Ẩn số sau lợi nhuận 'nhảy múa' và rủi ro nợ nần của ông chủ Sakura Tower
Hàng loạt sai phạm chưa xử lý dứt điểm
Cách đây không lâu, Thanh tra Chính phủ đã có thông báo kết luận thanh tra số 1183/TB-TTCP về một số dự án đầu tư xây dựng từ nguồn vốn ngân sách, nguồn vốn vay, việc chuyển đổi, chuyển nhượng nhà đất của cơ quan nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, nhà đất có vị trí đắc địa sang mục đích khác trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Kết luận của Thanh tra Chính phủ đã chỉ rõ hàng loạt sai phạm của các cơ quan quản lý thuộc UBND TP. Hà Nội, Bộ Xây dựng và các chủ đầu tư trong việc đầu tư, xây dựng theo quy hoạch trên địa bàn thành phố.
Liên quan đến dự án nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ, công cộng - Sakura Tower, tọa lạc tại số 47 Vũ Trọng Phụng, do Công ty Cổ phần Hùng Tiến Kim Sơn làm chủ đầu tư, Thanh tra Chính phủ đã phát lộ nhiều sai phạm trong hoạt động xây dựng và công tác xác định tiền sử dụng đất của dự án.
Tại dự án Sakura Tower, Thanh tra Chính phủ xác định, chủ đầu tư dự án đã khởi công xây dựng công trình trước khi được UBND TP. Hà Nội cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án và trước khi được cấp phép xây dựng.
Mặt khác, kết luận thanh tra nêu rõ, dự án Sakura Tower đã xây dựng công trình 28 tầng, vượt 2 tầng căn hộ ở so với phương án kiến trúc và hồ sơ xin phép xây dựng; chủ đầu tư cũng đã cho xây dựng 2 tầng kỹ thuật không đúng quy hoạch được phê duyệt và đã tự ý chuyển đổi công năng.
Cụ thể, tầng kỹ thuật giữa tầng 2 và tầng 3 cao 4,5m, hiện cho thuê làm văn phòng; tầng kỹ thuật giữa tầng 11 và tầng 12 cao 3m, hiện đã chia phòng thành 14 căn hộ ở đã bán cho khách hàng; xây dựng 78 căn hộ không đúng hồ sơ cấp phép, dẫn đến người mua nhà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, gây bức xúc, ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà.
Thanh tra Chính phủ kết luận, việc không xử lý các sai phạm của chủ đầu tư, để tồn tại nhiều năm đã gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Chính vì vậy, Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ giao Chủ tịch UBND TP. Hà Nội xử lý theo quy định của pháp luật đối với chủ đầu tư dự án Sakura Tower, do xây dựng sai quy hoạch, không phép 2 tầng căn hộ, tự ý chuyển đổi công năng 2 tầng kỹ thuật sang bán căn hộ, không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định...
Về phía cơ quan quản lý, Thanh tra Chính phủ kết luận việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp của dự án Sakura Tower là không đúng.
Cụ thể, trước đó liên ngành gồm Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng và Cục Thuế đã trình UBND TP. Hà Nội phê duyệt tiền sử dụng đất của dự án, trong đó đưa một số khoản chi phí vào tổng chi phí phát triển để giảm trừ khi xác định giá thu tiền sử dụng đất không đúng với quy định tại Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính với số tiền hơn 34,4 tỷ đồng.
Trong đó, chi phí kiểm định và chứng nhận phù hợp chất lượng là 2,16 tỷ đồng (1% chi phí xây dựng), chi phí dự phòng là hơn 32,2 tỷ đồng.
"Trách nhiệm đối với những sai phạm nêu trên thuộc UBND TP. Hà Nội, các sở ngành liên quan, gồm Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Cục Thuế, Sở Quy hoạch - Kiến trúc và Công ty Cổ phần Hùng Tiến Kim Sơn", Thanh tra Chính phủ kết luận.
Vài nét về chủ đầu tư
Theo tìm hiểu, tiền thân của dự án Sakura Tower là khu đất được TP. Hà Nội giao cho Công ty Thức ăn chăn nuôi Trung ương, thuộc Tổng công ty Chăn nuôi Việt Nam thuê để là cơ sở sản xuất, kinh doanh.
Tháng 7/2007, Công ty Thức ăn chăn nuôi Trung ương thanh lý tài sản trên đất cho Công ty Cổ phần Hùng Tiến Kim Sơn. Khoảng 4 tháng sau đó, UBND TP. Hà Nội cho phép Công ty Hùng Tiến Kim Sơn thuê đất để làm trụ sở và cơ sở kinh doanh.
Năm 2010, UBND TP. Hà Nội cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của khu đất nêu trên, để thực hiện dự án. Ngày 18/1/2012, Sở Xây dựng Hà Nội cấp giấy phép xây dựng số 13/GPXD cho dự án Sakura Tower.
Tuy nhiên, dự án này đã được khởi công từ cuối năm 2009, trước khá xa thời điểm chính quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và cấp giấy phép xây dựng.
Cũng chính vì lẽ đó, đại diện Thanh tra Bộ Xây dựng trong một lần trả lời báo chí hồi cuối năm 2011 cho biết cơ quan này đã ra quyết định xử phạt việc xây dựng không phép của chủ đầu tư dự án Sakura Tower. Số tiền phạt lên tới 500 triệu đồng, là mức phạt cao nhất về vi phạm trong xây dựng.
Tìm hiểu về chủ đầu tư, được biết Công ty Cổ phần Hùng Tiến Kim Sơn (Hùng Tiến Kim Sơn) thành lập ngày 28/11/2006, là công ty thành viên thuộc hệ sinh thái Tập đoàn Alphanam.
