Cùng phát triển những mô hình bất động sản có cam kết lợi nhuận cao, nhưng nhà trọ Tiến Phát có những khác biệt so với địa ốc Alibaba.
Ít tiền, thiếu hiểu biết, ham lợi nhuận cao dễ “sập bẫy” Địa ốc Alibaba
Chiêu bán đất siêu rẻ, bẫy lợi nhuận khủng của Địa ốc Alibaba đã khiến hàng nghìn người sập bẫy. Việc mua đất nông nghiệp vị trí xa, diện tích lớn dễ đánh lừa khách hàng về sự hoành tráng của dự án. Đất càng nằm ở xa, giá thành càng thấp nhưng khách hàng túi tiền eo hẹp lại tưởng hời vì mua được giá "mềm" giữa thời giá đất leo thang.
Luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group chia sẻ với báo chí, công thức của Alibaba là cam kết lợi nhuận kèm theo quyền sử dụng đất và ponzi tài chính. Lợi nhuận được cam kết lên đến 28%. Đất hiện hữu là do người dân ủy quyền cho Alibaba vẽ dự án trái luật để bán giá siêu rẻ.
Khi Ponzi tài chính, Alibaba dùng chiêu huy động vốn theo phương pháp lấy tiền người này để trả cho người khác – một hình thức đa cấp. Sale bằng mọi giá mời gọi người mua xuống tiền đặt cọc và thu tiền theo tiến độ tự Alibaba đặt ra. Đội ngũ nhân viên hùng hậu bán đất theo công thức người mua đầu (F1) biết mình mua sản phẩm bất động sản có rủi ro về pháp lý vẫn tiếp tục bán đi cho người khác (F2, F3...).
Luật sư Lộc cho biết, vòng tròn giao dịch đa cấp của Alibaba tạo nên một "từ trường" mạnh hút khách hàng lao vào mua nền đất. Quả bom nổ chậm cứ chuyền tay từ người này sang người kia. Người mua sau suy nghĩ đơn giản, chỉ cần không lỗ không mất tiền, lại có lãi thì dại gì không đầu tư nên hồ sơ khách mua nền đất cứ thế tăng dần.
Theo Cơ quan cảnh sát điều tra, bước đầu xác định có hơn 6.700 người giao dịch tại 40 dự án "ma" của Địa ốc Alibaba với số tiền lên đến hơn 2.500 tỷ đồng. Hiện cả ba anh em Luyện, Lĩnh, Lực đều đã bị tạm giam và khởi tố về hành vi Lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Các chuyên gia cho rằng địa ốc Alibaba hút khách bằng cái bẫy chi phí đầu tư rẻ chỉ 200-300 triệu đồng một nền, nhưng lãi khủng. Có 2 nguyên nhân khiến lãnh đạo địa ốc Alibaba “sa lưới” là bán sản phẩm không có thật (dự án ma, không đủ điều kiện giao dịch) và không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận quá cao, khiến khách hàng phải tố cáo, kiện tụng khắp nơi.
Nhà trọ Tiến Phát không đi vào “vết xe đổ” của địa ốc Alibaba?
Điểm khác biệt của nhà trọ Tiến Phát đầu tiên là nhà trọ có hiện hữu hoặc đang triển khai, không vướng mắc về vấn đề ra giấy chủ quyền cho khách hàng như địa ốc Alibaba. Đây điểm mạnh về mặt pháp lý giúp nhà trọ Tiến Phát không đi vào “vết xe đổ” của địa ốc Alibaba.
Về cam kết lợi nhuận, tính khả thi trong mô hình kinh doanh của nhà trọ Tiến Phát, nhà đầu tư cần phải xem xét lại qua báo cáo tài chính của công ty trong những năm vừa qua.
Bên cạnh đó, các chuyên gia khuyến cáo, cam kết lợi nhuận chỉ chắc ăn khi có ngân hàng đứng ra bảo lãnh việc chi trả. Còn trường hợp không có ngân hàng bảo lãnh thì không ít trường hợp các đại gia bất động sản vốn hàng ngàn tỷ vẫn mất khả năng chi trả lợi nhuận như cam kết. Điều này xảy ra rất phổ biến ở các dự án condotel trước đây, dù mức chi trả lợi nhuận cam kết chỉ từ 8%-12%/năm.
Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần lưu ý 5 vấn đề liên quan đến mô hình nhà trọ cam kết lợi nhuận.
Thứ nhất, về phương án huy động vốn, nếu doanh nghiệp đã chứng minh được mô hình hoạt động hiệu quả trên thực tế thì hoàn toàn có thể vay vốn ngân hàng với lãi suất chỉ khoảng 12%. Tại sao phải huy động vốn của khách hàng với mức cam kết lợi nhuận phải trả cao hơn nhiều?
Thứ 2, về uy tín, năng lực doanh nghiệp, khách hàng cần kiểm tra xem doanh nghiệp này có tài sản thực không hay chỉ huy động vốn của nhà đầu tư cá nhân để phát triển. Các khu trọ của đơn vị này triển khai có thực sự hiệu quả hay không?
Thứ 3, về phương án xử lý trong trường hợp phát sinh ngoài thỏa thuận ban đầu. Ví dụ doanh nghiệp mất khả năng trả lãi theo hợp đồng thì xử lý ra sao, nhà đầu tư làm sao để đòi? Nếu nhà đầu tư muốn rút lại tiền khi chưa đến hạn 30 tháng thì có bị phạt hay không?
Thứ 4, về tiềm năng thực sự của phân khúc nhà trọ, đây là phân khúc đã phát triển từ vài chục năm qua, không có gì mới mẻ. Nếu 36% lợi nhuận mà nhà đầu tư tham gia được trả là con số khả thi thì đây sẽ là mô hình đầu tư cực kỳ hấp dẫn. Vậy “món hời” này liệu có đến lượt những nhà đầu tư non kinh nghiệm và ít tiền hay không? Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản có vốn hàng ngàn tỷ nhưng lợi nhuận mỗi năm cũng chỉ trên dưới 15%. Nếu có mô hình lợi nhuận cao như vậy thì lẽ nào các đại gia bất động sản lại không nhìn thấy?
Thứ 5, về nguy cơ bị biến tướng theo kiểu “Ponzi”, đây là mô hình huy động vốn vào mô hình kinh doanh không mạng lại lợi nhuận cao như quảng cáo, mà chủ yếu lấy tiền huy động từ người này chi trả lợi nhuận cho người khác. Nhà đầu tư cần đặt câu hỏi phải chăng lợi nhuận thực của nhà trọ đã bị “thổi phồng” lên để hút nhà đầu tư tham gia và tiền được chi trả cũng chỉ là “lấy mỡ nó rán nó”?
Ngoài ra, việc doanh nghiệp đứng ra huy động vốn số tiền bao nhiêu có tương ứng với số phòng hay không. Nếu doanh nhiệp có 3.000 phòng trọ mà huy động vốn thành 6.000 suất đầu tư 50 triệu/phòng thì có cách nào để xác minh hay không? Nếu rủi ro doanh nghiệp phá sản thì khách hàng sẽ còn lại gì ngoài cái xác nhà trên đất thuê?
Mặt khác, các chuyên gia cũng khuyến cáo, tuổi thọ của nhà tiền chế không cao, làm nhà trọ quy mô lớn trên quy hoạch đất ở bị hạn chế về mật độ xây dựng theo quy định… Ở quy mô lớn đầu tư trên 20 tỷ, mô hình này gặp nhiều rủi ro, kể cả việc phải lập dự án đầu tư theo Luật kinh doanh Bất động sản. Đó là những lý do khiến nhà trọ chỉ phù hợp với đầu tư nhỏ lẻ. Các chuyên gia cảnh báo, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng với “bánh vẽ” lợi nhuận mà tham gia “canh bạc” có nhiều rủi ro không kiểm soát được.
Thiên Long/Đô Thị Mới
Nguồn: https://dothi.reatimes.vn/toancanh/nha-tro-tien-phat-mo-hinh-moi-khac-biet-dia-oc-alibaba--20201231000002755.html
