Những ngày vừa qua, ngoài việc xoay xở trích nguồn dự phòng để đảm bảo cho khoảng 20 nhân sự thuộc công ty truyền thông nho nhỏ của mình vẫn được nhận lương và không rơi vào cảnh thất nghiệp, chị Trần Thùy Linh (Phú Nhuận, TPHCM) còn lo lắng liệu có tiếp tục được chủ đầu tư của một dự án căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) tại Nha Trang chi trả lợi nhuận như cam kết hay không.
Chị Linh đã đầu tư 2 căn condotel tại thành phố biển miền Trung và nỗi lo lắng của chị cũng tương tự như hàng chục ngàn khách hàng cá nhân mua condotel trên khắp cả nước. Nỗi phiền muộn của các nhà đầu tư cá nhân này không phải vô cớ, khi những ngày gần đây, trên các diễn đàn, có nhiều ý kiến phân tích rằng trong bối cảnh khó khăn do dịch Covid-19, một số doanh nghiệp bất động sản có thể cắt giảm hoặc thậm chí là không thực hiện cam kết lợi nhuận theo hợp đồng đã ký kết với khách hàng mua sản phẩm này.
Hiện nay, với tình trạng “đóng băng” của ngành du lịch vì Covid-19, khoảng 30.000 căn hộ du lịch (codotel) trên cả nước đang trong tình trạng không có khách thuê để sử dụng. Như vậy, có đến vài chục ngàn chủ đầu tư thứ cấp như chị Linh đang "đứng ngồi không yên" vì không biết họ có được nhận khoản lợi nhuận của năm nay, như cam kết của các doanh nghiệp bất động sản đưa ra trong hợp đồng mua bán codotel, hay không.
Cơ sở để "kích hoạt" tình trạng bất khả kháng trong thỏa thuận
Condotel là sản phẩm bất động sản du lịch được các doanh nghiệp bất động sản đầu tư rồi bán cho khách hàng (chủ đầu tư thứ cấp). Người mua codotel ký kết hợp đồng cho phép doanh nghiệp bất động sản vận hành và cho thuê hộ sản phẩm này, với mức cam kết lợi nhuận trả hàng năm theo thỏa thuận.
Trao đổi với TBKTSG Online, chuyên gia bất động sản Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19, các doanh nghiệp đầu tư codotel có thể kích hoạt điều khoản bất khả kháng đối với cam kết lợi nhuận cho sản phẩm condotel.
Ông Võ cho rằng đối với sản phẩm condotel, dù trước đó chủ đầu tư dự án cam kết trả tỷ lệ lợi nhuận là bao nhiêu cho nhà đầu tư thứ cấp đi chăng nữa thì trong hoàn cảnh dịch bệnh diễn ra, nhà đầu tư có thể nêu nguyên nhân do tình trạng bất khả kháng nên sẽ không trả được lợi nhuận như cam kết trong một số tháng nhất định. Trên thực tế, do không có khách hàng thuê condotel để nghỉ dưỡng, chủ đầu tư không có doanh thu, mức lợi nhuận cam kết có thể đưa về mức zero.
“Tuy nhiên, doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải nói rõ đến khi nào cam kết được thực hiện. Ví dụ, như vài tháng sau khi dịch bệnh Covid-19 đã được dập tắt. Bởi, cũng cần một khoảng thời gian nhất định để du lịch có thể khôi phục,” ông Võ nói.
Vẫn theo ông Đặng Hùng Võ, với hàng loạt tác động gây thiệt hại lớn tới nền kinh tế toàn cầu, Covid-19 có thể được coi là một điều bất khả kháng vẫn được đề cập trong các hợp đồng giao kết. Bởi dịch bệnh Covid-19 là vấn đề của toàn thế giới chứ không chỉ riêng Việt Nam. Do đó, hai bên (chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư thứ cấp) có thể tự hiểu với nhau rằng đây là trường hợp bất khả kháng.
Vị chuyên gia này phân tích, căn cứ theo Bộ Luật Dân sự 2015 với các quy định về trường hợp bất khả kháng các bên có thể bàn thảo, đưa ra phương án hợp lý trong hoàn cảnh hiện nay. Không cần thiết phải có văn bản quy định, cho phép thì mới kích hoạt điều khoản này. Khoản 1 Điều 156 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định sự kiện bất khả kháng là những sự kiện xảy ra ngoài ý chí của con người khiến chúng ta không thể lường trước và khắc phục được, mặc dù đã áp dụng các biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép. Với những tác động của Covid-19, hai bên ký hợp đồng phải coi rằng đây là trường hợp bất khả kháng khiến một số điều khoản không thực hiện được.
Cùng chung quan điểm nêu trên, luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way (Hà Nội) trong cuộc trao đổi với TBKTSG Online, cho rằng có thể kích hoạt điều khoản bất khả kháng trong cam kết lợi nhuận đối với sản phẩm condotel.
