Sốt đất sẽ giúp cho doanh nghiệp bán bất động sản với giá cao, nhưng ông Trần Ngọc Thái, Giám đốc Khối đầu tư và phát triển quỹ đất của Đất Xanh Miền Trung, cho rằng cũng là bất lợi đối với nhà phát triển dự án sau này vì không thể mua được đất với mức giá tốt.
Nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản Đà Nẵng
Tại Đà Nẵng gần đây xuất hiện thông tin đất nền tăng giá trở lại sau một thời gian suy giảm, nhưng cũng có người cho rằng giá đất sẽ vẫn còn giảm tiếp sau Covid-19. Thực hư điều này như thế nào, thưa ông?
Ông Trần Ngọc Thái: Thị trường bất động sản Đà Nẵng hiện có hai luồng thông tin trái ngược về giá đất nền.
Luồng thông tin thứ nhất do giới môi giới, “đội lái” thị trường chi phối. Theo đó, tại một số khu vực, giới cò đất và “đội lái” rất đông. Khi nhận thấy thị trường có khả năng giao dịch trở lại, họ đã đưa ra những thông tin về việc tăng giá, tạo thị trường ảo để kích sóng, đẩy giá bất động sản.
Luồng thông tin thứ hai đến từ một nhóm các nhà đầu tư có kinh nghiệm đang tham gia thị trường. Họ nhìn nhận giá bất động sản Đà Nẵng đang giảm so với giai đoạn trước và những đợt sốt giá ảo do môi giới tạo sóng sẽ không thể đẩy giá lên cao. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường đang khó khăn về nhiều mặt sau dịch bệnh như hiện nay thì giá đất khó có thể tăng trong thời gian ngắn.
Đây chính là nguyên nhân dẫn đến những thông tin bất nhất trên thị trường bất động sản Đà Nẵng thời gian gần đây.
So với các năm trước khi bất động sản sốt nóng, giá đất tại Đà Nẵng hiện có giảm nhiều không, thưa ông?
Ông Trần Ngọc Thái: Thị trường bất động sản Đà Nẵng vừa trải qua hai đợt giảm giá. Đợt giảm giá thứ nhất từ quý III/2019 đến trước đại dịch Covid-19. Theo đó, giá đất tại các dự án giảm 20 - 30%, còn khu vực trung tâm giảm ít hơn, khoảng 5 - 10%.
Đợt giảm giá thứ hai diễn ra sau khi xuất hiện dịch Covid-19, giá đất giảm thêm 5 - 10%. Luỹ kế trên thị trường, giá đất dự án giảm từ 30 - 40%, còn khu vực trung tâm giảm 10 - 15%.
Tuy nhiên, một số sản phẩm có chất lượng tốt, pháp lý đầy đủ vẫn tăng giá từ 50 - 100 triệu đồng. Thị trường hiện vẫn có giao dịch.
Có vẻ như thị trường Đà Nẵng rất dễ bị nhiễu loạn thông tin và thiếu minh bạch khi các cơn sốt đất thường diễn ra cục bộ trong thời gian ngắn? Theo ông, tại sao lại có thực trạng này?
Ông Trần Ngọc Thái: Đây là vấn đề đương nhiên của các thị trường bất động sản nhỏ. Tổng nguồn cung dự án tại Đà Nẵng nói riêng và khu vực miền Trung nói chung còn rất thấp so với miền Bắc và miền Nam.
Trong 8 năm trở lại đây, tính cục bộ của thị trường Đà Nẵng rất lớn. Bất cứ khi nào xuất hiện thông tin về dự án, quy hoạch, đường giao thông tại một khu vực nào đó, ngay lập tức, các đơn vị môi giới, “đội lái” sẽ nhảy vào để đẩy giá bất động sản tăng phi mã lên gấp đôi gấp ba chỉ trong thời gian rất ngắn.
Minh chứng dễ thấy nhất là hai cơn sốt đất tại Đà Nẵng trong thời gian vừa qua. Đợt sóng đầu tiên diễn ra vào đầu năm 2018 nhờ thông tin về một khu nghỉ dưỡng của Nhật có vốn đầu tư hàng trăm triệu USD, dự án cảng Liên Chiểu và khu công nghiệp tại khu vực Tây Bắc thành phố. Giá đất tại đây đã ngay lập tức được đẩy tăng gấp ba lần sau hai tháng, từ 7 triệu đồng/m2 lên đến 23 – 24 triệu đồng/m2.
