Để có cái nhìn toàn diện về mặt luật pháp, tôi muốn làm rõ một số vấn đề như sau:
Thứ nhất: Tòa án dựa vào căn cứ nào, để tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng đất, mà các bên đã ký kết với nhau từ 2002.
Theo quy định của Luật đất đai năm 1993 không có quy định về việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được chứng thực hoặc công chứng. Đến năm 1995 thì Bộ Luật Dân sự 1995 có quy định hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được chứng thực hoặc công chứng nhà nước.
Luật đất đai 2003, 2012 thì việc chuyển nhượng đất phải được lập bằng văn bản và phải được chứng thực, công chứng. Như vậy dù các bên có viết giấy tay mua bán với với nhau, và đây không phải là hình thức được pháp luật quy định là phải chứng thực hoặc công chứng theo quy định.
Thứ hai: Hậu quả pháp lý của việc tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu, sẽ được giải quyết như thế nào?
Theo quy định tại Điều 117, 119, 131 thì các bên khôi phục lại hiện trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Theo như quy định này, thì lúc này người mua đất phải trả lại đất cho người bán, đồng thời người bán phải trả lại tiền cho người mua và bồi thường thiêt hại nếu có lỗi trong việc này.
Như vậy, liệu tất cả các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ sau 1993 đến nay, nếu các bên lập bằng giấy tay, liệu có thể bị tuyên vô hiệu?
Về vấn đề này, chúng ta cần phải quay lại bản chất của các giao dịch này:
Giao dịch này là giao dịch thuận mua vừa bán, người mua có nghĩa vụ thanh toán đủ số tiền mua, người bán có nghĩa vụ giao đất khi người mua thanh toán đủ hoặc theo thỏa thuận của các bên. Khi người mua thanh toán đủ hoặc theo thỏa thuận khi họ thanh toán 1 phần tiền, thì người mua vẫn được xác lập quyền sử dụng đất.
Như vậy, về mặt ý chí chủ quan, người bán đồng ý chuyển giao quyền sử dụng đất cho người mua kể từ thời điểm người mua thanh toán đủ tiền hoặc theo nội dung các bên thỏa thuận (một phần tiền). Vậy tại sao khi giao dịch này đã hoàn tất theo thỏa thuận, mà vì vi phạm về mặt hình thức, thì lại bị tuyên vô hiệu, liệu nó có khách quan và đảm bảo sự công bằng hay không?
Tìm câu trả lời cho vấn đề này trong hệ thống pháp luật sẽ là mấu chốt của vấn đề. Tôi nhận thấy rằng, pháp luật Việt Nam cũng không phải là ngoại lệ, khi không tuân thủ bản chất và nguyên tắc chung của các giao dịch dân sự này. Theo đó, để giúp giải quyết được các tranh chấp có liên quan, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành NQ02/2004 và các Nghị quyết khác có hướng dẫn một số trường hợp như: sau khi nhận chuyển nhượng, bên mua đã xây dựng toàn bộ nhà trên phần đất, trồng cây lâu năm trên đất.... thì phải công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Đồng thời, tại Điều 129 của BLDS 2015 cũng có ghi nhận việc nếu các bên trong quá trình thực hiện thỏa thuận mà bên mua đã thanh toán ít nhất 2/3 tiền, thì vẫn phải công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Đến đây, ta thấy rằng, như vậy không phải tất cả mọi giao dịch bằng giấy tay giữa các bên đều có thể bị tuyên là vô hiệu, do vi phạm về mặt hình thức. Tất nhiên vào trường hợp cụ thể, mà chúng ta sẽ xem xét đánh giá dựa vào các quy định hiện có.
Vậy, những người vô tình vì thiếu hiểu biết pháp luật, giao dịch đất bằng giấy tay, sẽ phải làm gì để bảo vệ mình.
Tôi cho rằng, để giải quyết hiệu quả nhất đối với vấn đề này, là các bên cùng nhau thiện chí đi ra văn phòng công chứng để thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật, để từ đó làm cơ sở pháp lý cho người nhận chuyển nhượng làm hồ sơ xin cấp sổ hoặc cập nhật sổ (nếu phần đất chuyển nhượng chưa được cấp sổ cho người nhận chuyển nhượng).
Nếu người chuyển nhượng không có thiện chí để thực hiện việc này, thì người mua nên làm đơn yêu cầu tòa án nơi có bất động sản công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Lúc này tòa án sẽ giải quyết theo các quy định nêu trên.
Như vậy, rõ ràng chúng ta không thật sự quá lo lắng cho vấn đề này, nếu chẳng may ai đó đang rơi vào trường hợp này, thì tôi nghĩ các bên nên ngồi lại với nhau trên tinh thần hợp tác, cùng nhau hoàn thiện phần khiếm khuyết mà trước đây chúng ta chưa biết để làm hoặc chưa làm.
Có như vậy, cuộc sống mới đi đúng bản chất và trật tự của nó.
LS. Lê Trung Phát
Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát
Theo Cafe Land
https://cafeland.vn/phan-tich/nhin-tu-vu-an-mat-nha-100-ty-mua-nha-bang-giay-viet-tay-co-the-bi-mat-nha-khong-88863.html