Ông Hồi cho hay, bất khả kháng là điều khoản được quy định phổ biến trong các hợp đồng để tránh trường hợp một hoặc các bên phải chịu trách nhiệm hoặc tổn thất khi xảy ra các sự kiện bất thường hoặc phát sinh các tình huống ngoài tầm kiểm soát.
Điều 156 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định: “Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”.
Từ quy định nêu trên, ông Hồi cho biết, để xác định một sự kiện có được coi là bất khả kháng hay không phải căn cứ vào 3 yếu tố sau: phải là sự kiện xảy ra một cách khách quan; phải là sự kiện không thể lường trước được tại thời điểm giao kết hợp đồng nhưng xảy ra sau thời điểm này; sự việc xảy ra không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng các biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép.
“Khi xác định sự kiện bất khả kháng xảy ra thì bên vi phạm hợp đồng được hưởng quyền miễn trừ trách nhiệm dân sự (trách nhiệm bồi thường thiệt hại),” ông Hồi nói
Khi có đầy đủ các điều kiện chứng minh có sự kiện bất khả kháng như đã phân tích nêu trên, ông Hồi cho hay bên bị ảnh hưởng bởi sự kiện bất khả kháng sẽ được: miễn trách nhiệm nếu nghĩa vụ không được thực hiện, không được thực hiện đầy đủ hoặc không được thực hiện đúng do sự kiện bất khả kháng gây ra; được kéo dài thời hạn thực hiện hợp đồng nếu việc thực hiện hợp đồng bị chậm trễ do sự kiện bất khả kháng; nếu sự kiện bất khả kháng kéo dài hoặc gây ra hậu quả nghiêm trọng dẫn đến việc thực hiện hợp đồng sẽ không có lợi cho các bên thì các bên có thể chấm dứt việc thực hiện hợp đồng.
 |
| Khi xảy ra sự kiện bất khả khảng, doanh nghiệp cần nhanh chóng thông báo với bên đối tác về những khó khăn trong quá trình thực hiện hợp đồng (cụ thể là mua bán condotel). Ảnh minh họa: TTXVN |
Giải pháp để giảm thiểu yếu tố gây tranh cãi trong hợp đồng
Trong thời điểm dịch bệnh Covid-19 có những diễn biến khó lường như hiện nay, tầm quan trọng của điều khoản bất khả kháng càng thể hiện rõ. Việc có những thỏa thuận về yếu tố này ngay từ khi giao kết hợp đồng sẽ giúp giảm thiểu tối đa những tranh chấp do một bên không thực hiện được nghĩa vụ đã cam kết bởi yếu tố bất khả kháng tác động. Do đó, luật sư Lê Văn Hồi cho rằng khi giao kết hợp đồng, điều khoản về bất khả kháng là điều khoản quan trọng cần được các bên thống nhất làm rõ.
Theo ông Hồi, vì pháp luật hiện nay đưa ra khái niệm sự kiện bất khả kháng bằng các định nghĩa. Nên có thể dẫn đến bất đồng quan điểm liên quan đến việc xác định trường hợp được xem là bất khả kháng. Chính vì vậy, khi soạn thảo hợp đồng các bên cần có điều khoản về sự kiện bất khả kháng và nghĩa vụ thông báo của bên vi phạm do sự kiện bất khả kháng.
Để tránh việc tranh cãi về điều khoản bất khả kháng, ông Hồi tư vấn: “Khi soạn thảo hợp đồng, các bên có thể thống nhất đưa ra định nghĩa về sự kiện bất khả kháng là gì, liệt kê ra toàn bộ các trường hợp được xem là bất khả kháng có thể xảy ra, quyền và nghĩa vụ của các bên khi xảy ra sự kiện bất khả kháng...”
Để đảm bảo quyền lợi của mình, Giám đốc Công ty Luật My Way cho rằng khi xảy ra sự kiện bất khả khảng, doanh nghiệp cần nhanh chóng thông báo với bên đối tác về những khó khăn trong quá trình thực hiện hợp đồng; đưa ra đề xuất đàm phán lại hợp đồng đối với phần nghĩa vụ có thể không thực hiện được do dịch Covid-19.
Trong trường hợp hợp đồng không quy định rõ ràng về điều khoản bất khả kháng, doanh nghiệp cần phải có bằng chứng chứng minh được các yếu tố cấu thành của sự kiện bất khả kháng.
Ông Hồi cũng cho rằng, trong bối cảnh dịch bệnh như hiện nay, điều khoản về bất khả kháng nên được cân nhắc áp dụng trong các hợp đồng giao kết nhằm khắc phục phần nào khó khăn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, cũng cần có sự cân bằng về yếu tố lợi ích giữa các bên liên quan, bởi khi đã áp dụng điều khoản này, bên còn lại ban đầu không bị ảnh hưởng cũng sẽ phải chia sẻ rủi ro và thiệt hại với bên bị ảnh hưởng.