Đợt sóng thứ hai diễn ra vào đầu năm 2019 cũng ở khu vực Tây Bắc nhưng vị trí sâu hơn tại dự án Golden Hill và khu vực Hoà Liên, Hoà Vang. Chỉ trong 1 – 2 tháng, giá đất đã tăng gấp ba lần. Trước Tết 2019, dự án Golden Hill chỉ 1,2 – 1,5 tỷ đồng/lô nhưng sau Tết tăng vọt lên 3,8 tỷ đồng.
Mặc dù đã giảm nhưng hiện giá đất tại dự án này đang ở mức 2,2 tỷ đồng/lô, vẫn cao hơn mức giá ở thời điểm năm 2018. Tuy nhiên, đây là mức giá không thể giảm thêm vì giá vốn đầu tư sản phẩm hiện nay không thể thấp hơn. Các dự án hiện được Nhà nước định giá để thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường, tiệm cận với cách tính giá của chủ đầu tư.
Với những đợt sốt đất như vậy, Đất Xanh Miền Trung có tận dụng được để thu về lợi nhuận cao nhất không? Ông có thích một thị trường biến động quá lớn như vậy?
Ông Trần Ngọc Thái: Các đợt sốt đất thường khiến nhà phát triển bất động sản lo lắng nhiều hơn.
Không thể phủ nhận, qua những đợt tăng giá bất động sản, dự án của doanh nghiệp đang kinh doanh sẽ có thuận lợi tốt do bán được giá cao. Tuy nhiên, khi phát triển các dự án khác, doanh nghiệp sẽ không thể mua được đất với mức giá tốt do thị trường đã tăng lên một mặt bằng giá mới. Đó chính là yếu tố bất lợi cho đơn vị phát triển dự án sau này.
Thực tế từ năm 2018 đến nay, Đất Xanh Miền Trung không mua thêm bất cứ dự án nào ở các khu vực khu sốt đất của Đà Nẵng mà chủ yếu mua lại dự án thông qua đấu giá.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng chuyển sang các thị trường bất động sản khác, bình ổn hơn như Bình Định, Phú Yên, Huế, Quảng Bình. Ở những thị trường bất động sản đang bắt đầu phát triển như thế này, giá nhà đất tương đối thấp, khoảng dưới 1 tỷ đồng đối với sản phẩm vùng ven và từ 1 – 2 tỷ đồng đối với các sản phẩm trong khu vực trung tâm. Các sản phẩm này mang lại tiềm năng tăng giá lớn và an toàn cho các nhà đầu tư.
60% người mua bất động sản Đà Nẵng đến từ Hà Nội
Cách lựa chọn đầu tư vào những khu vực có giá bất động sản thấp như vậy liệu có liên quan gì đến câu chuyện khởi nghiệp của các lãnh đạo Đất Xanh Miền Trung khi ở thời điểm thành lập năm 2011, giữa lúc thị trường bất động sản suy thoái, khi chọn đầu tư và phân phối đất nền khu vực Điện Nam Điện Ngọc ở Quảng Nam, trong lúc khu vực này còn rất hoang vắng?
Ông Trần Ngọc Thái: Thị trường bất động sản Việt Nam khủng hoảng năm 2009 – 2010 nhưng với Đà Nẵng, từ 2009 đến tháng 4/2011 là đỉnh, sau đó mới khủng hoảng. Công ty Đất Xanh Miền Trung thành lập vào tháng 4/2011 nhưng hai năm sau đó thị trường gần như đóng băng toàn bộ.
Thời điểm đó, công ty vẫn duy trì được hoạt động nhờ có định hướng tập trung vào dòng sản phẩm có thể "sống sót" được trong khủng hoảng. Sản phẩm công ty kinh doanh khi đó là đất nền giá rẻ tại Điện Nam - Điện Ngọc, giá bán dưới 200 triệu đồng/lô.
Giá rẻ nên dự án nằm rất xa trung tâm thành phố và hồi đó, nghe đến dự án ở xa là nhà đầu tư không chịu xuống tiền nên thuyết phục khách hàng đầu tư là không hề đơn giản.
Kinh doanh tại một thị trường khó nhằn như vậy, Đất Xanh Miền Trung đã giải quyết thách thức như thế nào để có thể bán hàng thành công?
Ông Trần Ngọc Thái: Đất Xanh Miền Trung đã có tính toán chiến lược cụ thể để thuyết phục nhà đầu tư. Chúng tôi phân tích cho nhà đầu tư thấy rằng dự án ở Điện Nam - Điện Ngọc rất giống với các dự án tại Bình Dương. Tuy cách xa trung tâm TP. HCM nhưng Bình Dương có tiềm năng phát triển các khu công nghiệp.
