Tham gia góp vốn vào BĐS qua mạng: Miếng phô mai chỉ có sẵn trên bẫy chuột?

Công nghệ Fintech bất động sản còn giúp các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận với các nhà đầu tư. Và thực tế, đã có không ít doanh nghiệp "lợi dụng" mô hình Fintech bất động sản để kêu gọi góp vốn đầu tư. Cách đây hơn 1 năm, một doanh nghiệp địa ốc đã tung ra “hệ sinh thái bất động sản” để kêu gọi vốn đầu tư cộng đồng bằng một đơn vị ảo. Để sở hữu đơn vị ảo đó, nhà đầu tư phải thực hiện các bước đăng ký trở thành đối tác của doanh nghiệp, nạp tiền và mua các gói đầu tư. Một điểm đáng chú ý, đơn vị ảo để mua quyền sở hữu bất động sản được doanh nghiệp tự định giá. Doanh nghiệp này còn xây dựng lộ trình tự tăng giá của đơn vị ảo trong tương lai nhằm thu hút khách hàng.

Để mở rộng mạng lưới, doanh nghiệp này còn thực hiện chi hoa hồng rất lớn cho người giới thiệu được nhà đầu tư mới. Với người giới thiệu trực tiếp sẽ được hưởng hoa hồng tương ứng với các gói đầu tư từ 10 - 15%. Theo giới thiệu trên website của doanh nghiệp này, vào thời điểm giữa năm 2020, đơn vị có hơn 197 nghìn thông tin về thuê - cho thuê đất và hơn 632 nghìn thông tin về mua - bán nhà đất được đăng tải.

Để thu hút các nhà đầu tư không có nguồn vốn lớn, một doanh nghiệp ở TP.HCM đã công bố hình thức đầu tư theo nhóm bằng hệ thống mua "cổ phần" của một dự án thông qua website.

Theo quảng cáo, đây là hình thức đầu tư theo nhóm mang lại nhiều lợi ích hơn khi đầu tư một mình, với lợi nhuận mang đến 50 - 100% mỗi năm. Những nhà đầu tư nhỏ với vốn ít có thể sở hữu hàng loạt toà nhà cho thuê lớn tại TP.HCM. Đặc biệt, doanh nghiệp này còn có thể giúp khách hàng lựa chọn sản phẩm như dự án đất nền ven đô với lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư trong cộng đồng.

“Nếu đầu tư một mình, nhà đầu tư có thể phải vay tiền ngân hàng với nhiều áp lực và rủi ro. Bằng việc cùng góp vốn với nhau, không ai phải vay mà có thể mua được lượng lớn bất động sản với nhiều ưu thế, đồng thời giảm thiểu rủi ro cho tất cả thành viên”, đại diện doanh nghiệp này quảng bá.

Thực hư của hình thức đầu tư này như thế nào? Liệu đây có phải miếng bánh phô mai béo bở cho các nhà đầu tư "tiền ít nhưng tham vọng nhiều"? Những rủi ro nào đang rình rập phía sau hình thức này?

Cà phê cuối tuần xin giới thiệu chia sẻ của TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia bất động sản; TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế; Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way.

PV: Sức hút của thị trường bất động sản đã tạo ra rất nhiều hình thức đầu tư mới, điển hình là việc có doanh nghiệp kêu gọi nhà đầu tư cá nhân mua chung một dự án với hứa hẹn sinh lời rất lớn. Có doanh nghiệp còn sẵn sàng chi trả hoa hồng rất cao cho người giới thiệu. Quan điểm của các chuyên gia về hình thức đầu tư này như thế nào?

TS. Đinh Thế Hiển: Huy động vốn trong trường hợp kêu gọi trên đại chúng buộc phải thông qua phê duyệt và kiểm soát của Uỷ ban chứng khoán Nhà nước. Với trường hợp kêu gọi đầu tư, gọi vốn vào dự án bất động sản thì dự án phải có phê duyệt của cơ quan chức năng.

