"Rõ ràng những cơn đại khủng hoảng kinh tế như năm 2008, hàng loạt đại gia nếu sử dụng đòn bẩy tài chính quá mạnh ở bất động sản cũng phải sụp đổ."
Dịch COVID-19 đã bất ngờ phủ bóng đen lên toàn bộ các phân khúc của thị trường bất động sản trong ngắn hạn. Trong đó, bất động sản cho thuê chịu tổn thất nặng nề, hàng loạt mặt bằng cho thuê tại khối đế tòa nhà cao tầng và nhà phố kể cả căn hộ chung cư cũng bị khách thuê trả lại.
Theo báo cáo của JLL, việc đánh giá tác động trực tiếp của dịch bệnh là tương đối dễ thấy khi dựa trên số sự kiện bị hủy bỏ, các văn phòng và nhà máy tạm đóng cửa, cũng như trước việc cách li và hạn chế đi lại và những tác động gián tiếp vẫn chưa được thể hiện đầy đủ.
Điều này đang khiến các nhà đầu tư bất động sản cho thuê đứng trước nguy cơ thiếu hụt dòng tiền trong ngắn hạn, thậm chí còn khó khăn hơn do những hệ luỵ của dịch bệnh để lại. "Tác động của dịch bệnh có thể sẽ tiếp tục ảnh hưởng thị trường bất động sản trong nhiều năm tới và sẽ mất một thời gian để đạt được sự phục hồi hoàn toàn", JLL nhấn mạnh.
Nhà đầu tư đi vay, nhà đầu tư BĐS cho thuê đang ngồi trên đống lửa
Theo khảo sát, hầu hết các hoạt động cho thuê đều chỉ đạt tỉ suất lợi nhuận rất thấp. Thay vào đó, các chủ nhà kì vọng nhiều hơn vào việc giá nhà tăng giá theo thời gian.
Chẳng hạn như đối với nhà phố cho thuê, một số trường hợp cho thuê với giá 300 triệu/tháng, mức giá này thoạt nghe qua có vẻ cao ngất ngưỡng nhưng nhưng giá thị trường của căn nhà có thể lên đến hơn 100 tỉ đồng. Theo đó, tỉ suất sinh lời chỉ khoảng 2-4% giá trị đầu tư.
Theo chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển, thứ nhất, "những người mua căn hộ rồi cho thuê lại hầu hết đều là những người có điều kiện dư dả.
Trước đây, họ lựa chọn bất động sản là lĩnh vực đầu tư siêu lợi nhuận và bền vững. Bây giờ gặp giai đoạn khủng hoảng, họ phải gánh chịu và xem đó là vấn đề rủi ro của kinh doanh."
Đối với những căn nhà thuộc loại hình nhà phố thương mại muốn cho thuê được cũng phải có giá thị trường trên 10 tỉ đồng. Theo đó, khi vay ngân hàng, người đi vay phải có tối thiểu 30% giá trị tài sản, tương đương khoảng 3 tỉ đồng.
"Thông thường, nếu căn nhà có giá trị thị trường 20 tỉ đồng thì ngân hàng chỉ định giá 15 tỉ đồng và cho vay 70% của 15 tỉ đồng đó, tức khoảng 10,5 tỉ đồng. Như vậy, với căn nhà 20 tỉ đồng, cuối cùng khách hàng cũng chỉ vay được 50%.
Do đó, hầu như không có chuyện nhà đầu tư thấy hình thức cho thuê căn hộ quá hấp dẫn, để rồi đi vay ngân hàng mua căn hộ cho thuê lại", ông Hiển phân tích.
Thứ hai, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng "những người đã mua căn hộ thường là những người đầu tư vào tài sản lâu dài với niềm tin bất động sản chỉ cần giữ và sẽ tăng giá."
Theo kinh nghiệm và quan sát của TS. Đinh Thế Hiển, "những nhà đầu tư này đều là những người kinh doanh, có trường hợp có doanh nghiệp riêng nên họ sẽ không bỏ hết trứng vào một giỏ.
Bởi lẽ, lãi suất ngân hàng luôn thấp nhất trong chi phí cơ hội. Khi nhà đầu tư vay được ngân hàng, họ thường mua 2-3 căn để tối đa hóa giá trị đầu tư.
Trong khi đó, nếu không có nguồn thu từ tiền cho thuê như hiện nay, những nhà đầu tư này vẫn có nguồn tiền bù đắp từ việc kinh doanh."
Lo tác động kép của dịch bệnh
Theo TS. Đinh Thế Hiển chia sẻ, "những nhà đầu tư cân đối được tài sản, chẳng hạn như nắm giữ một lượng tiền mặt gửi tại ngân hàng thì sẽ không gặp khó khăn trong giai đoạn này.
Ngược lại, nếu nhà đầu tư tối đa hóa tài sản bằng cách chuyển hết vốn vào bất động sản thì rõ ràng, những nhà đầu tư đó có thể rất kẹt vốn.
Thực tế, có những trường hợp kẹt đến nỗi người bình thường không thể hình dung được. Có những nhà đầu tư sở hữu tài sản hàng trăm tỉ đồng nhưng đến lúc kẹt, vài chục triệu đồng họ cũng không có."
Thật không may, dịch COVID-19 đang ảnh hưởng lớn đến hầu hết thành phần kinh doanh, khó khăn trong các hoạt động kinh doanh khác của chủ nhà đang khiến dòng tiền bị tắc nghẽn đang gây sức ép lớn lên những nhà đầu tư dùng đòn bẫy tài chính đầu tư vào các căn hộ cho thuê.
"Rõ ràng những cơn đại khủng hoảng kinh tế như năm 2008, hàng loạt đại gia nếu sử dụng đòn bẩy tài chính quá mạnh ở bất động sản cũng phải sụp đổ.
Không phải ngẫu nhiên mà những năm 2011-2012, nhiều đại gia ngân hàng phải rời khỏi nhà băng và chấp nhận bán đứt công ty. Họ là những người đầu tư bất động sản rất mạnh và hầu như không ai tin rằng có lúc họ phải bán đi các bất động sản rất có giá trị để cấn trừ các khoản nợ.
Không chỉ có các nhà đầu tư căn hộ dịch vụ cho thuê, dịch bệnh còn tác động rất mạnh đến những người dùng đòn bẩy lớn trong việc vay ngân hàng để đầu tư bất động sản", TS. Đinh Thế Hiển nhận định.
Khi khủng hoảng xảy ra, nhà đầu tư nào cũng cần tiền nên việc bán bất động sản sẽ rất khó. "Tài sản của nhà đầu tư có thể có giá trị hàng trăm tỉ đồng nhưng nếu toàn bộ giá trị này đều từ đi vay thì với tình hình khó khăn như hiện nay, họ không trả được ngân hàng. Những chuyện như siết nợ, giảm giá bất động sản theo đó có thể xảy ra", TS Đinh Thế Hiển dự đoán.