Điện Nam - Điện Ngọc cũng vậy, dự án của Đất Xanh Miền Trung nằm sát một trong bốn khu công nghiệp lớn nhất của miền Trung, cùng với đó là định hướng phát triển bất động sản công nghiệp và nghỉ dưỡng. Vì vậy, dự án sở hữu nhiều tiềm năng tăng giá.
Chính thế mạnh này đã thuyết phục được khách hàng đầu tư. Có đến 60% sản phẩm tại dự án được mua bởi các nhà đầu tư Hà Nội, 40% còn lại là các nhà đầu tư Đà Nẵng.
Trong vòng 5 - 6 năm sau đó, các công ty môi giới bất động sản hầu như phất lên từ phân lô bán nền. Trong bối cảnh đó, Đất Xanh Miền Trung cũng tận dụng tối đa cơ hội của thị trường, mua sỉ các dự án của các chủ đầu tư và bán lẻ cho khách hàng.
Để thuyết phục khách hàng, Đất Xanh Miền Trung hướng tới các sản phẩm giá rẻ, pháp lý tốt, khả năng sinh lời cao.
Mặt khác, chúng tôi tập trung chủ yếu vào các nhà đầu tư ở khu vực phía Bắc. Hồi đó, Đất Xanh Miền Trung là đơn vị môi giới tiên phong trong việc mang dự án ra mở bán tại các khách sạn 5 sao ở Hà Nội. Các nhà đầu tư phía Bắc chiếm 60 - 70% trong tổng số khách hàng đầu tư.
Mặc dù phân phối đất nền lợi nhuận cao nhưng một số công ty môi giới đã gặp vấn đề khi chủ đầu tư bẻ kèo do giá đất lên, hoặc gặp khó khăn về pháp lý khiến dự án không thể ra sổ đỏ cho khách hàng. Đất Xanh Miền Trung có gặp phải vấn đề này không?
Ông Trần Ngọc Thái: Rủi ro trên thị trường luôn hiện hữu, nhưng Đất Xanh Miền Trung đã lường trước hết những điều này nhờ kinh nghiệm làm việc với các đối tác, các chủ đầu tư từ trước đó.
Bản chất của các rủi ro khi phân phối đất nền do chủ đầu tư bẻ kèo, pháp lý dự án chưa minh bạch chính là từ việc triển khai dự án không đúng pháp luật.
Một số đơn vị môi giới đã lách luật, ký hợp đồng mua bán trực tiếp với khách hàng. Công ty môi giới thống nhất bán dự án cho chủ đầu tư với giá này nhưng lại ký với khách hàng giá cao hơn để lấy chênh lệch, tối đa hoá lợi nhuận.
Điều này gây phát sinh mâu thuẫn khiến chủ đầu tư huỷ giao dịch với đơn vị môi giới, và đương nhiên, hợp đồng ký giữa khách hàng và công ty môi giới cũng vô hiệu.
Để tránh những rủi ro này cho khách hàng, Đất Xanh Miền Trung luôn để khách hàng ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Đồng thời, chúng tôi cũng chọn những dự án có pháp lý đầy đủ, hạ tầng hoàn thiện, dự án đã có quyết định giao đất, phê duyệ giá đất và nộp tiền sử dụng đất.
Nhiều dự án vướng thủ tục, 10 năm mới ra được hàng
Mấy năm gần đây, các dự án bất động sản ở Đà Nẵng đều vướng về pháp lý do chính quyền địa phương thận trọng trong việc cấp phép và phê duyệt thủ tục thực hiện dự án. Tình trạng này ảnh hưởng thế nào đến các dự án do Đất Xanh Miền Trung phát triển?
Ông Trần Ngọc Thái: Nếu như trước đây, thời gian hoàn thiện thủ tục đầu tư dự án chỉ mất từ 6 tháng đến chậm nhất là một năm thì hiện nay do vướng cơ chế thủ tục, thời gian triển khai thủ tục dự án phải mất từ 3 - 5 năm, thậm chí với các dự án lớn phải 10 năm mới ra được hàng.
Đất Xanh Miền Trung nhận thấy việc thị trường bất động sản thiếu nguồn cung do vướng mắc về pháp lý sẽ không thuận lợi cho doanh nghiệp mua lại dự án để phân phối hay làm nhà đầu tư thứ cấp. Do đó, từ năm 2015, doanh nghiệp đã chủ động xin dự án thông qua đấu thầu, đấu giá để tạo lập quỹ đất riêng cho mình.
Hiện tại, doanh nghiệp đã có 8 dự án. Các dự án đều đã có quyết định chấp thuận chủ trường đầu tư, quyết định giao đất cho chủ đầu tư. Dự kiến trong 2021, Đất Xanh Miền Trung sẽ bắt đầu tung ra thị trường các sản phẩm của chính mình đầu tư phát triển.
