Khu đô thị Phú Mỹ Hưng được đánh giá là dự án địa ốc thành công nhất từ trước đến nay
Tham vọng của Phú Mỹ Hưng
Trong bài viết trước, Nhadautu.vn đã đề cập đến lô trái phiếu siêu rẻ của Công ty TNHH Thế Vượng, từ đó hé lộ hệ sinh thái tài chính khổng lồ của Phú Mỹ Hưng - tập đoàn gắn liền với dự án địa ốc danh tiếng ở Quận 7, TP.HCM.
Khu đô thị Phú Mỹ Hưng quy mô 750ha được thực hiện bởi Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng - là liên doanh giữa Tập đoàn Central Trading & Development của Đài Loan (nay là Phu My Hung Asia Holdings) nắm 70% vốn và Công ty TNHH Phát triển Công nghiệp Tân Thuận (IPC) của UBND TP.HCM sở hữu 30% vốn.
Được thực hiện từ đầu thập niên 90 của thế kỷ trước, Phú Mỹ Hưng là dự án bất động sản sớm nhất, một trong những dự án lớn nhất và có thể coi là dự án hiệu quả nhất từ trước đến nay ở Việt Nam. Nhiều năm trở lại, song song với phát triển những khu đất còn lại ở Quận 7, Phú Mỹ Hưng đang tăng cường mạnh mẽ quỹ đất, đồng thời, như đã đề cập, dấn sâu vào lĩnh vực tài chính ở Việt Nam, thông qua thành lập và điều hành các công ty chứng khoán, quản lý quỹ, bảo hiểm...
Trong những năm gần đây, Phú Mỹ Hưng không giấu diếm tham vọng mở rộng quỹ đất, với loạt thương vụ "khủng" như mua lại Dự án Khu dân cư sinh thái và nhà vườn Sen Việt quy mô 212 ha ở Long An, đồng thời “Bắc tiến” mạnh mẽ khi mua Dự án Khu công nghệ thực phẩm và dịch vụ Sannam tại tỉnh Hòa Bình (405,7 ha) và Dự án Khu đô thị sinh thái Hồng Hạc – Xuân Lâm tại Bắc Ninh (198 ha).
Độ "khủng" của Phú Mỹ Hưng là không cần bàn cãi, song quy mô thực sự của tập đoàn kín tiếng này ra sao thì vẫn là điều bí ẩn với phần đa công chúng.
Siêu lợi nhuận
Theo dữ liệu của Nhadautu.vn, Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng tới cuối năm 2019 có tổng tài sản 29.433 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu 12.419 tỷ đồng, nợ phải trả 17.014 tỷ đồng, không kém cạnh các doanh nghiệp địa ốc hàng đầu trong nước, chỉ xếp dưới những tập đoàn "ngoại cỡ" như Vinhomes hay Novaland.
Tuy nhiên nếu xét về mức độ hiệu quả, khó có cái tên nào vượt qua được Phú Mỹ Hưng.
Năm 2019, doanh nghiệp này báo lãi sau thuế 3.479 tỷ đồng, còn lớn hơn cả Novaland (3.387 tỷ đồng), dù tổng tài sản chỉ bằng 1/3.
Tính hiệu quả còn vượt trội hơn nữa nếu phân tích sâu hơn vào lợi nhuận tích luỹ của Phú Mỹ Hưng.
Cập nhật tới cuối tháng 9/2019, báo cáo tài chính thể hiện Tân Thuận IPC vẫn duy trì tỷ lệ sở hữu 30% tại Phú Mỹ Hưng, với giá trị vốn góp là 250 tỷ đồng, tương đương vốn điều lệ của Phú Mỹ Hưng ở mức 833 tỷ đồng. Một kịch bản tăng vốn điều lệ trong 3 tháng cuối năm gần như là điều không thể, bởi với đặc thù doanh nghiệp nhà nước, IPC không có kế hoạch thoái vốn, cũng không thể góp thêm nhiều nghìn tỷ đồng để giữ nguyên tỷ lệ sở hữu.
