Phó chủ tịch HĐQT CEN Group Phạm Thanh Hưng nhận định về cơ hội đầu tư bất động sản trong năm 2019 theo từng phân khúc và một số địa bàn trọng điểm.
Ông Phạm Thanh Hưng còn được gọi là Shark Hưng vì là giám khảo của chương trình Shark Tank.
Đất nền có tiềm năng tăng giá mạnh
Ông nhận định như thế nào về xu hướng đầu tư bất động sản trong năm 2019?
Ông Phạm Thanh Hưng: Thị trường bất động sản năm nay nhìn chung không có nhiều yếu tố đột biến, sẽ giữ ở mức ổn định. Tuỳ từng sản phẩm, phân khúc sẽ có những xu hướng tăng hoặc giảm giá khác nhau, nhưng thanh khoản của toàn thị trường sẽ giảm nhẹ.
Đối với các nhà đầu tư, đất nền là một kênh đầu tư tốt. Sản phẩm này luôn sở hữu khả năng tăng giá, chỉ có điều là trong thời gian ngắn hay dài, nhanh hay chậm. Ngắn có thể từ vài tháng đến một vài năm, dài có thể là một chu kỳ của bất động sản, từ 8 - 10 năm.
Do đặc thù nên nguồn cung đất nền thường rất hạn chế. Chính vì vậy, đây luôn là một phân khúc hấp dẫn và an toàn đối với các nhà đầu tư.
Bên cạnh sản phẩm đất nền có tiềm năng tăng giá mạnh trong năm 2019 và các năm tới, các phân khúc khác cũng có cơ hội đầu tư lớn như shophouse (nhà phố thương mại), khối đế của các trung tâm thương mại, mặt bằng bán lẻ. Đây đều là các sản phẩm đang rất khan hiếm trên thị trường hiện nay và được dự báo sẽ có tiềm năng lớn để phát triển.
Trong năm vừa qua, giá mua bán, cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội đã tăng khoảng 30%. Hiện thị trường này vẫn đang khan hiếm nguồn cung. Lý do là Việt Nam đang mở cửa thị trường, nhiều tập đoàn lớn của nước ngoài tham gia rất mạnh mẽ vào phân khúc bán lẻ đẩy nhu cầu về nguồn cung tăng mạnh.
Đối với các shophouse tại các dự án biệt thự - liền kề và shophouse dưới chân các toà nhà chung cư cũng cực kỳ thành công trong năm 2018. Tại Hà Đông, biệt thự, liền kề tại Văn Phú chỉ 60 triệu đồng/m2 nhưng shophouse dưới chân các toà nhà chung cư của dự án The K-Park được chủ đầu tư bán 100 triệu đồng/m2 vẫn cháy hàng, hiệu suất khai thác kinh doanh đạt rất tốt.
Theo ông, bất động sản khu vực nào của Hà Nội đang phát triển tốt và có tiềm năng tăng giá mạnh?
Ông Phạm Thanh Hưng: Hiện bất động sản phía bên kia sông Hồng của Hà Nội, bao gồm Gia Lâm, Long Biên, chớm đến Đông Anh đang là những khu vực phát triển rất sôi động. Đây cũng là xu hướng chung của những thành phố có sông chảy qua. Với sự đầu tư cho cơ sở hạ tầng, các cây cầu kết nối, đến một lúc nào đó thành phố sẽ phát triển cân bằng giữa hai bên bờ sông.
Nếu cầu Long Biên mới được xây dựng trong 2 - 3 năm tới, từ Gia Lâm vào trung tâm TP. Hà Nội chỉ 2km, giá bất động sản khu vực này được dự báo có thể tăng mạnh, thậm chí gấp đôi, gấp ba là chuyện bình thường.
Nhiều nhà đầu tư đang đổ tiền rất mạnh vào bất động sản Quảng Ninh, ông đánh giá như thế nào về thị trường này?
Ông Phạm Thanh Hưng: Thị trường bất động sản Quảng Ninh đang có lợi thế phát triển rất lớn nhờ tiềm năng phát triển du lịch, nhất là sau khi hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông, cảng hàng không, cảng tàu khách quốc tế tại địa phương này đi vào hoạt động.
Có thể nhận thấy sự tương đồng giữa bất động sản Quảng Ninh hiện tại với Nha Trang, Đà Nẵng cách đây 4 - 5 năm. Thời điểm đó, một lô đất để xây dựng khách sạn tại Mỹ Khê chỉ có giá 37 triệu đồng/m2, nhưng hiện tại đã tăng đến 357 triệu đồng/m2, gấp gần 10 lần.
Có thể khẳng định, bất động sản Quảng Ninh đang có dư địa phát triển và sẽ tăng giá mạnh trong thời gian tới.
Đầu tư căn hộ cho thuê vẫn tốt
Còn xu hướng đầu tư tại phân khúc chung cư thì như thế nào, thưa ông?
Ông Phạm Thanh Hưng: Từ trước tới nay, chung cư chưa bao giờ là một kênh đầu tư tốt. Quan điểm của tôi luôn cho rằng, chung cư là một sản phẩm tiêu dùng nên nó chủ yếu là phục vụ nhu cầu mua để ở hoặc mua để khai thác cho thuê, còn nếu mua để đầu tư, chờ lên giá thì rất khó.
Hơn nữa, tỷ trọng tiền sử dụng đất đóng góp trong giá trị của một căn chung cư không lớn. Do đó, với sự khấu hao của công trình xây dựng theo thời gian, xét về tiềm năng tăng giá, chung cư về mặt lâu dài sẽ không phải một sản phẩm đầu tư tốt.