Tuy nhiên, nếu kêu gọi góp vốn vào công ty, hình thức đơn giản là cùng bỏ tiền vào doanh nghiệp nhưng không được phép kêu gọi thông qua đại chúng. Trong đầu tư dự án, muốn làm ăn chung, nhà đầu tư có xu hướng mời người thân quen. Nếu công bố lên đại chúng như website kêu gọi vốn là điều không được phép. Thế nên, việc doanh nghiệp kêu gọi vốn góp vào dự án bằng “cổ phần” chia nhỏ thông qua đại chúng là hành vi vi phạm pháp luật.

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Tại Mỹ, một kênh đầu tư bất động sản được mở ra để huy động vốn từ các nhà đầu tư có có ngân sách nhỏ cùng tham gia góp tiền vào dự án. Tuy nhiên, hình thức này được kiểm soát rất chặt chẽ và doanh nghiệp kêu gọi góp vốn phải được cấp giấy chứng nhận hoạt động cho hình thức này.

Nhưng ở Việt Nam, hình thức kêu gọi góp vốn bằng việc mua đơn vị ảo hay mua “cổ phần” của một dự án lại không có bất kỳ sự đảm bảo nào dựa trên quy định pháp luật. Đặc biệt, các nhà đầu tư phải cẩn trọng với mô hình kinh doanh “kim tự tháp”. Các công ty kinh doanh đa cấp “kim tự tháp” phải có giấy chứng nhận. Thực tế, công ty huy động vốn, dùng tiền vốn sau trả lãi cho người đi trước đã khiến rất nhiều người mất tiền.

Mặt khác, với trường hợp doanh nghiệp tự tạo ra đồng tiền kỹ thuật số ảo, về pháp lý, đồng tiền này không được lưu thông. Nếu họ dùng đồng tiền này để giao dịch, chi trả cho sản phẩm bất động sản là bất hợp pháp.

Luật sư Lê Văn Hồi: Dưới góc độ pháp lý, mô hình kinh doanh theo phương thức đa cấp là hoạt động kinh doanh sử dụng mạng lưới người tham gia gồm nhiều cấp, nhánh; người tham gia được hưởng hoa hồng, tiền thưởng, lợi ích vật chất khác từ kết quả kinh doanh của mình và của những người khác trong mạng lưới của mình. Ưu điểm nổi bật của mô hình kinh doanh này là tiết giảm chi phí, khâu trung gian để đưa sản phẩm từ nhà sản xuất đến tay người tiêu dung với chi phí tối ưu.

Theo quy định tại Điều 4.1 Nghị định số 40/2018/NĐ-CP: “Hoạt động kinh doanh theo phương thức đa cấp chỉ được thực hiện đối với hàng hóa. Mọi hoạt động kinh doanh theo phương thức đa cấp với đối tượng không phải hàng hóa đều bị cấm…”, theo đó, để có thể áp dụng mô hình kinh doanh đa cấp trong lĩnh vực bất động sản thì điều kiện tiên quyết là bất động sản đó phải là hàng hóa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản theo mô hình này cũng phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Từ những điều kiện tương đối đặc biệt đối với hàng hóa là bất động sản, việc cấp phép kinh doanh đa cấp cho hoạt động kinh doanh bất động sản chắc chắn rất khó khăn. Theo thông tin tôi tìm hiểu, đến thời điểm hiện tại chưa có doanh nghiệp nào được cấp giấy phép kinh doanh đa cấp cho mảng bất động sản. Và đương nhiên, khi chưa có doanh nghiệp được cấp giấy phép kinh doanh đa cấp cho hoạt động này thì việc huy động vốn theo phương thức này không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành. Doanh nghiệp thực hiện huy động vốn theo hình thức đa cấp có thể bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định số 98/2020/NĐ-CP/.