Điều này có nghĩa rằng, phần còn lại trong cơ cấu vốn chủ sở hữu (ngoài vốn điều lệ), gồm lợi nhuận chưa phân phối và các quỹ tới cuối năm ngoái của Phú Mỹ Hưng lên tới mức khổng lồ 11.586 tỷ đồng. Đây ắt hẳn là mức tích góp nhiều năm của doanh nghiệp này.
Còn riêng trong năm 2019, nếu tính theo tỷ lệ lãi sau thuế trên vốn điều lệ, con số này lên tới 420%, tức là cứ 1 đồng vốn sinh ra 3,2 đồng lời - hiệu suất bỏ xa các tập đoàn hàng đầu trong nước trước nay được đánh giá cao về hiệu quả kinh doanh, như Vinhomes (70%), Novaland (35%), thậm chí như Vinamilk (60%), Sabeco (80%).
Ngoài năng lực quản trị, triển khai dự án chuyên nghiệp, thì hiệu quả hoạt động rất cao của Phú Mỹ Hưng còn đến từ dòng vốn giá rẻ nước ngoài - một ưu thế đặc biệt của Phú Mỹ Hưng mà các doanh nghiệp trong nước không có được.
Từ tháng 8/2019 - 3/2020, Phú Mỹ Hưng đã trực tiếp phát hành 3 đợt trái phiếu doanh nghiệp, thu về tổng cộng 2.000 tỷ đồng, trong đó ngoài 300 tỷ đồng (kỳ hạn 7 năm) được một ngân hàng trong nước mua, thì hai đợt phát hành còn lại (cùng ngày đáo hạn 15/6/2026) đều được nhà đầu tư nước ngoài mua trọn, gồm lô 900 tỷ đồng với lãi suất cố định 7,15%/năm và lô 800 tỷ đồng với lãi suất cố định 8,17%/năm. Đây là những mức lãi suất rất thấp nếu so với mặt bằng lãi suất trái phiếu từ 10-12%, thậm chí 13%/năm đối với doanh nghiệp trong nước.
Xen giữa khoảng thời gian đó, Công ty tài chính quốc tế IFC, thành viên của Ngân hàng thế giới (World Bank Group) tháng 9/2019 cho biết đã đăng ký mua 1.700 tỷ đồng (khoảng 75 triệu USD) trái phiếu do Phú Mỹ Hưng phát hành. Số tiền này sẽ được dùng để phát triển Khu đô thị Phú Hưng Khang tại tỉnh Hòa Bình trong vòng 15 - 20 năm tới. Không loại trừ IFC chính là trái chủ của 2 lô trái phiếu nói trên.
Trước đó 1 năm, vào tháng 9/2018, Finance Asia đưa tin Công ty TNHH Phát triển Phú Hưng Khang – thành viên của Phú Mỹ Hưng đã ký kết khoản vay hợp vốn trị giá 400 triệu USD, tương đương 9.320 tỷ đồng thông qua các nhà phát hành chung và các bên thu xếp vốn chính thức từ ngân hàng Mega International Commercial Bank và Taipei Fubon Commercial Bank.
Theo đó, một nhóm các ngân hàng Đài Loan, Hồng Kông và Trung Quốc Đại lục cùng tham gia thu xếp vốn cho Phú Hưng Khang bao gồm: Bank SinoPac, Shanghai Commercial & Savings Bank, Taiwan Cooperative Bank, Yuanta Commercial Bank, Chang Hwa Commercial Bank, E.Sun Commercial Bank, Hua Nan Commercial Bank, Land Bank of Taiwan, Taichung Commercial Bank, Taiwan Business Bank.
Finance Aisa cho biết, khoản vay này nhằm mục đích giúp Phú Hưng Khang đáo hạn một số khoản nợ hiện tại, mua cổ phần và phục vụ nhu cầu vốn lưu động.
Lâm Tín/Nhà Đầu tư
