Tôi có đọc hồ sơ gần như toàn bộ vụ án này. Chúng ta nhìn thấy một vụ tranh chấp dân sự - kinh tế và một bản án, một “nạn nhân” khá “non” là Land Hà Hải và ông Võ Văn Cường với bản hợp đồng quá rủi ro (Land Hà Hải phải thanh toán cả nghìn tỷ cho Sudico ở thời điểm Sudico chưa phải thực hiện bất kỳ hành động nào). Nhưng, phía sau là những câu chuyện đáng để bàn luận và suy ngẫm mà một phần lý do quan trọng là sự tắc trách của các cơ quan quản lý.
Tóm lược nội dung vụ việc
Vụ việc có thể tóm tắt như sau. Năm 2010, TP. Đà Nẵng tổ chức đấu giá cụm khu đất thương mại dịch vụ ven biển thuộc dự án Khu đô thị mới Hòa Hải 1-3, phường Khuê Mỹ và Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng để đầu tư xây dựng khách sạn, căn hộ, biệt thự cao cấp (hiện nay khu đất đối diện dự án Hyatt Regency qua đường Trường Sa).
Người duy nhất nộp hồ sơ tham gia và trúng đấu giá là ông Ngô Áng Hùng và được nhận quyền sử dụng đất với 2 khu “đất vàng” theo văn bản số 3214/UBND-QLĐTh ngày 31/5/2010 của UBND thành phố. Ông Hùng đã hoàn thành nộp tiền trúng đấu giá và được cấp 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA 645082 (diện tích 65.115m2) và BA 645083 (diện tích 55.263m2), tổng cộng 12,04 ha vào ngày 30/7/2010.
Gần như ngay sau khi trúng đấu giá và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông Ngô Áng Hùng đã chuyển nhượng cho Sudico (được Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận sang tên ngày 6/9/2010). Sau khi nhận chuyển nhượng, Sudico không thực hiện các thủ tục pháp lý để triển khai dự án mà thế chấp 2 lô đất tại ngân hàng.
Đến năm 2017, để tìm nguồn tài chính trả nợ khoản vay quá hạn tại Công ty TNHH mua bán nợ Việt Nam (DATC), HĐQT Sudico đã phê duyệt phương án chuyển nhượng 2 khu đất theo hình thức chào giá cạnh tranh, giá khởi điểm 1.325 tỷ đồng. Đã có 9 nhà đầu tư tham gia trong đó Land Hà Hải trả giá cao nhất và trúng với giá 1.810 tỷ đồng. Hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 01/2017-HĐCN-DANANG ngày 1/11/2017.
Điều đáng bàn là bản hợp đồng này chứa đựng quá nhiều rủi ro pháp lý cho Land Hà Hải. Điều khoản thanh toán quy định Land Hà Hải phải thanh toán đủ toàn bộ 1.810 tỷ đồng trong vòng 35 ngày (chậm nhất đến ngày 5/12/2017), chia thành 2 đợt với 3 lần thanh toán và chỉ đến khi Land Hà Hải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ thanh toán thì Sudico mới thực hiện nghĩa vụ làm thủ tục chuyển nhượng, bàn giao giấy tờ khu đất đồng thời bàn giao đất trên thực địa cho Land Hà Hải.
Ông Võ Văn Cường, Giám đốc Công ty TNHH MTV Land Hà Hải tự tử tại tòa. Ảnh: Lê Tâm.
Mặt khác, hợp đồng quy định nếu Land Hà Hải không thực hiện thanh toán theo tiến độ thì Sudico có quyền thanh lý hợp đồng và thụ hưởng toàn bộ số tiền Land Hà Hải đã thanh toán. Chính bởi điều khoản này mà Sudico giữ toàn bộ số tiền Land Hà Hải đã thanh toán (404,3 tỷ đồng) và phản tố, yêu cầu TAND quận Ngũ Hành Sơn chấp nhận cho mình được thụ hưởng toàn bộ số tiền này.
Land Hà Hải rõ ràng là đã quá sơ hở khi giao kết hợp đồng bởi để chặt chẽ, cần thương thảo chia thành nhiều bước thanh toán và tương ứng mỗi mốc thanh toán thì Sudico phải thực hiện một số nghĩa vụ nào đó - gồm làm việc với cơ quan nhà nước, thực hiện các thủ tục pháp lý để sẵn sàng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Land Hà Hải. Theo hợp đồng, Sudico hầu như không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ nào cho đến khi Land Hà Hải thanh toán 100%, ngoại trừ việc nhận tiền thanh toán của Land Hà Hải và dùng để thanh toán nợ, giải chấp 02 lô đất.
Có lẽ do sớm nhận biết được rủi ro, Land Hà Hải đã trì hoãn thanh toán sau khi trả 404,3 tỷ đồng và chủ động dùng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm việc với các cơ quan có thẩm quyền của TP. Đà Nẵng về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Và trong khi các cơ quan có thẩm quyền yêu cầu phải lập dự án để chuyển nhượng dự án, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Sudico luôn khẳng định 2 lô đất đủ điều kiện chuyển nhượng, tố Land Hà Hải vi phạm nghĩa vụ thanh toán và tự thực hiện các công việc không có trong quy định hợp đồng để gây thiệt hại cho Sudico.