Cổ đông sáng lập bao gồm Công ty Cổ phần Địa ốc Alpha Nam, Công ty Cổ phần Xây dựng - Tự động hóa và Truyền thông Vinacon (nay đổi tên là Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Vinacon) và ông Nguyễn Tuấn Hải, Chủ tịch Tập đoàn Alphanam.
Trước thời điểm tháng 8/2016, vốn điều lệ của doanh nghiệp đạt hơn 48 tỷ đồng, trong đó các cổ đông sáng lập nêu trên lần lượt nắm giữ 74,4%, 9,3% và 16,3% cổ phần. Sau đó, nhóm cổ đông này đã thoái toàn bộ vốn.
Mặc dù cơ cấu cổ đông đã được bày biện lại, song vị trí giám đốc kiêm người đại diện pháp luật của Hùng Tiến Kim Sơn lại không có biến động, vẫn do ông Nguyễn Tuấn Hoàng (1975) đảm nhiệm.
Không chỉ ở Hùng Tiến Kim Sơn, ông Hoàng còn là người đại diện pháp luật tại một số doanh nghiệp liên quan mật thiết đến Tập đoàn Alphanam, đơn cử như Công ty Cổ phần Bất động sản Hoa Anh Đào, Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Hà Tây, Công ty Cổ phần Viễn thông Thăng Long.
Hơn nữa, thời điểm giữa năm 2018, đại bản doanh của Hùng Tiến Kim Sơn đã được di dời từ tòa nhà Sakura Tower sang khu công nghiệp Phố Nối A, xã Trưng Trắc, huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên - cũng là khu vực đặt trụ sở chính của tập đoàn.
Ngoài việc dính đến hàng loạt các sai phạm xây dựng, năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án Sakura Tower cũng có những "điểm đen" cần lưu ý. Cụ thể, kể từ khi biến động về cổ đông đến nay, doanh thu của Hùng Tiến Kim Sơn đã liên tục trồi sụt với sự thăng giáng rất mạnh.
Năm 2016, doanh thu thuần ở mức 7,4 tỷ đồng, nhưng đã tăng hơn 2 lần lên 18,2 tỷ đồng trong năm kế tiếp. Năm 2018, Hùng Tiến Kim Sơn bất ngờ ghi nhận doanh thu thuần lên đến 197,3 tỷ đồng, gấp hơn 10 lần thực hiện năm trước đó.
Nguồn thu trên trăm tỷ tiếp tục được duy trì đến cuối năm 2019, tuy nhiên đã giảm 26% xuống còn 144,5 tỷ đồng. Đặc biệt tính đến hết năm ngoái, ông chủ tòa nhà Sakura Tower có được doanh thu vượt ngưỡng 450 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần năm trước đó, cho dù đại dịch Covid-19 bùng phát và diễn biến phức tạp nhiều thời điểm trong năm.
Ở phía lợi nhuận, Hùng Tiến Kim Sơn những năm gần đây đang cải thiện được tình trạng thua lỗ. Cụ thể, nếu như năm 2016, doanh nghiệp lỗ nặng hơn 60 tỷ đồng thì hai năm sau đó, khoản lỗ ròng đã được giảm tải còn 147 triệu đồng và 4,5 tỷ đồng (2017-2018).
Kết quả kinh doanh bết bát đã khiến Hùng Tiến Kim Sơn lâm vào cảnh mất vốn. Cuối năm 2018 đã âm vốn chủ sở hữu hơn 22 tỷ đồng, khiến cho khối nợ phải trả gần 150 tỷ đồng trở nên nặng nề hơn bao giờ hết. Kèm theo đó là những rủi ro khó cân đối tài chính khi hoạt động kinh doanh lao đao.
Để giải tỏa áp lực nợ nần, năm 2019, doanh nghiệp bất ngờ ghi nhận lợi nhuận tăng đột biến lên 66 tỷ đồng, qua đó giúp đảo chiều vốn chủ sở hữu lên dương gần 44 tỷ đồng. Đặc biệt ở chỗ, doanh thu thuần năm đó không những không tăng trưởng, mà còn sụt giảm mất 26% so với thực đạt năm trước.
Lưu ý rằng, hồi tháng 9/2018, dự án Sakura Tower lần đầu tiên bị Thanh tra Chính phủ điểm mặt do vi phạm các quy định tại Luật Đất đai và Luật Xây dựng.
Đến cuối năm 2020, lợi nhuận của ông chủ Sakura Tower tiếp tục "nhảy múa" thêm một lần nữa, khi đột ngột giảm còn vỏn vẹn 200 triệu đồng. So sánh biên lãi thuần năm 2019-2020 có thể thấy sự chênh lệch vô cùng lớn, từ 45% đã "rớt thảm" xuống còn 0,04%, tức tỷ suất sinh lời giảm hơn 1.000 lần.
Bên cạnh đó, Hùng Tiến Kim Sơn duy trì tỷ lệ đòn bẩy ở mức rất cao. Như đã đề cập, năm 2018, nợ phải trả ghi nhận hơn 146 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu âm 22 tỷ đồng.
Mặc dù đã thoát cảnh âm vốn sau đó, tuy nhiên theo cập nhật mới nhất, tại ngày 31/12/2020, khối nợ đã tăng lên 260 tỷ đồng, gần đuổi kịp tổng tài sản (300 tỷ đồng) đã tiếp tục cho thấy mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính rất lớn của doanh nghiệp.