PV: Theo các chuyên gia, do thiếu hiểu biết pháp lý hay vì điều gì khiến nhà đầu tư bất chấp rủi ro, sẵn sàng bỏ tiền vào kênh huy động vốn này?

TS. Đinh Thế Hiển: Hình thức kêu gọi góp vốn như đa cấp là vi phạm pháp luật. Mô hình đầu tư này không có bất kỳ sự đảm bảo, cam kết nào trên cơ sở pháp luật cho người góp vốn. Nếu nhà đầu tư bất chấp bỏ vốn vào kênh đầu tư này, rõ ràng, họ không phải là một nhà đầu tư thông minh, mà chỉ tham lợi nhuận cao, lời nhiều. Thực tế, hình thức góp vốn đa cấp bất động sản là vi phạm pháp luật, nhưng các cơ quan chức năng không thể quan sát hết tất cả các mặt trận để xử phạt cũng như giám sát. Thế nên, muốn kiếm tiền, trước hết phải là nhà đầu tư thông minh.

Luật sư Lê Văn Hồi: Câu trả lời là: Lợi nhuận! Thông thường, những doanh nghiệp huy động vốn theo hình thức đầu tư này thường đưa ra cam kết lợi nhuận rất cao, cá biệt có dự án cam kết lợi nhuận lên đến 100% - một con số không tưởng cho các hoạt động kinh doanh trong thực tế. Những cam kết lợi nhuận cao, “bánh vẽ” về quy hoạch, kiến trúc… như vậy khiến nhiều nhà đầu tư quên đi những vấn đề pháp lý của dự án, quên đi những rủi ro tiềm ẩn mà mình có thể gánh chịu.

Cũng có thể, nhà đầu tư ý thức được rủi ro khi tham gia vào hình thức này, thậm chí nhìn thấy cả những vấn đề pháp lý của hình thức huy động vốn, tuy nhiên, họ vẫn tham gia với kỳ vọng có nhiều người khác sẽ tham gia vào nhánh của mình, từ đó hưởng lợi nhuận từ việc giới thiệu người tham gia.

Trường hợp này, người dân đứng trước nguy cơ chuyển hóa từ “nạn nhân” trở thành “người tiếp tay” cho doanh nghiệp tổ chức kinh doanh theo hình thức đa cấp bất động sản, Công ty Địa ốc Alibaba đã là một ví dụ điển hình.

PV: Các nhà đầu tư khi xuống tiền vào mô hình mua chung dự án qua mạng hay mua tiền ảo để đổi lấy quyền "cổ phần" của dự án sẽ phải đối mặt với những rủi ro gì, thưa các chuyên gia?

TS. Đinh Thế Hiển: Thực tế, khi nhà đầu tư bỏ tiền vào mua các mã cổ phiếu trên thị trường chứng khoán, họ còn phải lo lắng, hoang mang. Dù công ty chứng khoán đã được Nhà nước bảo hộ, các doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán đều có báo cáo kiểm soát tài chính phân tích rõ ràng theo từng quý, từng năm. Ủy ban Chứng khoán cũng giám sát, kiểm tra. Song, nhà đầu tư còn lo ngại rủi ro như sự “lừa dối” từ số liệu kinh doanh của doanh nghiệp. Hay nhiều cơ quan báo chí cũng tham gia đưa tin khách quan về doanh nghiệp nhưng nhà đầu tư vẫn chưa thể tin tưởng hoàn toàn.

Nhắc đến điều này để thấy rằng, ngay cả một kênh đầu từ được cơ quan Nhà nước kiểm soát và công nhận còn khiến nhà đầu tư chưa tin tưởng, thì chắc chắn rằng, mô hình bỏ vốn góp tiền mua “cổ phần” của một dự án qua mạng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn. Bởi lẽ, pháp luật không bảo vệ, dự án không rõ ràng thông tin, không công khai về cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu, cầm sổ đỏ trong tay thì… nguy cơ mất trắng rất cao.