Vụ tranh chấp đã được gửi đến TAND quận Ngũ Hành Sơn. Sau nhiều lần hoãn vì dịch bệnh, phiên tòa cuối cùng cũng được mở với bản án sơ thẩm được tuyên vào ngày 8/12 vừa qua và phần thắng thuộc về Sudico.
Sai sót của cơ quan Nhà nước
Mặc dù đây là một vụ tranh chấp dân sự - kinh tế thông thường và nhiều người đánh giá ông Võ Văn Cường, Giám đốc Land Hà Hải “dại” nhưng ẩn giấu phía sau là trách nhiệm thuộc về các cơ quan có thẩm quyền.
Trách nhiệm lớn nhất thuộc về chính quyền TP. Đà Nẵng qua các thời kỳ, đã làm trái pháp luật khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với 2 lô “đất vàng” diện tích cả chục hecta khi chưa tổ chức lập quy hoạch, chưa lập dự án đầu tư (cho phép đấu giá như đất nền). Có lẽ TP. Đà Nẵng thời kỳ đó đứng trước áp lực, chỉ tiêu về thu ngân sách cũng như nhu cầu huy động nguồn lực lớn cho các dự án phát triển hạ tầng để thu hút đầu tư nên đã dẫn đến vội vàng.
Sai sót trong đấu giá quyền sử dụng đất dẫn đến lô đất rơi vào tay cá nhân thay vì doanh nghiệp có năng lực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Và trùng hợp thay, cá nhân trúng đấu giá lại là… anh rể ông Phan Văn Anh Vũ (tức Vũ “nhôm”), ông này đã gần như lập tức sang tên cho Sudico để kiếm lời. Hoàn toàn không ngạc nhiên khi những người ký các văn bản trúng đấu giá cũng như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh rể Vũ “nhôm” lại là các ông Trần Văn Minh, Văn Hữu Chiến, những cựu Chủ tịch TP. Đà Nẵng đã vướng vòng lao lý vì các sai phạm trong quản lý đất đai.
Và để “khắc phục” sai sót của chính quyền thời kỳ trước thì chính quyền thời kỳ sau đã “chặn đường”, không cho phép Sudico chuyển nhượng lô đất cho Land Hà Hải mà yêu cầu phải lập dự án đầu tư, lập quy hoạch chi tiết để được thành phố chấp thuận/phê duyệt sau đó mới làm thủ tục xin chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (dù Luật Đất đai cho phép tổ chức, cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bắt buộc phải lập dự án đầu tư).
Chẳng hạn theo văn bản số 448/SKHĐT-DN ngày 22/2/2018 của Sở KH&ĐT Đà Nẵng trả lời Land Hà Hải thì do khu đất chưa lập dự án đầu tư, cộng thêm một số lý do theo kết luận của Thanh tra Chính phủ nên chưa đủ điều kiện chuyển nhượng dự án!?
“Mua bán đất” hay “mua bán dự án”?
Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định hai loại hình giao dịch khác nhau, gồm: giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kinh doanh quyền sử dụng đất (hiểu nôm na là “mua bán đất”), và giao dịch chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hiểu nôm na là “mua bán dự án”).
Nội dung và tinh thần của hợp đồng giữa Sudico và Land Hà Hải hướng đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Land Hà Hải sau khi “mua đất” từ Sudico sẽ tự làm thủ tục lập quy hoạch và lập dự án đầu tư để trình UBND TP. Đà Nẵng phê duyệt. Văn bản số 57/BXD-QLN ngày 4/4/2018 của Bộ Xây dựng cũng nêu quan điểm: Nếu tại hai lô đất nêu trên chưa có dự án bất động sản được phê duyệt thì Sudico có thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Land Hà Hải. Văn bản số 764/TCQLĐĐ-CSPC ngày 27/4/2018 của Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ TN&MT cũng khẳng định Sudico có quyền chuyển nhượng và Land Hà Hải có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai.
Như vậy, cả hai cơ quan đều khẳng định có thể thực hiện thủ tục “mua bán đất” mà không phải “mua bán dự án”, nhưng phía TP. Đà Nẵng không chấp thuận phương thức này (dù việc tại 2 khu đất chưa có dự án đầu tư để chuyển nhượng xuất phát từ lỗi của chính quyền Đà Nẵng thời kỳ trước chứ không phải của các nhà đầu tư).
Ngoài ra, trong vụ việc này cũng phần nào có trách nhiệm của các cơ quan soạn thảo văn bản quy phạm pháp luật đã để xảy ra chồng chéo, mâu thuẫn trong hệ thống pháp luật, chưa tách bạch được hoạt động kinh doanh bất động sản là chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Kinh doanh bất động sản với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai. Một lô đất như thế nào, với tiêu chí… gì thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ thể khác (nôm na là được “mua bán đất”)? Trường hợp nào, tiêu chí gì thì phải lập dự án đầu tư bất động sản để chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nôm na là “mua bán dự án”)? Xử lý chuyển tiếp như thế nào với những hoạt động, giao dịch… đã diễn ra, do lịch sử để lại?
Khi mà pháp luật chưa rõ ràng và thị trường chưa minh bạch, hiểu biết pháp luật của người dân, doanh nghiệp chưa cao thì tranh chấp tất yếu xảy ra và những vụ việc đau lòng như thế này sẽ vẫn còn tiếp diễn.