Dự án biệt thự One River Villas do Đất Xanh Miền Trung phát triển có giá bán lên đến hàng triệu USD
Trong khi hầu hết các dự án đều phân lô bán nền thì những dự án gần đây của Đất Xanh Miền Trung lại xây dựng nhà ở để bán, tại sao lại có sự thay đổi như vậy? Phải chăng phân lô bán nền hết thời, hay đầu tư xây dựng nhà ở có lãi hơn?
Ông Trần Ngọc Thái: Trong quá trình làm phân lô bán nền, chúng tôi nhận ra rằng, giá trị của một chủ đầu tư để lại ở dự án đó không nhiều. Doanh nghiệp phát triển một dự án đất nền, 5 năm sau đến khu đó, không ai còn biết dự án của chủ đầu tư nào.
Vì vậy, Đất Xanh Miền Trung đưa ra định hướng tạo nên sản phẩm chất lượng hơn, mong muốn để lại một sản phẩm bất động sản có giá trị, gắn với tên tuổi, thương hiệu của mình trên thị trường. Dự án do Đất Xanh Miền Trung phát triển phải tạo được đô thị đúng nghĩa với quy hoạch bài bản, chất lượng xây dựng tốt, kiến trúc cảnh quan đẹp.
Vấn đề là thu nhập của người dân miền Trung thấp hơn so với Hà Nội và TP.HCM, trong khi đó, các sản phẩm của Đất Xanh Miền Trung được định giá rất cao. Tại sao doanh nghiệp lại quyết định đánh vào phân khúc cao cấp?
Ông Trần Ngọc Thái: Hiện Đất Xanh Miền Trung đang tập trung vào hai phân khúc sản phẩm là sản phẩm có giá trung bình như shophouse (nhà phố thương mại) từ 3 - 5 tỷ đồng/căn và các sản phẩm cao cấp hơn gồm shophouse từ 10 - 20 tỷ đồng/căn, biệt thự 20 - 30 tỷ đồng/căn.
Về đối tượng khách hàng, những khách hàng mua để ở là người dân ở Đà Nẵng vì sau thời gian tích luỹ tài chính, họ đang có nhu cầu hướng tới những sản phẩm nhà ở sang trọng hơn.
Còn những khách hàng mua để đầu tư có thể tự kinh doanh cho thuê hoặc giao lại cho chủ đầu tư và nhận chia sẻ lợi nhuận. Nhờ nắm bắt được nhu cầu của khách hàng để tạo ra các sản phẩm phù hợp, hiện thanh khoản tại các dự án đều rất thuận lợi.
Được biết, Đất Xanh Miền Trung rất kỹ lưỡng trong việc phát triển dự án cao cấp, từ việc chọn vật liệu xây dựng đến thiết kế kiến trúc. Ở một thị trường mà nhu cầu chưa đến mức khắt khe như ở Hà Nội hay TP. HCM, có cần mất công sức và chi phí để đầu tư những sản phẩm chau chuốt như thế không?
Ông Trần Ngọc Thái: Quan điểm của lãnh đạo Đất Xanh Miền Trung là xây nhà cho khách hàng như xây nhà cho mình. Mình muốn ở một ngôi nhà hoàn hảo như thế nào thì sẽ xây cho khách hàng như vậy. Một ngôi nhà đẹp đối với Đất Xanh Miền Trung là phải có tính thẩm mỹ và giá trị sử dụng lâu dài.
Sau khi đi châu Âu thấy những ngôi nhà ở đây có tuổi thọ 200 - 300 năm nhưng vẫn như mới do được ốp đá mặt ngoài, chịu được sức bền thời gian, Đất Xanh Miền Trung đã áp dụng vào việc xây dựng dự án của mình. Ngoại thất tại tất cả các sản phẩm nhà ở của chúng tôi đều được ốp đá 100% và sử dụng nội thất nhập khẩu châu Âu nhằm nâng cao tính thẩm mỹ của dự án.
Bên cạnh đó, các dự án của Đất Xanh Miền Trung cũng đầu tư đồng bộ vào hệ thống tiện ích, công viên cây xanh, khu vui chơi giải trí, hạ tầng xã hội nhằm mang đến cho cư dân một cuộc sống hiện đại, đầy đủ nhất, khác với các dự án bất động sản khác tại Đà Nẵng hiện nay khi đang thiếu tiện ích đô thị do chủ đầu tư chủ yếu chỉ phân lô bán nền.
Xin cảm ơn ông!