Hãn hữu cũng có một số trường hợp, nhà đầu tư ngắn hạn có thể đầu tư chung cư vào những thời điểm chủ đầu tư đang bán khuyến mại hoặc đặt mua sớm, đợi dự án xây đến một đoạn nào đó thì bán lấy chênh lệch.
Tuy nhiên, thời kì chung cư có thể bán chênh đã qua đi từ mấy chục năm trước, giờ không còn nữa. Một số sản phẩm hiếm hoi tăng giá vào giai đoạn từ cuối năm 2012 - 2014 khi thị trường rất xấu và chớm hồi phục trở lại. Song, ở thời điểm hiện tại, khi thị trường đã đi vào ổn định, không còn nhiều những cơ hội tăng giá như vậy.
Theo thống kê của CEN Group, tỷ lệ người mua chung cư, sau đó nhận nhà và bán lại chỉ chiếm chưa đến 10%. Trong số đó, đôi khi họ mua không phải do mục đích đầu tư mà vì thấy không hợp lý nên bán lại.
Mặt khác, tỷ suất lợi nhuận của đầu tư chung cư cũng không cao, chỉ khoảng 5 - 10% trong vòng 2 - 3 năm. Trong khoảng thời gian như vậy, mức lợi nhuận này là không có giá trị, thậm chí thấp hơn cả lãi suất tiền gửi tiết kiệm.
Tuy nhiên, xu hướng đầu tư chung cư để khai thác cho thuê vẫn được đánh giá khá tốt. Đặc biệt, xu hướng mua chung cư để khai thác hiện nay tại TP. HCM đã đạt đến sự cân bằng về dòng tiền, tỷ suất hiệu quả khai thác cho thuê bằng với lãi suất tiền gửi ngân hàng - khoảng 7%, trước đây lợi nhuận từ cho thuê chỉ 5%.
Nguyên nhân khiến việc cho thuê căn hộ chung cư mang lại lợi nhuận cao tại TP. HCM là do việc đi lại của người dân quá vất vả. Do đó, họ lựa chọn việc thuê nhà để thuận lợi hơn khiến nhu cầu thuê nhà cao hơn nhu cầu mua để ở.
Không chỉ đối với các nhà đầu tư, nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng cho rằng, để có một dự án chung cư thành công khó hơn rất nhiều so với việc phát triển dự án đất nền. Bằng chứng là nhiều dự án chung cư dù giá rẻ những vẫn phải mở bán nhiều lần, thậm chí ế ẩm. Ông nhận định như thế nào về điều này?
Ông Phạm Thanh Hưng: Đúng là bài toán chung cư khó khăn hơn rất nhiều so với đất nền. Nếu như sản phẩm đất nền chỉ cần chia lô, hạ tầng, pháp lý đầy đủ là có thể bán được thì để có được một dự án chung cư thành công, sản phẩm đó phải phù hợp với thị trường, mức giá tương xứng với vị trí.
Ví dụ, giá trên một m2 căn hộ thì rẻ nhưng tính trên tổng diện tích lớn thì số tiền lại lớn quá. Hoặc nhiều dự án thiếu hạ tầng, tiện ích công cộng, có toà nhà chung cư, một bước xuống đường nên cũng không hấp dẫn người mua nhà.
Hay như một dự án chung cư đặc biệt cao cấp, được coi là cao cấp nhất của Hà Nội nhưng lại đặt ở Cầu Giấy thì rất khó để bán được với giá cao. Ngược lại, chủ đầu tư chỉ cần xây dựng gần trung tâm hơn với chất lượng kém hơn một chút cũng có thể dễ dàng bán được hàng với cùng mức giá đó.
Tức là ở khu vực đó chỉ có thể bán được nhà với một mức giá nào đó. Mức độ hoàn thiện hay mức độ xa xỉ của dự án chỉ có thể thay đổi tỷ trọng vừa phải trong giá trị căn hộ so với mặt bằng giá chung của khu vực. Không thể có chuyện xung quanh toàn những dự án chưa cao cấp mà chủ đầu tư lại đặt tại đó một dự án đặc biệt cao cấp thì có thể thành công.
Ngược lại, ở một vị trí cao cấp mà chủ đầu tư lại phát triển một dự án bình dân thì tất nhiên vẫn bán được nhưng chủ đầu tư sẽ bị thất thoát về lợi nhuận.
Bên cạnh đó, sản phẩm chung cư là sản phẩm có tính thị hiếu thay đổi. Đơn cử như khoảng 10 năm trước, các chung cư thường có diện tích rất lớn, bé nhất cũng hơn 100m2, song hiện nay những chung cư diện tích lớn như vậy hầu như không bán được hàng. Ví dụ, tại dự án Star City Lê Văn Lương, những căn hộ 130m2 vẫn còn dù dự án đã xong được vài năm.
Hay trước đây, người dân thích nhà chung cư có ban công, nhưng giờ ít dự án làm ban công vì có khả năng gây nguy hiểm nên thay vào đó là cửa kính rộng đón gió.
Từ đó, có thể thấy chung cư là vấn đề rất phức tạp do bản chất là mặt hàng tiêu dùng, thị hiếu thay đổi rất nhanh. Trong khi đó, đã xây dựng là không sửa được. Chủ đầu tư phải rất nhạy cảm trong phát triển nhà chung cư nếu không muốn dự án của mình trở nên lỗi thời, lạc hậu, không phù hợp với thị hiếu của người mua nhà.
Xin cảm ơn ông!
Theo Nhà Quản Trị
