắc là thủ tục pháp lý, tỉ lệ đầu tư, chia lời, khi nào mua và khi nào bán,… đều phải rõ ràng. Nếu không sẽ dẫn đến những hiểu lầm, xích mích không đáng có sau này.
Hoặc, nếu không muốn đầu tư chung với bạn bè và người thân, bạn có thể chọn phương án sử dụng các nền tảng đầu tư bất động sản như RealStake. Là một phần của nền kinh tế chia sẻ, nền tảng này cho phép bạn chia sẻ quyền sở hữu, lợi nhuận và lợi ích kinh tế từ một bất động sản cùng với những người khác. Khoản đầu tư của bạn được ngân hàng bảo lãnh và vẫn đảm bảo lợi nhuận tối thiểu trong 2 năm đầu nếu có trường hợp xấu xảy ra. Trong trường hợp bất động sản tăng giá tốt thì lợi nhuận có khả năng cao hơn nhiều.
Tip #3: Phân biệt các loại bất động sản, “dự án” vs. “bất động sản đã hoàn thành”
Bất động sản bảo gồm rất nhiều sản phẩm và phân khúc khác nhau, ví dụ như đất nền, nhà phố, căn hộ, biệt thự, nhà xưởng, đất nông nghiệp… Trong đó, đất nền là loại bất động sản mang tính rủi ro nhưng cũng mang lại cơ hội sinh lời cao nhất. Tiếp đến là nhà phố rồi mới đến căn hộ. Trong đó, có hai dạng căn hộ: dự án đang thi công và dự án đã hoàn thành. Mỗi dạng căn hộ sẽ có ưu điểm và nhược điểm khác nhau.
i. Bất động sản đã hoàn thành
Các bất động sản đã hoàn thành được đánh giá là những bất động sản an toàn, với mức lợi nhuận ước tính khoảng 10-15%. Ngoài ra, chúng ta có thể kiếm tiền từ bất động sản thông qua các hình thức cho thuê (ngắn hạn hoặc dài hạn), ví dụ như nhà nghỉ Airbnb, căn hộ dịch vụ,…
Tuy nhiên, điểm trừ của các bất động sản đã hoàn thành là bạn phải chịu thêm chi phí bảo trì, hoặc đầu tư thêm tiền sửa sang, trang trí nội thất nếu muốn cho thuê.
ii. Bất động sản đang thi công
Mặt khác, các dự án bất động sản đang thi công được xem là một dạng đầu tư lợi nhuận cao, với mức lợi nhuận ước tính là trên 25%. Đặc biệt, vì chưa hoàn thành nên chủ đầu tư cho phép bạn được trả góp theo tiến độ. Ví dụ, dự án có giá 10 tỷ, và có thể trả góp trong vòng 2-3 năm. Theo đó, bạn phải trả khoảng 30% cho năm đầu tiên, tức là 3 tỷ. Cũng trong vòng một năm đó, giá trị bất động sản tăng 10%, tương đương 1 tỷ, tức là bạn lời 33%.
Điểm trừ của hình thức đầu tư dự án đang thi công là những rủi ro khi chủ đầu tư gặp khó khăn. Vì vậy, chủ đầu tư là một yếu tố khác cần phải cân nhắc. Hãy chọn những chủ đầu tư có uy tín, nguồn vốn mạnh và rõ ràng về mặt pháp lý.
iii. Vị trí của bất động sản
Ngoài ra, khi mua bất động sản, vị trí cũng đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Hãy cân nhắc, chọn lựa những bất động sản tọa lạc tại các khu trung tâm, vì vị trí này thường không mất giá. Hoặc nếu chủ đầu từ gặp khó khăn thì bạn cũng có thể dễ dàng bán lại.
Tip #4: Chắc chắn là pháp lý bất động sản tốt
Để tránh những rủi ro không đáng có, trước khi đưa ra quyết định đầu tư, bạn cần phải kiểm tra pháp lý bất động sản. Cụ thể là các loại giấy tờ như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn khu dự án (có thể gồm nhiều sổ gộp lại, quy hoạch 1/500).
Đối với các dự án đang thi công, bạn phải kiểm tra Giấy thông hành của bất động sản, bao gồm văn bản thông báo dự án đủ điều kiện bán nhà do Sở Xây dựng cấp phép và chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.
Nếu đầu tư vào mô hình mua chung trên các website hoặc ứng dụng thì bất động sản sẽ do công ty đứng tên. Vì vậy, bạn nên kiểm tra xem khoản đầu tư của mình có được ngân hàng bảo lãnh hay không.
Ngoài ra, dù có đủ tiền thanh toán, bạn vẫn có thể chủ động vay ngân hàng để được kiểm tra pháp lý miễn phí. Nghiệp vụ của ngân hàng về pháp lý rất chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua, giúp họ loại trừ nợ xấu (những dự án có vấn đề hoặc tiềm ẩn rủi ro).
Tip #5: Tự mình làm nghiên cứu và luôn luôn đặt câu hỏi “Tại sao?”
Hãy chủ động tự mình làm nghiên cứu từ nhiều nguồn, và tham khảo các công ty tư vấn bất động sản khác nhau để chắc rằng mình không bị các chủ đầu tư “thét giá”. Ngoài ra, khi nghe người khác nhận định rằng đây là một bất động sản tốt, hãy luôn đặt câu hỏi tại sao, yếu tố nào khiến cho bất động sản này tốt? Đừng chỉ lắng nghe ý kiến chủ quan và vội vàng đi đến quyết định đầu tư.
Minh Ng/Vietcerecta
