Sai lầm trong tư tưởng làm giàu từ bất động sản

Năm 1978, cha mẹ tôi khi ấy là công chức, được phân cho một căn nhà tầng trệt, cấp 4 (một tầng trệt, một gác lửng) ở mặt đường quận trung tâm TP HCM. Năm 1986, chúng tôi được hóa giá căn nhà ấy mất bốn chỉ vàng (275 nghìn đồng/ chỉ). Năm 2020 này, căn nhà ấy (cũng là căn nhà tôi đang ở) có giá 21 tỷ đồng - mới tính tiền đất nền, chưa tính tiền xây nhà - sau khi vừa mới xây lại hết 3 tỷ đồng, thiết kế nội thất "hoành tráng".

Nếu bảo tôi là người thành đạt với giá trị xây dựng căn nhà 3 tỷ đồng thì tôi nhận. Nưng nếu bảo tôi là người giàu với cái nền nhà 21 tỷ đó thì tôi không công nhận. Bởi vì 3 tỷ đồng ấy là tiền do tôi làm ra, tôi tiết kiệm được. Còn 21 tỷ đồng kia là "từ trên trời rơi xuống", do giá thị trường "nước lên thuyền lên" chứ không phụ thuộc vào công sức hay chất xám của tôi. Nếu tôi vẫn dùng căn nhà này để ở thì nó có giá 21 tỷ hay 2,1 tỷ cũng như nhau, cơ bản là không kiếm ra được đồng nào từ nó để xài, vẫn phải đi làm thuê, làm mướn kiếm cơm.

Các vị tỷ phú làm giàu nhờ bất động sản? Đúng và không đúng. Họ mua cái nền nhà và bán cái nhà được họ xây dựng trên cái nền ấy. Còn người thường mua cái nền nhà xong bán lại chính cái nền nhà ấy với giá cao hơn, không đầu tư bất cứ tài sản nào trên cái nền ấy. Ở phương Tây, người ta khuyến khích làm điều thứ nhất và hạn chế cái thứ hai. Còn ở ta thì ngược lại.

Tại sao họ cấm cái thứ hai? Đơn giản vì người tăng thêm, chứ đất thì không thể "đẻ" ra được nữa. Nếu ai cũng mua đất chờ giá cao rồi bán thì người kinh doanh đầu tư tài sản trên đất phải bỏ một khoản tiền rất lớn ra mua đất, nhiều khi lớn hơn rất nhiều so với khoản đầu tư kinh doanh của họ. Khoản tiền mua đất ấy sẽ được gộp vào vốn cố định để tính khấu hao, từ đó dẫn đến giá cả các mặt hàng tăng vọt, nền kinh tế kém tính cạnh tranh.

Ví dụ, cũng là một mặt hàng nào đó ta và nước ngoài cùng làm được, cho rằng chất lượng mặt hàng ấy của hai bên là tương đương nhau. Xét đến yếu tố giá cả thì giá của ta có thể cao hơn họ. Vì trong chi phí sản xuất của họ không có khấu hao vốn đầu tư mua đất hoặc có nhưng thấp hơn ta rất nhiều. Từ đó, hàng hóa của họ tràn ngập thị trường của ta, vì hàng của ta không cạnh tranh nổi về giá, dù ta có lao động giá rẻ, lương thấp so với họ.

Còn nếu ta sử dụng lao động giá rẻ để hạ thấp giá bán thì sẽ gặp phải nghịch lý khó giữ chân người làm. Cùng một công lao động của công việc nhưng ở vùng khác, nước khác lương cao hơn thì lao động sẽ chuyển việc. Hoặc, lương thấp là do khấu hao tài sản cố định quá lớn trên chi phí sản xuất trong khi giá bán bị khống chế bởi hàng ngoại nhập cạnh tranh. Mặt khác, đầu tư kinh doanh tài sản trên đất (ta gọi là "bất động sản") sẽ tạo ra vô số chỗ làm mới.

Giá đất cao mua không nổi thì làm sao đầu tư? Điều đó có nghĩa là người đầu cơ đất đai đã kìm hãm, kéo chân cả xã hội. Giá trị của kinh doanh mua - bán (gọi là "lợi nhuận") nằm ở tốc độ quay vòng vốn, chứ không nằm ở chênh lệch về giá. Chênh lệch về giá thì khắp nơi đều có trong cùng một thời điểm, tức là bạn bán miếng đất ấy với giá cao, có lời thì bạn cũng phải mua lại miếng đất tương tự đúng bằng khoản tiền ấy, vậy lời ở chỗ nào? Còn nếu bạn bán đất xong rồi dùng vốn gốc để mua lại được một miếng đất khác tương đương thì đó mới là bạn có lời.

Cũng là mua bán đất đai, giàu hay không hơn nhau ở chỗ này. Người ta kinh doanh đất đai rồi trở thành đại gia, thành tỷ phú. Bạn cũng kinh doanh như họ nhưng thuần túy là lấy công làm lãi, thắt lưng buộc bụng, nằm chờ giá.

Dù bạn có hàng trăm tỷ tiền bất động sản mà không có đồng nào "đi ra, đi vào" từ khoản vốn ấy thì bạn có được coi là giàu có, thành đạt không? Dùng tiền nhàn rỗi mua đất hay bán đất thu tiền nhàn rỗi cũng như nhau, chỉ là đáo qua đáo lại. Chừng nào kinh doanh đất mà có tiền xây nhà, sắm xe, làm chủ doanh nghiệp nghìn tỷ thì mới gọi là giàu, là buôn đất có lời.

Lâm