Hiện cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994.
Chung cư cũ chậm cải tạo
Theo thống kê bước đầu, hiện cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương hơn 3 triệu m2 sàn) với hơn 100.000 hộ dân sinh sống. Các nhà chung cư được xây dựng qua nhiều giai đoạn khác nhau và được bố trí tại các đô thị của địa phương.
Ở miền Bắc, chủ yếu được xây dựng trong giai đoạn từ thập kỷ 60 đến thập kỷ 80 của thế kỷ trước, phổ biến là các nhà chung cư 3 - 5 tầng. Ở phía Nam, chủ yếu được xây dựng từ trước năm 1975, có cả nhà chung cư đơn lẻ, các khu chung cư dùng cho cán bộ, công chức, viên chức ở. Một số địa phương có nhiều quỹ nhà chung cư cũ hiện nay như: Hà Nội, TP. HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nghệ An, Thanh Hóa,...
Lý giải nguyên nhân của tình trạng chậm chạp trong cải tạo chung cư cũ, chuyên gia pháp lý đất đai Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng Luật Nhà ở quy định chỉ đối với những chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng (thường gọi là “chung cư cấp D”) thì chủ sở hữu mới buộc phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới, hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ. Các trường hợp khác không phải “chung cư cấp D” thì phải được 100% chủ sở hữu đồng ý thì mới được phá dỡ.
Theo đó, khi chung cư xuống cấp nhưng chưa đến “cấp D” mà hầu hết người dân đồng ý phá dỡ nhưng chỉ một người không đồng ý cũng không thực hiện được. Do đó, phải sửa luật để ấn định trường hợp này chỉ cần 2/3 hoặc 80% người dân đồng ý là có thể phá dỡ được, theo quan điểm của ông Đỉnh.
Ngoài ra, theo ông Đỉnh, dù chất lượng kém nhưng các khu tập thể cũ lại nằm ở vị trí đất vàng, đất kim cương ở khu vực nội đô. Nếu cải tạo lại chung cư, nhà đầu tư phải mở rộng diện tích hoặc chồng cao tầng lên, trong khi khu vực đó đã quá tải về hạ tầng nên Nhà nước khó có thể cấp phép.
“Hơn nữa, nhiều người dân lại yêu cầu hệ số K bồi thường cao (diện tích căn hộ mới = diện tích căn hộ cũ * hệ số K). Thậm chí những hộ dân ở tầng 1 (đang kinh doanh buôn bán được) thì muốn hệ số K lên tới 2-3 lần và họ yêu cầu nếu xây nhà mới thì phải cho họ tiếp tục ở tầng 1. Những lý do này khiến việc cải tạo chung cư cũ gặp nhiều khó khăn”, ông Đỉnh nói.
Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng cần khai thác khía cạnh chịu nghĩa vụ của chủ sở hữu. Hiến pháp quy định quyền con người, quyền công dân, gồm quyền sở hữu tài sản, có thể bị hạn chế vì lý do an ninh quốc gia, sức khỏe cộng đồng… Do vậy, cần thể chế hóa điều này trong Luật Nhà ở (sửa đổi).
Chung cư đến mức nguy hiểm thì phải tuân thủ sự kiểm định bắt buộc của Nhà nước
Theo ông Đỉnh, khi chung cư đã đến mức nguy hiểm thì phải tuân thủ sự kiểm định bắt buộc của Nhà nước, chủ sở hữu phải trả tiền. Kết quả kiểm định sẽ làm căn cứ để đưa ra một số giải pháp.
“Nếu chung cư vẫn dùng được nhưng cần cải tạo thì Nhà nước sẽ ra quyết định yêu cầu cải tạo trong thời gian hợp lý. Nếu chung cư không còn sử dụng được, phải phá dỡ thì Nhà nước sẽ yêu cầu phá dỡ. Còn nếu kiểm định mà chung cư không vấn đề gì thì tiếp tục sử dụng. Khi vấn đề này được thể chế hóa bằng luật và được nêu rõ trong hợp đồng mua bán thì những khách hàng dùng chung cư phải tuân thủ”, ông Đỉnh nêu.
Khía cạnh thứ 2, theo ông Đỉnh, ở góc độ “luật tự nhiên” thì chủ sở hữu tài sản ngoài quyền thì còn phải có nghĩa vụ với cộng đồng. Nhà làm luật cần phải làm cho người dân hiểu vấn đề này thì việc xây dựng chế định về nhà chung cư sẽ tốt. Điều này sẽ tốt ở cả khâu lập pháp lẫn thi hành.
Về câu chuyện cải tạo chung cư cũ, dưới góc độ của cơ quan quản lý nhà nước, ông Thân Thế Anh, Trưởng phòng Quản lý nhà ở, Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trước đây câu chuyện cải tạo xây dựng lại nhà chung cư nằm trong 1 mục của chương 7 Luật Nhà ở năm 2014. Tuy nhiên, công tác cải tạo trong thời gian vừa qua, đặc biệt tại TP. Hà Nội và TP. HCM vẫn đạt kết quả rất thấp. Ngày 15/7/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định 69 về cải tạo, xây dựng lại nhà ở chung cư thay thế Nghị định 101 năm 2015. Nghị định này đã có những bước đột phá trong cơ chế, chính sách nhận được sự đồng thuận lớn tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM.
“Trong Dự thảo Luật mới nhất có tách riêng một trang quy định nguyên tắc, yêu cầu, cải tạo lại nhà chung cư, trên cơ sở luật hóa Nghị định 69. Trong thời gian vừa qua việc quản lý vận hành nhà chung cư còn nhiều tồn tại, bất cập. Hơn 90% chung cư hiện nay được quản lý an toàn, 10% còn xảy ra những tranh chấp”, ông Thế Anh nói.
Cũng theo ông Thế Anh, trong dự thảo Luật Nhà ở chuẩn bị tổng hợp trong tháng này, về cơ bản vẫn giữ nội dung đã được quy định trong Luật cũ năm 2014 (quy định sở hữu chung, sở hữu riêng, thành lập Ban quản bị…); bổ sung thêm một số điều như khi tổ chức họp chung cư có thể thay đổi hình thức, Ban quản trị yêu cầu phải có kiến thức chuyên môn trong quản lý nhà chung cư; bổ sung cách xác định các phần diện tích trong căn hộ để đảm bảo tránh những vấn đề tranh chấp; bổ sung thêm nhiều quy định siết chặt đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đảm bảo an toàn tránh xảy ra bất cập tồn tại; buản lý sử dụng kinh phí 2%; bổ sung thêm mục bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật nhà chung cư (thời điểm, cách thức, thành phần bàn giao).
