Những khu đô thị 'ma'

Tôi xin kể cho các bạn nghe một câu chuyện về giá trị của bất động sản:

Một khu đất hoang hóa ở ngoại ô thành phố, không có bất kỳ giá trị kinh tế nào, không trồng trọt hay chăn nuôi gì được vì không có đường xá, không có điện nước, khoan giếng cũng chỉ có nước nhiễm phèn. Toàn bộ khu này chẳng có ai ở. Vào một ngày đẹp trời, một vị đại gia đến xem miếng đất và đăng ký với chính quyền (vì đất hoang do Nhà nước quản lý), ông ta sẽ đầu tư xây dựng khu đô thị ở đây.

Để sở hữu miếng đất ấy, người này phải đóng thuế hàng năm. Số tiền này không lớn, cơ bản là để thúc đẩy chủ sở hữu đưa nó vào kinh doanh sinh lợi, không để hoang phế. Sau khi có giấy phép do chính quyền cấp, ông đại gia bắt đầu quy hoạch khu đất. Chỗ nào làm đường thông ra xa lộ, chỗ nào làm đường nội bộ, chỗ nào xây bệnh viện, trường học, khu sinh hoạt công cộng, siêu thị... và chỗ nào làm nền dựng nhà (nền biệt thự, nhà phố, chung cư) đều được quy hoạch đâu ra đấy. Đường xá, bệnh viện, trường học, công sở... sẽ do ông ta bỏ vốn ra xây rồi cho người khác thuê lại để kinh doanh.

Còn nền nhà các loại được tính dựa vào chi phí xây dựng công trình công cộng của cả khu đất ấy rồi chia ra cho từng mét vuông. Trong đó, đương nhiên đất biệt thự phải đắt hơn đất nhà phố, nhà phố đắt hơn chung cư. Tiền bán nền sẽ giúp ông ta thu hồi lại toàn bộ số vốn đã đầu tư công trình công cộng. Ai có tiền đến đâu thì mua nền đến đó. Người giàu mua đất biệt thự rồi xây lên. Người giàu khác mua đất chung cư rồi xây để bán căn hộ (nếu bán được 70% số lượng căn hộ, ông ta sẽ thu hồi được vốn đầu tư). Người khá giả mua đất nhà phố rồi cất nhà.

Khi khu đô thị được lấp đầy bởi 70% dân cư theo dự tính, ông đại gia thu lãi ròng từ việc cho thuê công trình công cộng. Dân cư của khu đô thị ấy đương nhiên cần trường học cho con, cần phải đi khám chữa bệnh, cần đi siêu thị mua thức ăn hàng ngày, rồi tiệm cắt tóc, cà phê, tin học lần lượt mọc lên phục vụ nhu cầu, đó là nguồn lợi từ việc kinh doanh công trình công cộng. Tức là, tự khu đô thị ấy sẽ hoạt động, sẽ vận hành để nuôi chính nó. Nền kinh tế đa dạng và phức tạp có thể tóm tắt bằng một câu đơn giản "nhu cầu của người này là công việc của người kia".

Còn nói đến đầu cơ, đúng vào lúc mở bán đất nền, các nhà đầu cơ đất đai sẽ nườm nượp kéo nhau đến, mua thấp bán cao, rồi từ từ hình thành giá ảo, giá bong bóng. Người có nhu cầu đến ở thật sự thì mua không nổi. Sau 5 năm, khu đô thị ấy vẫn là khu đô thị "ma" rất ít người ở. Ông đại gia tất nhiên đã thu hồi đủ vốn từ việc bán nền nhưng lãi ròng khi cho thuê công trình công cộng thì không có (không có dân cư tại chỗ, ai dám thuê kinh doanh?). Ông kinh doanh chung cư cũng thu hồi đủ vốn xây dựng, nhưng chung cư ấy cơ bản vẫn là chung cư "ma". Chung cư "ma" thì ai trả tiền quản lý, đổ rác, bảo vệ, các dịch vụ tiện ích...? Nói cách khác là thu được vốn, còn lãi kinh doanh thì không có. Hầu hết các khu đô thị của Việt Nam là như vậy.

Nhưng, ông đại gia trong câu chuyện của chúng ta là một người khôn ngoan, ông sẽ không để cho các nhà đầu cơ gây phương hại đến lợi ích lâu dài của mình. Đầu tiên, ông ta đưa ra chính sách mua đất nền xong chậm nhất là 3 tháng sau phải xây nhà. Xây nhà xong phải vào ở ít nhất10 năm mới được bán lại. Mua rồi mà không chấp hành quy định thì trả lại 90% tiền mua, người không chấp hành bị trục xuất khỏi khu đô thị. Giá đất ở khu đô thị cũng được đảm bảo không đổi, rẻ hơn so với thị trường. Làm được như vậy, người cần mua nhà ở sẽ nườm nượp kéo đến, trong một thời gian rất ngắn, khu đô thị sẽ được lấp đầy dân cư.

Sau 10 năm, chính sách trên được dỡ bỏ, ai thích đầu cơ mua thấp bán cao thì cứ việc, thậm chí giá cả càng cao càng thể hiện rõ giá trị của khu đô thị. Ông đại gia, người kinh doanh chung cư có thể chuẩn bị đầu tư dự án khác. Dự án này coi như đã trở thành con gà đẻ trứng vàng. Dân tình vui vì ai cũng có việc làm, có thu nhập.

Tuy chỉ là một câu chuyện hư cấu, nhưng mọi quốc gia trên thế giới, mọi ông đại gia kinh doanh bất động sản đều làm như vậy. Tất nhiên, vẫn có nơi ngoại lệ, đó chính là Việt Nam. Tầm nhìn ngắn và hạn hẹp khiến người ta tạo ra vô số khu đô thị "ma", đất biệt thự để nuôi bò. Những người không may mua trúng giá bong bóng phải chờ "dài cổ" đợi giá lên, có người mua. Giá đất lúc nào cũng lên nhưng có người mua hay không là chuyện khác.

Lâm