Hiện tại, khi chúng ta quen biết nhau, cùng góp tiền vào mua chung một mảnh đất cũng còn lo ngại. Một miếng đất cụ thể, một đối tác góp vốn chung quen biết, pháp lý sản phẩm rõ ràng,… nhưng cũng chưa đủ để chúng ta chắc chắn xuống tiền.

Vậy tại sao lại có những nhà đầu tư bỏ tiền vào một miếng đất không biết sổ đỏ như thế nào, người đứng đầu của doanh nghiệp nhận tiền và sử dụng vốn của chúng ta ra sao, hình thức góp vốn có rủi ro gì? Vì lợi nhuận cao mà chúng ta loá mắt bỏ tiền thì chỉ “tiền mất tật mang”.

Luật sư Lê Văn Hồi: Như tôi phân tích ở trên, bất động sản là sản phẩm đặc thù, có những điều kiện kinh doanh về sản phẩm, chủ thể kinh doanh và dường như chưa có doanh nghiệp nào được cấp giấy phép kinh doanh đa cấp cho hàng hóa là bất động sản. Do đó, người dân đầu tư theo hình thức này đứng trước nguy cơ rất lớn là mất một phần hoặc có thể là toàn bộ số tiền đầu tư khi (i) Bất động sản đưa vào kinh doanh không đủ điều kiện kinh doanh; (ii) Bất động sản không có thật; (iii) Doanh nghiệp tổ chức kinh doanh có năng lực tài chính yếu kém, không phải là các Chủ đầu tư bất động sản đã được thẩm định về năng lực trước khi phê duyệt Dự án bất động sản như thông thường.

PV: Để không xảy ra những hệ lụy lớn như câu chuyện của doanh nghiệp Alibaba, lúc này cần có giải pháp ngăn chặn hay sự vào cuộc của cơ quan chức năng như thế nào thưa các chuyên gia?

TS. Đinh Thế Hiển: Trong nền kinh tế thị trường, một nhà đầu tư thông minh phải có những hiểu biết cơ bản. Đừng nghĩ rằng, đó là cơ hội lớn, phải bỏ tiền ngay khi lợi nhuận quá cao. Rồi nhà đầu tư bỏ vốn không dám chia sẻ với ai mà chỉ lẳng lặng xuống tiền vì những lời ngon ngọt. Đến khi mất trắng thì hãy ráng chịu vì “quá tham” mà không chịu học hỏi kiến thức, kinh nghiệm.

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Khuyến cáo của tôi vẫn cho rằng, không tham gia hình thức đầu tư khi chưa có pháp luật công nhận. Nếu đơn vị kêu gọi vốn "sập" thì nhà đầu tư không có cơ sở để đưa họ ra toà. Đừng vì khoản lợi nhuận lớn mà bất chấp tất cả. Những lời hứa hẹn lớn lao chưa bao giờ mang đến lợi nhuận bền vững, lâu dài.

Luật sư Lê Văn Hồi: Thật khó để có giải pháp toàn diện cho vấn đề này khi lợi nhuận cao luôn là hấp lực cực lớn đối với nhiều người. Các cơ quan chức năng cũng khó lòng quản lý được đối với những biến tướng trong hoạt động kinh doanh khi chưa có cáo buộc về việc chiếm đoạt tài sản từ người dân.

Do đó, theo quan điểm của tôi, giải pháp để ngăn ngừa chỉ có thể là nâng cao nhận thức của người dân về việc kinh doanh theo mô hình đa cấp, giải mã những cam kết lợi nhuận ảo từ những doanh nghiệp không minh bạch, đặc biệt, cần làm tốt công tác truyền thông, để người dân dễ dàng tiếp cận với thông tin quy hoạch sử dụng đất. Cuối cùng, cần xử lý thật sớm những doanh nghiệp bị cáo buộc kinh doanh theo hình thức này, để hạn chế tối đa số người tham gia vào mô hình "biến tướng" ấy.

- Xin cảm ơn các chuyên gia!